第一回：槓桿的故事

懶得讀？點擊收聽朗讀版，只要9分鐘哦。

第一回：槓桿的故事【MP3_聲音_錄音】免費在線收聽|下載-喜馬拉雅fm

借錢才到手,立刻便擔憂。

Money borrowed is soon sorrowed.

- 西方諺語

我媽是清華76屆的老大學生，一生都勤懇地在化工廠做工程師，直至退休。幾年前，她在北京東城區買了一套小一居，收房租用。那時候北京房價還沒這麼瘋狂，總價大概200多萬，當時家裡現金不夠，就用我的名字辦了個貸款。房子月供每月兩千多，房租每月三千多。這是我媽媽這輩子第一次背貸款，自從貸款批下來，母親大人心裡就多了個魔杖。她覺得利息是萬惡的，背債是一件非常有心理負擔的事兒。於是老人家開始每月精打細算，嚴格控制我爸的自駕游和其他零用錢。5年後，母親大人成功提前N 年還清貸款，心裡的大石頭落地了。老爸也很高興，從此跟我媽要零花錢容易多了。

James 是我在倫敦一個非常高大上的朋友，他畢業於威廉王子和凱特王妃念書的聖安德魯斯大學，考過了一大堆從業執照後，成功晉身倫敦金融圈，在Bloomberg 彭博（對，彭博除不止做新聞）做Portfolio & Risk Analytics ，翻譯過來叫投資組合風險分析，大概就是幫一些大公司分析他們的投資組合有哪些潛在風險，然後建議怎麼趨利避害。James今年 40歲，38歲那年在倫敦市區Liverpool Street Station 和 Shoreditch 中間那塊買了個兩居室，大概花了60多萬英鎊，貸了一半的款。這個房子因為位置好，每月租金近2000英鎊。James 是鑽石王老五，買房之前特別注重生活質量，帶十多萬的勞力士大金錶，穿裁縫定做西服，非常喜歡去酒吧喝酒。自從買了這個房子之後，James 去酒吧的次數明顯減少，女伴換的也不那麼勤了，他說現在每月要從工資里多攢出2000磅提前還款，這樣心裡會舒服些。

講了這麼多故事，我想說的是，不管是北京大媽還是倫敦金融才子，大多數人對貸款都是打內心深處迴避，如果必須有，也會儘力早還。

話鋒轉到高大上的公司財務分析，財務里有個常用的概念叫資產負債率 Debt Ratio，資產負債率=（負債總額÷資產總額）×100%。一般公司的資產負債率健康水平是40%-60%，行業之間差別很大。我們很容易理解，健康的公司不能債台高築，但你會發現很多特別硬氣的企業，資產負債率其實非常高，比如金融類企業、銀行和房地產開發商。

截止2016年財報，港股市場上資產負債率超90%的公司，其中有很多非常硬氣的名字。

中國房地產開發商的資產負債率平均值大概在70-80% ，比如"小目標"王健林的萬達商業，目前能看到的2016年上半年財報，資產總值為6947億元，負債大概5047億，資產負債率在72.6%。萬科最新數據是80.54%，碧桂園大概83%。開發商就是這樣，借錢拿地，借錢蓋房，如果欠債太少，尤其是在樓市好的年景，就是沒有空手套到白狼，就是錯失發展的快車。

一般來說，如果一個公司的資產負債率大幅低於同行，又拿不出好理由，就側面說明這個公司沒有有效利用資本槓桿，通過使用外部資金，放大收益。

下面我們就說說槓桿。

槓桿 Leverage

槓桿效應：通過在一端應用小力，在另一端產生更大的力量。槓桿越長，放大效果越大。

假設你有靠譜的投資方法，能拿到比銀行利息更高的回報，於是你從銀行借錢拿去投資，還了利息之後，還剩很多收益，就是有效利用了資本槓桿。

在個人房地產投資的情況下，你所投入的小力是你的存款，槓桿是抵押貸款。就像一個公司的資產負債率，投資個人房產，衡量槓桿的常用比例英國這邊叫LTV , Loan to Value Ratio （貸款比例）, 演算法就是貸款（你借的金額）與你購買的房產總價的一個比例。LTV總是以百分比表示，例如 75％的LTV 就意味著你從銀行借了房子價值的75％，你自己的首付是房子價值的25%。

中國和英國過去20年的房價都經歷了將近400% 的漲幅，當然這都是宏觀大數據，具體到城鎮差異很大。我們現在合理並保守地假設，你在5年前，花100萬英鎊買了一個倫敦的房子，現在房子的價格漲到了150萬，你準備把它賣出去。

如果你沒利用槓桿，你的現金投資回報率是：（150-100）/ 100 = 50% 。恭喜你，用了100萬，5年里掙了50萬（150-100），投資回報率50%，年化投資回報率10%，完勝大多數股票和基金。

如果你用了槓桿，買房的時候首付50萬現金，另外50萬貸款，LTV 就是50/ 100=50% ，5年的利息大概花了12.5萬（假設一年5%）。你的投資回報率是： （150-100-12.5）/ 50 = 75% 。你用50萬，5年里掙了37.5萬（150-100-12.5），投資回報率75%，年投資回報率15%，完勝大多數高利貸主。

如果你是個 risk taker 冒險家, 大量使用槓桿，買房的時候僅首付25萬現金，另外75萬貸款，LTV 就是75%，5年利息花了近19萬，你的投資回報率是 : (150-100-19)/25 = 124 % 。也就是說，你用25萬，5年里掙了31萬 (150-100-19），投資回報率124%，年回報率 24.8 % ， 高於股神巴菲特（年收益21%），冬蟲夏草（年價格漲幅22%），和中國人民銀行的印鈔機（年增發 21%）。

當然，如果槓桿每次都這麼給力，全世界人都去借貸了。如果你的投資不太靠譜，利用槓桿的放大效應，會讓資本受到嚴酷的反噬。

假設你那個100萬價值的房子買在了價格搖擺的地方，比如杭州，5年里房價經歷了滄海桑田，回到原點：

如果你沒利用槓桿，你的現金投資回報是0 。投了100萬，五年後還是100萬。若不考慮機會成本，比如銀行5年定期利率，你不算虧。

如果你用了LTV 50% 的槓桿，5年的利息大概花了12.5萬, 賣房的時候，等於50萬投進去，賠了 12.5萬，也就是，四分之一的錢，沒有了。

如果你用了LTV 75% 的槓桿，5年利息大概花了19萬。也就是投了25萬，5年里賠了19萬，四分之三的本金沒有了。這裡很明顯，利用槓桿，讓結果加倍慘烈。

所以槓桿是一把雙刃劍，既可以放大好的投資，也可以讓錯誤的決策輸的更慘。

回到開場的故事，你如何評論我母親大人東城區那套小一居呢？五年里，這個房子的價格翻了近兩倍，她完全可以乘著資本的快車， 心安理得頂著貸款。鑽石王老五James 的房子這幾年也漲勢良好，他大可保持以前風流倜儻的生活水平，每天去酒吧找新女友。

個人覺得，母親和James 並沒損失什麼，賺錢再多，不如開心健康。如果頭頂貸款讓你不舒服，不如像他們, 早點結束煩惱。

李嘉誠說，30歲以前要靠體力賺錢，30歲以後要靠"錢"賺錢。但是靠錢賺錢的人是需要有一種特殊心態的，如果你能頭頂著貸款，睡得著覺，證明你有必要的心態，適合利用槓桿投資，可以繼續走下去。下一回，我會順著槓桿，跟大家聊聊英國的Buy to Let 租房貸款。

註明：為了方便講述，例子里的利息都沒用複利，也沒有考慮房租收益和各種稅費，這些我們以後慢慢講。