2017中國商業地產盤點與趨勢
2016行業六大現象解讀
一、零售新政出台，利好實體零售
代表性事件：國務院辦公廳發文力挺實體零售
關注理由：國務院辦公廳在電商狂歡節雙11當天，印發《關於推動實體零售創新轉型的意見》肯定了實體零售在引導生產、擴大消費、保障就業方面的地位。並提出了簡政放權、減輕企業稅負等具體措施，強調要加強構建線上線下一體化的監管體系，促進公平競爭。措施能否轉化成有效的市場推動力尚待觀察，但發布本身已為陰霾重重的實體商業帶來積極信號。
二、電商與實體商業共同進入變革期
代表性事件：馬雲提出新零售引發爭議
關注理由：2016年電商和實體商業，已從存亡之爭，轉向如何融合的探討。馬雲在10月的雲棲大會上，提出純電商將死，新零售時代到來。後遭宗慶後、董明珠炮轟，引發行業爭議。從歷史角度看，這一概念引發的行業大討論的意義或超過了概念本身的價值。近年來電商市場增長率持續下滑，實體商業的經營壓力也不斷加碼。如何升級內容、優化商業模式是雙方的共同命題。
三、空間改造項目引領行業創新
代表性事件：東四共享際開業
關注理由：如果說優客工場是聯合辦公在國內的演繹，共享際則是一個以商業地產思維結合社群經濟進行的閑置物業改造實驗。關於如何挖掘用戶需求、滿足用戶需求、在用戶間創造連接，在傳統商業模式之外激發社群價值，找到下一個利潤增長點，共享際對行業來說是個值得關注的創新項目。
四、商業地產輕資產運營之路進入發力階段
代表性事件：萬達與富力簽訂戰略合作協議，計劃5年合作開發25個綜合體
關注理由：12月9日萬達攜手富力，重啟輕重資產劃分的競合模式。此次合作屬於萬達和萬科「萬萬」合作的升級版。萬達發揮了自身的拿地優勢和商業規劃、運營經驗，將投資、建設打包給富力來做。此次優勢互補的合作模式，或成為萬達輕資產模式的突破口。7月大悅城出讓6項目49%股權，11月以13.96億元買入上海長風景畔廣場，明確了以股換錢，再通過外部收購方式謀求規模化發展之路。2017年預計開發商的輕資產之路將正式進入發力階段。
五、傳統商業地產進入提質減速階段
代表性事件：中融長河接手太陽宮百盛
關注理由：百盛在內地業績持續下滑的背景下，10月以23.2億元的價格，將太陽宮店出售給中融長河資本減壓。世茂則以29.72億元出售世茂國際中心商業部分給樂視。2016年非專業商業地產買家頻頻出手，或改變物業功能另闢經營途徑。這兩宗項目成交，以及2016年商改寫項目的湧現，一方面暗示著傳統商業項目的經營困境，另一方面標誌著行業已進入提質減速階段。
六、資產證券化之路斬獲新突破
代表性事件：國內首單交易所掛牌CMBS發行
關注理由：8月24日「高和招商-金茂凱晨專項資產管理計劃」在上海證券交易所成功掛牌發行。以債務證券化的方式實現了商業地產證券化的新突破。CMBS模式一方面能夠實現開發商優化融資成本、資本結構的訴求；另一方面已具備較成熟的法律和稅收環境，更容易得到政策支持。將成為開發商盤活存量資產的一大利器。
2017行業四大趨勢展望
一、從重增量轉向重存量
商業地產上半場的發展在於跑馬圈地、廣泛布局，以規模促品牌。隨著行業競爭的加劇，增量項目銳減，而過剩的存量項目則面臨著生存和盤活難題。對項目的優化、改造、提升能力一方面是企業的生存之本，另一方面也是其在資本市場上獲得認可，實現退出的底層基礎。城市更新的大環境將引領商業地產從重增量轉向重存量，從重開發轉向重運營，進入行業內修年。
二、資本運作能力成為開發商最強助攻
隨著首單CMBS的落地，商業地產證券化之路重燃希望，商業項目的金融屬性進一步被激活。存量市場中，資產管理和整合能力將取代拿地開發能力，成為規模化發展的核心要素。資本運作能力將成為開發商角力戰的最強助攻，直接決定其發展速度。優質開發商將有希望藉助資本的力量實現提速和退出。
三、品質革命爆發
近幾年行業的關注點，多集中在場景、數字化等營銷層面，過分關注年輕人而忽略了中產階層的需求。購買力強勁的中產階層對消費的選擇求好重於求新。零售的本質是商品，不僅要強調渠道的打通、營銷的聯通，更要關注商品本身，關注產品的創新。品質革命的爆發，將引領市場進入好零售時代。打造品質更好商品，滿足市場需求；實現產品創新，激發引領市場需求。
四、商業邊界泛化
互聯網的發展滲透，已經潛移默化地影響了消費者的思維模式和行為模式。商業的打造必須從有邊界的場所中心模式，轉向無邊界的用戶中心模式，才能適應新的需求市場。打開傳統觀念里對業態、品牌、線上線下關係的想像，從用戶角度出發，以最集約化的方式滿足人的需求。
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