技術貼：我是如何決定買一套房的？

在買房的問題上，我贊同一種觀點：房產是家庭資產配置種類之一。個人認為，房產凈值占家庭總資產的30-40%比較合適。 另外30-40%為股票等波動性證券資產，10%活期+類活期，10-20%固定收益產品。

一個做置業諮詢的朋友曾經跟我說，「房產是普通老百姓最容易也是最離不開的財富保值增值方式。有錢人卻不會把家庭資產的大頭放在房子上，更多是權益類資產。」近兩年來真是深以為然。

更傷不起的是剛需黨。

就投資角度來說，過去十年房產的平均收益遠超過股市收益。因為，90%買房子的人能賺，90%買股票的人卻賺不到錢。這是因為過去十年中國的經濟周期剛好是一個房地產變成我國支柱產業，政府不斷放水導致房地產這種對金融環境十分敏感的資產高速發展的時期。

未來居民還能不能通過房產實現平均收益超過股票，難說。

這篇文章是去年花了大半年時間關注房價的總結帖，成文2016年10月1日，梳理了我從宏觀到微觀考慮的方方面面。

現在是買房的好時機嗎？

現在是買房的好時機嗎？房價到底為什麼會漲？買了之後又會不會崩盤？在買房之前，需要了解幾點：房產投資是周期性波動的；房價短期內受金融政策影響；房價長期內受人口結構、收入水平等經濟社會因素影響。

截圖如下(見附錄1），2012年11月-2016年2月剛好為一個周期。

下一個周期是2016年3月至2019年6月。如文章所說，如果2016年三季度出現高點，那麼房價可能是在2017年二季度達到階段性高點，之後地產投資又逐漸回落。房價不等於房地產投資。所以這兩個周期不能完全等同。

自2016年起，地產投資增速逐漸上升。

最新的數據看到，房地產投資的增長速度從2015年12月就開始逐漸提高。2016年3-4月加速，12月再次加速。（數據來源國家統計局： 國家數據）

信貸寬鬆、貨幣寬鬆——>房價上漲。貨幣收緊——>房價下跌。

利率低，流動性富裕，投資周期之初是買房的好時機。

同時，一線城市的經濟發展水平、人口收入又是房價的支撐。

買房需要警惕的是，降利率，去槓桿，通貨緊縮。

哪些城市的房地產可以考慮？

1. 生活工作所在

買房的城市應該是首選自己生活的城市。一是自己方便住，也方便出租，辦理相關手續；二是自己對市場和當地人民生活偏好更了解；三是與購房資格和公積金政策有關。

如果不是自己生活所在或者戶籍所在城市，就可能面臨限購問題。很多城市不允許非本地居民購買本市住宅，比較典型的有北京和上海。

3. 去化周期和供需比

（見附錄3）

城市的供需比低，房價更容易得到支撐。去化周期短是供需比低的另一個側面。

去年9-10月份房產漲價潮中，重慶未出現明顯上漲就是因為政府保證了土地供應。而今年年初重慶房價開始上漲，則是因為換了帥，土地供需政策發生改變。

是否為國家級規劃城市，城市是否有國家級的規劃新區等，如上海自貿區。在中國，政策的傾嚮往往決定了經濟資源的傾向。政策的傾斜將有利於一個城市經濟（和房價）的發展。

這兩點其實是房產需求的細分因素。城市人均可支配收入高，生活成本更低，則增加房產的需求。

如何選擇一個樓盤？

選擇項目的第一件事是確定自己的需求，且是有優先順序的需求。

位置（交通、地段），環境（容積率、綠化率），周邊配套（商業、菜市、生活服務、學校、醫院、運動場所、綠地、景觀等），價格（均價和總價），物業，戶型（公攤面積、贈送面積、得房率），物業費，產權情況等。

投資房產主要的優先需求為：交通（地鐵）、配套（學區、商業中心等）、投資收益（租金/房價）、未來規劃、產權情況。

住宅房產主要的優先需求：周邊配套、戶型、容積率等。

搞不清楚自己的需求，無法把需求和項目的各項條件對比起來考慮是買房的大忌。

1* 文末有紅包 | 2016年投資策略：啟動「守株待兔」模式 ，文/基金豆研究中心

2* 房價之謎：有一種永遠振蕩上漲的房價！-華爾街見聞 ，文/安信證券地產團隊分析師陳天誠、毛雨瓊、楊臻

3* 全球歷次房地產大泡沫：催生、瘋狂、崩潰及啟示 ——房地產周期研究之八（上）， 文/任澤平， http://weibo.com/ttarticle/p/show?id=2309614016446295419895

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