房企融資大門打開的不是時候

在房地產調控聲聲緊，「房子是用來住的」屬性共識形成之中，民眾對房價走穩或者說拐點來臨預期走高之際，房企融資的兩則消息像一盆冷水澆在了市場頭頂，使許多民眾透心涼。

一則是，時隔4個月房企公司債再獲批准。澎湃新聞稱，上交所在2017年3月7日發消息稱，通過上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司申請的2016年公開發行公司債券。這是停滯近4個月以來，首次有房地產企業發行公司債申請獲批。

另一則更加勁爆。停滯七年房企IPO申請終有進展。消息來自於證監會，其於2017年3月3日發布的申報IPO審核情況表中，有四家房地產企業的主板IPO申請從「已受理」狀態轉為「已反饋」，其中，大連萬達商業地產出現在第89位，其餘三家為廣州富力地產、同策房產諮詢和金輝集團。首創置業、廣東碧桂園物業和南都物業這三家房企IPO申請為「已受理」狀態。按照以往的經驗，從「已反饋」狀態到最終過會，只要半年左右。換句話說，只要順利走完受理、反饋會、見面會、初審會、發審會、封卷、核准發行等首發審核工作流程，萬達商業地產等房地產企業最快有望在年底前於主板首發上市。

為什麼說在當前情況下不能放開房企融資呢？包括房企IPO與發行公司債。無論何種形式的手段，何種種類的融資，都是房企要從市場吸金，要從別人那裡拿錢。邏輯是這樣的，房企從市場過度融資或者輕而易舉從別人手裡搞到錢，就會憑藉手中充足的流動性在土地市場興風作浪，進而抬高地價，最終由高房價承擔，說到底還是購房人買單。這是要卡緊房企融資的主要原因。

在目前市場對於高房價預期已經有所改變情況下，在民眾相信房子是用來住的屬性定位情況下，突然批准房企發行公司債，並明確釋放出房企IPO申請獲得實質性進展，這對於市場民眾對已經漸漸形成的房價趨穩預期是致命一擊。如果這個預期好態勢被打破，投資者必將再次恐慌性入市，投資投機炒作將再次猖狂，房價必將再次報復性上漲。提醒決策層高度重視。

特別是在去槓桿大環境下，資本市場帶頭給房企加槓桿是助長風險的做法。這不得不使筆者再次想起100多年前的美國經濟學家、投資家、價值投資理論的創立者本傑明-格雷厄姆的話語：於是所有成本都可以通過發行債券支付，開發商可以一文錢不投而獲得整個資產，在許多情況下還有大量現金進賬。不難想像，整個房地產金融業可謂隱患重重，所有參與各方都缺乏原則、洞察力和起碼的常識，以至於整個行業日益膨脹，並最終毀於一旦。100多年的美國已經佐證了房企空手套白狼的遊戲，這是風險巨大的遊戲。當前中國房地產行業的情況完全可以對號入座。這暴露的是對房地產行業這幾年惡性、無序發展、管理漏洞百出的硬傷。

中國房地產最大的癥結在於附加的金融屬性太大太多，說到底是房企、炒房者空手套白狼、瘋狂加槓桿的金融遊戲。房企可以通過支付少許抵押金、從銀行貸款、發債等形式籌得資金獲取土地，又可以通過預售款、個人按揭貸款獲得資金回籠等支付建安成本。可以說，房企通過金融手段、加槓桿做法可以不花一分錢成本而得到整個物業從而出售獲取暴利。

炒房者、購房人可以通過銀行按揭貸款解決大部分購房款。首付款又可以通過首付貸等民資、房企、互聯網金融等獲得融資。

在上述情況下，中國房地產其實是一個投機投資炒作行業，是一個賦予過多金融屬性的領域。已經與必需品、消費品、用來住的的屬性漸行漸遠了。

一定要按照」房子是用來住的屬性」，加快房地產行業去槓桿、去泡沫、去金融屬性。當務之急是叫停房企發債、IPO等各種融資渠道。徹底打消既得利益者企圖房價再次暴漲的夢想，給百姓一個房價趨穩或者走低的市場穩定預期。