傳統百貨普遍低迷，新光天地在蘇州很難重拾昔日光環

變革家，讓天下沒有難懂的生意！從選址蘇州之時，新光三越打造的全新新光天地項目，或許就註定與曾經的兄弟項目北京新光天地（現已更名北京SKP）命運不同。在兩個截然不同的消費市場，有著強百貨基因的新光三越均打造出一個頗具特色的項目，但蘇州新光天地的鋒芒與華聯時期合作的北京新光天地相比卻遜色很多。

品牌認知度較低，定位超前

記者走訪蘇州新光天地看到，商場打破了一般百貨店與購物中心的裝修風格，融合了蘇州特色的園林元素，首層品牌店鋪打破了牆體隔斷自然相連。一眾設計師品牌店鋪基本以旗艦店配置出現，向消費者傳遞出不一樣的品牌感覺。

不過，與蘇州新光天地竭力營造的新百貨概念相比，消費市場的反應似乎不夠積極。記者連續兩周周末走訪看到，蘇州新光天地客流量並不大，提袋率較低。在時下被視為客流引擎的兒童區、餐飲區也不夠熱鬧。或許是招商有一定難度，蘇州新光天地部分樓層品牌較為稀疏，有一定空曠感。

與新光天地一街之隔的是蘇州誠品書店，這一項目如今幾乎成為了到訪蘇州遊客的必逛景點之一。同樣周末時分的蘇州誠品書店客流量相對較大，但也出現了提袋率較低的狀況。

自開業以來，前去蘇州新光天地「朝聖」的商界人士不斷。當時有分析認為，台灣百貨打造得很細膩，設計與業態組合十分講究。也有業界人士認為，大量差異化的設計師品牌難度很高、挑戰較大。

新光三越中國董事長吳昕達曾在開業時預計，蘇州新光天地首年店鋪營業額為50億新台幣（約合9.86億元人民幣），未來三年可達到損益持平。吳昕達還曾表示，未來會引入奢侈品牌入駐。不過，較低的品牌認知度和相對超前的定位，蘇州新光天地在現有的市場中或許只能贏的小眾客群。

商品不充足，經營能力欠缺

無論是一線城市還是有潛力的商業市場，商業項目的培育時間與難度今非昔比。在北京市場中，老佛爺百貨的主要賣點也是大量的設計師品牌，但與市場磨合三年多仍未走出虧損狀態。在上海市場，有著最美百貨之稱的新世界大丸百貨經營首年凈虧損4.14億元，吞噬掉母公司上海新世界股份有限公司大部分利潤。

儘管位於杭州與上海之間，但蘇州商業市場的成長潛力吸引了很多優質商業品牌進駐。不過，與地產商甘願長線經營等待相比，品牌商似乎沒有足夠耐心與精力。在經營一年多的蘇州新光天地中，已出現部分品牌撤離的情況。儘管這在商業經營中這是情理之中的狀況，但從商場目前的品牌矩陣與豐富度上來看，透露出些許力不從心。

儘管握有曾經最賺錢百貨的「新光天地」商標權，新光三越行事仍十分低調。此前，廣州、北京通州等地先後傳出將有新光天地將會進駐。不過，內地市場捲土重來的新光三越目前僅在重慶、成都有新項目，上述資深商業人士表示，重慶項目的位置、狀況可能會是三個項目中最好的。新光三越相關負責人此前表示，成都、重慶項目尚無明確的開業時間表。不過，兩項目均已派駐運營高管，進入招商階段。

在中國購物中心產業資訊中心主任郭增利看來，蘇州新光天地的現有定位是一個偏重效率的定位模型，目標客群會更集中在忠誠度高的粉絲型消費者身上。在目前的市場環境中，受一些客觀因素影響，蘇州新光天地的培育期時間可能會長，但相對於北京、上海等一線市場，蘇州的土地、人員、運營等各類成本會低，項目未來的利潤率會稍好一些。

一位資深商業人士表示，蘇州新光天地招商時，新光三越已從北京新光天地項目中退出。如果還在掌控期內招商，蘇州新光天地的狀況會好很多。目前商品充足度不夠說明經營商品與實際需求還是有差距，實際創造的效益有限。

昔日光環

2006年3月，台灣新光三越與北京華聯，以各持股50%的模式合資成立了北京新光天地項目。據一位知情人士透露，當時，為了讓北京新光天地引入更多搶眼品牌，新光三越在招商等環節犧牲了部分台灣方面的利益。憑藉新光三越曾帶來的豪華品牌陣容，奢侈品商場新光天地迅速走紅，新光天地品牌一炮打響。目前，大望路上的這家百貨店已成為北京甚至是全國的高端百貨地標。

兩個太有主意的夥伴恐怕很難長久，新光三越和北京華聯沒能經受住當初「對等控股權」對管理層的考驗。合作六年後，北京華聯與新光三越因管理權之爭分道揚鑣。北京商報記者了解到，新光三越仍然佔有新光天地的部分股權，但不參與日常管理，只是工作人員作為顧問進行輔助運營。這意味著，新光三越完成了初期招商等工作後，後續工作基本由北京華聯管控。

在新光三越與北京華聯合作時期，新光天地打破單體百貨銷售記錄，連續多年蟬聯百貨銷售冠軍。在2015年全國200家商場排名中，北京SKP以78億元繼續成為百貨店王，這也是繼2011年擊敗杭州大廈後，北京SKP連續五年成為內地百貨單店冠軍。

相較於蘇州新光天地目前的經營狀態，北京華聯獨自打造的北京新光天地(北京SKP)進行了自開業以來來的最大規模調整。

北京商報記者了解到，從2012年到過去一年裡，北京SKP先後對5個樓層革新。2014年11月，改裝了四層女裝和精品女鞋專區，並對商場進行更為國際化的更名，從新光天地變為北京SKP。2015年2月和7月，化妝品和鐘錶、腕錶區域改裝。2015年11月，女裝和女士內衣區域改造，一層中庭和周邊名品全新亮相。從已調整完畢的化妝品、鞋區等區域可以看出，北京華聯有意弱化經營品牌，更為強調「北京SKP」的百貨品牌。

成績難以複製

在傳統百貨普遍低迷的情況下，北京高端商業地標北京SKP將向百億元商場衝刺。華貿中心創始人、北京國華置業公司董事長房超曾透露，北京SKP最遲後年銷售額超過100億元。房超表示，2011年底，在北京SKP發展的最好時期，商場決定變革，當時改造也頗受非議。近年來，高端商業在相關政策、經濟低迷的影響下，發展壓力很大，當時北京SKP的改變並不能被所有人接受，尤其在啟動調整的前兩年承受了多方壓力。據透露，北京SKP一年的水電等運營費用過億元。

同屬新光集團的新光資產管理投資有限公司將與遠洋地產合作開發通州新光項目。在與新光三越分手後，北京華聯對新光天地的改造、調整始終積極。最新的消息是，北京華聯將在西安開出新光天地分號。

不過，無論是以何種形式、何種地區打造，曾經的新光天地都將難以被複制。在中國商業地產聯盟秘書長王永平看來，北京華聯與新光三越合作的CBD新光天地(北京SKP)是天時、地利、人和的產物，很難再複製出一座同樣具有影響力的商業地標。從區位、物業、客群和當時北京華聯與新光三越合作的市場環境來看，都很難再重現。

在蘇州，誠品書店與新光天地讓近兩年興起的蘇州工業園商圈更具活力，毗鄰金雞湖景區也讓這一商圈的項目有著不錯的區位條件。不過，對這裡抱有希望的地產商願意等待未來，但再多新鮮的概念與形式進入更需要的是品牌商的配合與消費者接受和消化。

本文整理自中國商網。

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