我們正處在史無前例的人為海外資產泡沫中！

01-30

中國的經濟正在下滑，房子國家管控的嚴格，股票沒有起色，去年股災虧了不少錢，人民幣已經跌倒6.9，年底將破7。美元強勢，加息或在12月，海外資產，是目前中國中高收入人群最需要的資產，為了財富保值，分散投資，海外資產配置包括海外地產，海外投資，海外基金理財，海外保險，海外身份············

想必這幾年，各位江湖兒女都對海外資產配置這幾個字耳熟能詳了，這幾年，各種不確定的因素，都加大了中產階級和國內企業對海外資產的需求。於是，我們迎來了改革開放以來最大的海外投資潮！大到國企央企知名房地產企業，小到平頭百姓，無不對海外投資津津樂道，中國海外投資這幾年也屢屢創出新高，頗有當年東洋人的英姿。大俠就曾經發文，探討這一現象。《東洋人的教訓：為啥不看好中國土豪（鱉）企業走出去！》大俠也越發的擔心各位江湖兒女財富的未來！

原本，各位江湖兒女以為相信了，有經驗，有節操的「海外資產投資專家」，少則可以保護自己資產免於貶值，多則可以在兇猛的海外投資大潮中猛賺一筆。但是，我們對那些早些就去海外投資淘金賺的盆滿缽滿的人羨慕不已的時候，現實是這樣的！

以上這類例子真是不勝枚舉，各位江湖兒女不禁要問，那些說好的升值保回報的「優質海外資產」都去哪裡了？這不是滿眼大坑，隨便踩一腳就摔下去啦，哈哈。中國每年往海外涌的熱錢那麼多，最後會落得何種下場，真是非常令人期（go）待（die）啊。

也有不少江湖兒女可能會質疑，這只是極少數個案吧，大多數人還是賺錢的吧，大俠你這種每次用極端案例來嚇唬我們小白，難道就讓我們的錢毛掉嘛？大俠這裡並不是不建議，但是想表達一種，投資海外資產，也需要異常小心謹慎的概念邏輯，因為，目前市場上的海外資產泡沫，全是奶奶滴熊的人為的！

首先，大俠這裡必須要引入一個交易成本的思路，任何公司都是為了賺錢，對於任何交易來說，多一層中間商，多一次過手，都會增加相應的成本，舉個最簡單的例子。一個美國的房子拿到中國來賣，首先是美國的房源，通過美國的銷售渠道出售，然後再到中國來，中國的銷售渠道銷售，美國地產傭金一般只佔房價總值的6%左右，某些競爭和價格昂貴的地方還有低一個點。二手房的話，美國又分買房經紀和賣房經紀，需要平分傭金，然後再分到旗下的交易經紀人手上，還要繳稅，辛苦做成一單買賣，賺的錢可能並不可觀，有時候還要面對外國客戶的各種刁難。

如果一些外國地產想要進軍中國市場，那麼，他們必須也給中國的銷售渠道部少好處。中國的銷售渠道向來是獅子大開口，一是他們覺得客戶都是傻缺，對海外投資沒有經驗，急急忙忙怕人民幣貶值需要去海外買房移民。二是國內的公司投資回報要求高，開支也大，所以高昂的運作成本迫使他們無法接受歐美這種低交易費用的「缺陷」。

於是在「中國式小聰明」和無良外國經紀開發商的配合下，作價制度應運而生。大俠覺得這種制度是「合理的」又是不合理的。在市場經濟的情況下，這種制度的確才能滿足銷售端各方利益需要，達成成交的目的，而對投資人，尤其是那些盲從的信了廣告和百度搜索及核心商圈辦公，五星級酒店推廣大會的，缺不太公平，因為他們買到的東西，價格比當地客觀市場價至少高出個20-30%。我們以比較熟知的歐洲買房為例，大家看到的去中介舉橫幅手撕中介門面的，很多都是被加價了50%，有的甚至達到100%。這種觸目驚心的作價銷售，肥了中介和開發商，形成更多的惡性循環，嘗到甜頭的開發商一定會去做更多爛樓盤，反正中國錢多人傻，拿到巨額回扣的中介，肯定會去做更多的宣講會，哄更多的海外投資小白入局。中國人總是相信所謂的「企業實力」，看地段看場面，卻沒想過起維護成本的高昂，羊毛出在羊身上，賭場的金磚碧瓦都是哪些血本無歸的賭徒貢獻的。

談到這裡，各位江湖兒女腦中思索的問題可能是，大俠說的也不全對，比如自己的七大姑八大姨中的某某在哪個海外買了套房，價格已經漲了30%。大俠這裡不排除你那親戚人品好或者直接找了海外的經紀，以精準的投資眼光在低部買入，這完全是有可能的。但是你必須警惕一種「偽漲」。在各種海外投資的忽悠下，除了「作價」這種方法，還有「作市」！這可是被國內房地產商玩爛的手段了。

比如你去年買了海外某物業，今年發現物業的銷售價格已增長了20%，那你就賺了20%？錯！假如這個小區只賣給中國人，還要靠著買房去移民的，這個小區當地除了海外的中國人根本就沒有買，那麼哪怕中介告訴你銷售價格漲得再厲害，掛牌價更高，那也是白搭，因為這根本就不是公平市場定義的價格！他們的市場，只是一幫對海外投資沒經驗，對當地環境不了解，被中介洗腦忽悠又害怕人民幣貶值的小白而已！信息不對稱才能產生暴利呢，哈哈！

另外一個大俠經常被挑戰的問題，叫「包租」。大俠聽過很多海外投資小白講過，如果項目不好，肯定沒人來租，開發商也不會來包租你2-3年，開發商是有絕對的信心才敢這麼保證的！大俠首先可以負責任的告訴你，作為這行當裡面為數不多真正做過海外物業管理和交易的混混，任何的包租都是扯淡！有時候你找個租客都要花2-3個月，而且市場情況不斷變化，租金要根據當地市場來調整，大俠之前所做的工作，必須平衡租金和在兩個月內出租出去，才能保證房東最大收益的！所以，從正常邏輯上來說，根本沒有人會幹「包租「」這種事，這又是迎合中國投資小白和結合中國式小聰明發明的套路！國外物業對於租客的審核制度，以及違約早就有了成型的制度。每年都有租客100%入住根本就無法保證，而且因為歐美法律對租客保護更完善，房東還要花一系列的精力和時間來滿足租客的要求。目前市場上所有所謂的「包租」，99%都是那「作價」虛高出的那些補償給你而已，而且還不是一次性付哦，是分期！那麼各位江湖兒女也可以試想一下，如果中介可以保證你2年的租賃回報，其實是從你買房的那部分資金裡面出的，那麼中介又能從這筆交易裡面賺多少錢呢？呵呵

大俠浪費口水講了這麼多，也就是想多壞幾庄中介的的作價交易，達到反社會人格發泄的目的，也希望更多人能了解這個操作手法，以及仔細思考自己投資海外的方法和價值評估體系。再次重複，投資，永遠是多數人虧錢，少數人賺錢的遊戲，也非常遵守二八定率，你的草率和盲從必將導致你投資的虧損！

另外，隨著中國資本的湧入，很多歐美的當地市場都出現了資產價格上漲，這種邏輯在於，的中國人錢是取之不盡用之不竭的，而且只要通過國內的忽悠以及利用人民幣貶值的恐慌，總能找到小白來接手垃圾資產，這種擊鼓傳雷會什麼時候爆炸，估計快了，外管局不斷的給資本外流上緊箍咒，越來越多海外投資的貓膩爆出也會讓小白們有了血淚的教訓，對海外投資更加理智。人為的泡沫，總有一天會真相大白，垃圾資產，就算一時因為某些因素價格飆升，日久了還是會被發現是垃圾資產，只要沒有足夠的價值，價格的虛高總有破滅的一天。可能還有人會想著高價賣給後來人，這種泡沫時代的「大笨蛋」理論，是不切實際的，很有可能你自己就是最後的接盤俠！

最後，大俠友情提示，如果給為江湖兒女真的要做海外投資，找國內中介簡直是自尋死路，最簡單的方式，找當地一些存在二三十年的中介機構，人家不會因為你一樁買賣毀了招牌，而且多半都會配備幾個中國經紀做翻譯的。然後還要貨比三家，房地產的信息，尤其在美國，十分的公開透明，不要因為對人的信任就忽略的對客觀事實的判斷，投資，不能嫌麻煩，對自己的每一分財產負責，做獨立的思考和研究，才是賺錢應有的態度！