我為一個千萬富豪會員做的300萬買房計劃

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話說上個月新入會的這批荔枝匯會員整體收入和資產狀況相比此前幾批有了明顯提高，最直觀的證據就是私下和我交流時說我有幾百萬上千萬該怎麼理財的會員明顯多了。

其中有一個會員最近問我的問題很有代表性，拿來分享下。

他說他7年前為了孩子，在上海中環附近通過置換方式，一步到位買了套110平米的學區三房，當時花了300萬，現在貸款還沒還清，但市價已漲到900萬。

過去7年中，他辭職自己做生意，白手起家到現在生意越做越好，年入過百萬沒問題。

眼下已積累了將近1000萬金融資產，買了信託、私募、P2P等各種產品，最近決定拿出200萬跟著力哥做定投以提高整體投資回報率，但他總覺得心裡不踏實，因為手裡只有一套自住房，沒有投資房，正好去年賺的100多萬工程款最近到賬，還沒投出去，就想買房，於是問我到底該拿多少錢買房？買哪裡的房？買幾套房？

拿多少錢買房

了解了他的各方面信息後，我給他的建議是：拿出300萬買房。

表面上看，他現在1000萬金融資產+900萬不動產，金融資產與不動產之比53%：47%，但還有100多萬貸款沒還清，算凈資產的話，兩者之比是56%：44%。

對於資產在百萬級別的家庭來說，這樣的比例很合適，但對千萬級別的家庭來說，這樣的比例有些失衡，不動產佔比可以更高一些，尤其考慮到他現在只有40歲，事業還處於上升期，未來不出意外，每年還會有比較充裕的收入可用來分配，完全可以更多配置點流動性比較差，但穩定性更強的不動產。

所以我建議他把金融資產和不動產之比調整到40%：60%，甚至35%：65%，因為加入今年預期獲得的收入後，很快比例又會調整回40%：60%甚至45%：55%的合理均衡區間。

據此計算，1000萬金融資產中可以拿出300萬投資不動產，1800萬凈資產的分配就變成了700萬金融資產+1100萬不動產，39%：61%。

他表示認同。

但這300萬是買一套大房子還是買兩套小房子呢？

了解魔都房價的小夥伴可能會說，300萬在魔都還想買兩套房？別逗了。北上深中心城區（東城、西城、黃浦、靜安、南山、福田）均價都突破10萬了好不好。

沒錯，全款的話，300萬在魔都外環內幾乎買不到什麼像樣的好房子，除非是貼著外環線的小戶型老公房，但貸款就不一樣了。而力哥反覆說，貨幣泛濫的時代，存款就是在虧錢，貸款就是在賺錢。就算能全款買房也應該儘可能多貸款，這才叫會理財。

買哪裡的房

可是他名下已有一套魔都房子，雖然有上海戶口，可買二套房，但二套房貸首付和利率都很高，已不怎麼划算，如果還要再買第三套房就被限購了。

怎麼破？

我給他提出兩套方案。

方案一：直接在上海以二套房身份再買一套房，但因為要求7成首付（內外環間總價低於310萬才算普通住宅享受5成首付），所以總價不能超過420萬。這樣的價格在上海中外環間，能買到一套70平米左右的小戶型。

這個方案的好處是簡單可操作，缺點是槓桿率較低，而且二套房貸利息更高。

方案二：夫妻假離婚，丈夫保留房產，妻子凈身出戶，然後以丈夫的名義拿100萬在上海周邊貸款買總價200-300萬的房子。等半年銀行審核期過了，再以名下無房無貸的妻子名義，以首套房身份在上海外環附近貸款買套房，首付200萬，貸款300-400萬，總價500-600萬，能買到內環附近70平米左右的小戶型。

這個方案的缺點很明顯，麻煩，耗時長，還牽涉到異地購房，最重要的是夫妻得假離婚，還是妻子凈身出戶，對夫妻忠誠度是個不小的考驗。

但優點也很明顯。

同樣300萬資金，方案一隻能買到一套中外環間的70平米房子，方案二不但能買到內環，安全係數更高，而且還能在上海周邊再買一套房，無論這套房子今後是繼續出租還是拿來自住，都相當於給今後的養老多了一重保障。雖然多背負了280-480萬房貸，但因為都是首套房貸能利率打折，如果貸款20年，月供1.8-3萬，一年21-36萬，對於他這種年收入過百萬的人來說，負擔並不重。

所以我更推薦方案二。

但還有個異地買房選哪裡的問題。

事實上，不少二三線城市的會員都問過我異地買房的問題，想去力哥之前分析認為未來會有潛力的中山、南通買房的人很多（過去半年這兩座城市房價都已經大漲了，哎~），更多的人有去海南買房的想法。

對此，一般我都會建議三思後行。

異地買房有兩大軟肋。

一是強龍敵不過地頭蛇，由於信息不對稱，異地買房特別容易被坑。如果買二手房，你沒時間經常跑去實地看房，可能讓當地的親友代為操作，裡面特別容易有糾紛和貓膩，如果買新房，那就更容易被售樓小姐坑了。

二是後期管理不方便。房子不能長期空關沒人打理，而且不產生現金流回報也太虧。如果出租就要涉及到找租客和出租後的維護問題，當然你可以在當地找中介做房屋託管，但實際上你的房租收益中就要被中介抽掉一大塊，而且租金一般年年都漲，而你和中介可能簽的是長期合同，享受不到房租上漲的好處。

要知道，國際上合理的房屋租售比是6%左右，大部分發達國家都能達到5%左右，像迪拜這種地方的租售比可達10%，7年回本，就算房價長期不漲，每年穩賺10%也是很不錯的投資。

而中國一二線城市房價連年暴漲，雖然房租也在快速上漲，但還是趕不上房價，所以上海的租售比，像精裝修地鐵房只有1.8%左右，距離地鐵比較遠的老裝修更只有1.5%左右，周邊杭州什麼的高一點也才2%左右，除非群租回報率才會高一些。如果不是長期限購限貸人為扭曲了市場真實房價讓我們還有所期盼，這點收益率連存銀行都不如，誰買誰傻帽啊！

最讓人揪心的是如果你買了北上廣深的異地房，中介為了多賺錢，偷偷把你的房子改造成群租房怎麼破？你是房東，到時候房子里不管是漏水漏電煤氣爆炸還是聚眾吸毒淫亂，出問題了最後都得你兜著。

還有很多人在考慮異地買房，尤其是去海南、北海這種地方買房時想得很好，現在可以投資，以後老了可以去養老，或者直接讓自己父母去養老。

但其實很多人可能從沒去海南長期居住過，甚至都沒去旅遊過，你和你父母是不是習慣海南的氣候、飲食、語言文化環境都不一定，當地的治安、腐敗、黑吃黑、政府不作為、地方保護主義、排外、年年整治年年出現的天價海鮮事件，包括以後可能進入海南需要通行證，如果這些問題都沒考慮到，談什麼養老呢？

不過這些會員大多資產在百萬級，我才不建議異地買房。如果資產在千萬級甚至更高的話，別說異地買房了，海外買房也應該提上議事日程。

而我之所以建議這位會員在上海周邊買異地房，一是因為上海周邊的長三角地區是中國未來最重要的國際性都市圈，所以不只是上海房子可以買，杭州南京房子也可以買，其他區域內二三線城市的房子可能也有投資價值。二是因為長三角四通八達的便利交通，讓這種異地房的管理成本比較低。

而我和他都最看中的是杭州的房子。

因為杭州是中國富人集中度最高的浙江省會，除了寧波人，但凡有點錢的浙江人都想來杭州買房。再加上千年古都，人文薈萃，好山好水，風景秀麗，還聚集了一批以阿里為代表的創新企業，所以我認為杭州是中國未來最有可能躋身一線的強二線城市。

而且杭州山水多，平原少，不像上海，四面八方全是平原，所以未來可供城市開發的土地會越來越稀缺。

另外上海到杭州也很近，開車2小時，高鐵1小時不到，杭州本身就有豐富的旅遊資源，周邊臨安、富陽、桐廬、淳安（千島湖），一路都是美景，中學課文里有「自富陽至桐廬，一百許里，奇山異水，天下獨絕」的句子是要求背誦的，黃公望的千古名作《富春山居圖》畫的也是這一路美景，可惜現在一半在大陸，一半在台灣。

再往西，到黃山、婺源玩，杭州也都是必經之路。

而現在杭州市中心的房子，只要不是貼著西湖，均價2萬多，別說對標北上深，就算和廣州比也被腰斬了。

可惜前兩年的窪地濱江現在也漲到這個水平了，只有餘杭和蕭山還比較便宜，甚至能買到單價萬元以下的新盤。

然而去年杭州房價漲得凶，所以也限購。本地人只能買兩套，外地人3年里沒交滿2年社保，不許買。

本來我建議他考慮買富陽的房子。因為富陽有我邢氏祖祠，安葬了我爺爺奶奶和我爺爺的爹媽，一般我清明都會去掃墓，所以對富陽的規劃比較留心，原本富陽是杭州代管的縣級市，後來成為杭州一個區，但就在最近，富陽也限購了。

~囧~

於是我說要不你去紹興柯橋看看。

柯橋距離蕭山很近，開車不過10公里，未來杭州地鐵5號線早晚會延伸到柯橋。

買幾套房

說完異地買房的道道，你可能還有個疑惑：為什麼力哥總建議買70平米左右的小房型，而不買100多平米的大房子呢？

因為一個字：貴。

這個「貴」並不是說他買不起，而是全社會的承受力已經快到極限了。

這幾年的房價上漲別說老百姓怒了，連在上海工作生活的老外都怒了。

在上海工作的老外大多是外企中高層，拿著體面薪水還享受高額房租補貼。所以過去上海市中心南京西路淮海中路一帶的老洋房，經過精裝修改造後，老外特別喜歡租住。當時可能屌絲租外環附近老公房1000元，老外租內環內高品質房子6000-8000元，老外也沒覺得壓力大，房東把房子租給老外又比較放心，不怕房子被亂搞。

但這樣的房子，現在租金可能要1.5-2萬，現在外企沒以前那麼風光了，老外也有點hold不住。

老外都這樣，底層屌絲就更別說了。單身打工族如果公司沒解決宿舍，自己租房子一般1000是極限，所以必須找人合租，攜家帶口的，至少要租兩室一廳，哪怕一個月賺1萬，房租4000一般也到極限了，再多真受不了。

所以總價越是高的房子，面積越是大的，租金回報率相對越糟糕。

出租是這樣，今後出售也有這個問題。

嚴格限購環境下，總價低的房子一般屬於剛需房，要買的人多，買得起的人也多，但市場供應卻並不多，因為過去10年造的新式住宅，建築面積越來越大，所以那種一室一廳的小房型不但容易成交，而且往往還會溢價成交，再怎麼限購限貸，也只有漲價的命，沒有跌價的份。

相反，總價高的房子一般都是置換客才買得起，但因為限購限貸政策越來越嚴，置換客很可能也被卡在中間，最後想想算了不折騰了，而賣家往往是做生意要套現資金周轉或者是準備賣房移民了，他們的賣房需求往往剛性十足，如果買氣不旺，可能就不得不降價拋售。

所以從投資角度看，同樣一筆錢，買一套140平米的大房子不如買兩套70平米的小房子。

以一線城市標準來看，總價300萬以下的房子流動性和回報率都比較高，總價600萬以上的房子，如果是投資的話，出手就要特別當心了。

當然，每次力哥寫買房話題，總有一部分買不起房或不在一二線城市居住的小夥伴會各種酸吐槽。最大的質疑就是——你憑什麼認為已經貴到天上去的房價還會漲？等以後泡沫破滅，房價暴跌，到時候哭死你！

那我們不妨想一想，假如最壞情況發生，2017年我這位會員花了300萬買了總價800萬的房子，3年內全國樓市崩盤，房價腰斬，800市值的房子跌到400萬，相當於自己300萬投資打水漂，還倒欠銀行100萬，自住房市值也從900萬跌回到450萬。靜態看，此時他的凈資產變成了700（金融資產）+400（自住房凈值）-100=1000萬。

但因為他的賺錢能力強，每年能賺100-200萬，再加上金融投資收益，可能此時他的實際凈資產依然能維持在1800萬。

考慮到今天中國人除了一套房也買不起的底層屌絲，其他人名下大部分資產都是房子，佔比可能高達80%甚至95%，很多人傾其所有買完房後壓根就沒錢買基金P2P了。而他的佔比只有55%，所以房價崩盤的結果一方面是所有人的財富都縮水了，另一方面是他的財富縮水比例比大部分人低，他的財富在社會階層中的排位反而提升了！

你可能會說，名下一套房都沒有的底層屌絲財富一點沒縮水，我們才是最大贏家！

可問題是，600萬的房子跌到300萬你就買得起了嗎？屌絲買不起還是買不起。

就算你眼下有30萬積蓄，200萬的房子如果跌到100萬你就能付得起首付，但到那時，中國經濟一定崩潰了，百業蕭條，失業潮來臨，你確信你現在的工作還能保住嗎？銀行還會給你貸款嗎？

到時候可能你連生計都成問題，根本不可能考慮抄底買房賺一票的事。

不信你看《假如房價崩盤，我們會有多慘？》就知道了。

上面這些道道，理財教科書上是不會寫的，看起來高大上的理財師也是說不出來的，大概也就力哥這種野路子理財師會瞎叨叨吧。

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