民法複習講義●用益物權●建設用地使用權

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（一）建設用地使用權的概念與特徵

1.建設用地使用權的概念：建設用地使用權是指單位或者個人依法享有的在國家所有的土地上營造建築物或其他附著物，並進行佔有、使用、收益的權利。

《物權法》第135條建設用地使用權
建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有佔有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。

2.建設用地使用權的特徵：

⑴建設用地使用權是在國有土地所有權基礎上產生的一種用益物權。

⑵建設用地使用權人對於國有土地享有佔有、使用、收益以及處分建設用地使用權的權利。

⑶建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。

《物權法》第136條分層設立
建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

⑷建設用地使用權的去的程序具有法定性。

⑸建設用地使用權具有期限性。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條
土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
㈠居住用地70年；
㈡工業用地50年；
㈢教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；
㈣商業、旅遊、娛樂用地40年；

㈤綜合或者其他用地50年。

⑹建設用地使用權的設立包括出讓或者劃撥等方式。

《物權法》第137條設立方式
設立建設用地使用權，可以採取出讓或者劃撥等方式。
工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。採取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。

3.建設用地使用權的適用範圍：

⑴適用的對象是國家所有的土地；

⑵適用的範圍包括：土地的地表（如建造活動房）、地上（如架設電線）與地下（如埋設管線），並可以分別設立建設用地使用權。

（二）建設用地使用權的取得方式

1.劃撥

土地劃撥，是土地使用人只需按照一定程序提出申請，經主管機關批准即可取得建設用地使用權，而不必向土地所有人交付租金及其他費用。

劃撥被嚴格限制其適用範圍。注意有權劃撥的政府級別及適用劃撥的情形。

《土地管理法》第54條建設用地使用權的取得方式
建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批准，可以以劃撥方式取得：
㈠國家機關用地和軍事用地；
㈡城市基礎設施用地和公益事業用地；
㈢國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；
㈣法律、行政法規規定的其他用地。

2.出讓

出讓是國家以土地所有人身份將建設用地使用權在一定期限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付建設用地使用權出讓金，土地使用者取得建設用地使用權。建設用地使用權的出讓有4種形式：協議、招標、拍賣、掛牌。

工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，必須採用拍賣、招標等公開競價的出讓方式。

《土地管理法實施條例》第29條

國有土地有償使用的方式包括：
㈠國有土地使用權出讓；
㈡國有土地租賃；
㈢國有土地使用權作價出資或者入股。

（三）建設用地使用權的登記

1.設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。

2.建設用地使用權登記機構是縣級以上土地管理部門。

3.建設用地使用權的設立登記是建設用地使用權的法定公示方法，是建設用地使用權成功設立的法定要件。因此，僅通過簽訂建設用地使用權合同，或者取得政府批准的劃撥用地文件，尚未完成建設用地使用權登記的，用地人不能取得建設用地使用權。

（四）建設用地使用權人的權利

1.佔有、使用、收益權

權利人有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，除非有相反證明。

2.流轉權

⑴原則上，權利人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，期限為原合同剩餘期限；

⑵上述流轉的場合下，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分。（主物及於從物原則）；

《物權法》第146條建築物等隨建設用地使用權一併處分
建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分。

⑶建築物、構築物及其附屬設施流轉的，這些物佔用範圍內的建設用地使用權一併處分（房及於地原則）。

《物權法》第147條建築物等範圍內的建設用地使用權隨建築物等一併處分
建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用範圍內的建設用地使用權一併處分。

3.補償權

使用權期間屆滿前，國家只能基於公共利益提前收回該土地；收回土地時，應就該土地上的房屋及其他不動產給予權利人相應補償，並退還相應的土地出讓金。

《物權法》第148條提前收回的補償
建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，並退還相應的出讓金。
《物權法》第42條徵收

為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
徵收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。
任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費等費用。

4.自動續期權

⑴住宅建設用地期間屆滿的，自動續期；

⑵非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律辦理，土地上的房屋及其他不動產的歸屬有約定從約定，無約定依照法律、行政法規辦理。

《物權法》第149條續期
住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。
非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

（五）建設用地使用權人的義務

1.依照法律以及合同約定支付出讓金等費用

2.合理利用土地，不得擅自改變土地用途。

（六）在集體所有的土地上設立的建設用地使用權

《物權法》第151條集體土地用作建設用地
集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。

在集體所有的土地上設立的建設用地使用權的主要內容有：

⑴鄉（鎮）村公益用地使用權

⑵鄉（鎮）村企業建設用地

更多條文參見：

《土地管理法》

《土地管理法實施條例》

《城市房地產管理法》

《成真國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》