說完嚇尿你，第一順位租約抵押是什麼鬼？

小白客戶：你這個項目有抵押擔保嘛？

移民銷售：當然有，我們推出的項目，都是有抵押擔保的，您放心，我公司充分考慮到了投資人對資金安全的訴求。

小白客戶：那你這個是拿地還是房子抵押給我吧？

移民銷售：這位大姐，你有所不知，我們這個是第一順位的抵押擔保，別人都第二順位的，我們是第一！

小白客戶：聽起來挺靠譜的，抵押的是啥。

移民銷售：第一順位啊，就是第一順位抵押給你，大姐你咋還問呢，這個項目還有最後幾個名額，哎呀，那邊還有客戶在等我呢，我得過去，這麼好的項目，這麼經驗豐富的區域中心，不再不簽可就沒名額啦！

小白客戶：別走，給我留個名額，刷卡！

這個客戶6-7年後還款出現了困難，才發現當初的第一順位抵押的是租賃權啊！

那麼正篇開始，有不少項目拿過第一順位租賃抵押權作為亮點宣傳，由於EB-5市場上多半是夾層貸款或者優先股權類第二順位地產項目，那麼這個第一順位的最起碼聽起來安全，令人耳目一新。那麼什麼才是所謂的第一順位租賃權擔保，大俠個人人為，這只是為了促進銷售被中國人的小聰明創造出來的一個句子，不具備任何實際意義！

首先，這個所謂的第一順位的租賃抵押權，得弄清楚租賃兩方關係。比如說，我跟政府租了一塊地，99年租約，然後在地上搞了個寫字樓，寫字樓建成之後，有幾個大公司來尋租，分別簽了10年-20年的長期租賃合同。那麼問題來的，所謂的第一順位租賃抵押，是拿那個99年的政府租約抵押給你呢，還是拿後面的大企業的租約抵押給你？

前者吧，好像不靠譜，因為你除了付個99年租約的前置費用之外，租金是每年一交的，這筆錢還會涵蓋在企業每年的財務開支中，基本就是沒啥價值每年還產生負的現金流，如果說這個租約的價值，那麼就是開發商為拿到這個租約，前置付的一系列費用了，其具體價值評估到底有多少，呵呵。

另外，有很多類似這種99年期租約，是政府為了鼓勵當地經濟發展和就業，以接近於免費的價格扔給你的。大俠舉個極端的例子，底特律政府有塊荒廢了幾十年，原來是工廠，有重金屬污染的市中心破地，推一下就倒了，然後一個開發商說我要過來建個寫字樓，拉動經濟，底特律市政府舉雙腳贊成，把地用99年租約形式轉給這個開發商，99年租金收入990美金，1年10美金，但是前提是你要投入個大幾十萬清除污染和拆除舊建築之類的。（可能很多人覺得政府咋那麼好說話，政府才不傻呢，建起來之後，每年稅收收入都增加好多！）現在開發商把這個租約抵押給你啦，那麼這個東西值多少錢？我們假設這個項目能找到高級融資繼續下去的情況下，可能值點錢，假設這個項目找不到其他資金，或者除了開發商之外沒幾個人看好的情況下，那麼，荒地還是荒地！就算你拿在手裡了，也沒有鬼用，因為沒有接盤俠，而且就算這個租約有國際知名機構的評估報告，說價值大大的有，那是建立在未來有足額的融資建成之後的美好理想，沒人接，就沒價值！

好了，可能看到這裡很多江湖兒女會好奇，大俠是不是理解錯了，萬一人家說是把未來租戶交的租金的抵押給你呢，才不是把這個土地的租賃使用權抵押給你。

那麼大俠又要鑽一鑽牛角尖，先不說你這個樓還沒建起來，未來租戶的租金就抵押你這了，我們也先不說這租戶沒準只租個三五年然後就撤了，定金還是交一個月，後面持續不交了，你還得趕他走，還得費一番周折，打官司要違約金之類，還得繼續招租。光是很久沒有人開發的地方，其商業價值幾何？建成後真的有多少大公司來租滿啊？除非政府說了你建好之後，我把我大大小小部門裝進來，你總滿意了吧，那你這個價格又得要多低，你本身就是拿的政府的地，還好意思獅子大開口？不怕民間組織告你個利息輸送？大俠從來都是持有政府大力支持發展的，千萬不要去乾的反動投資理念，無論美國還是中國。再想想，萬一項目爛尾，資金鏈斷裂了，那些預租也就灰飛煙滅了。

那麼結合上述兩者情況，可以衍生一系列的情景劇問題，比如，假如我租了政府的東西，沒按政府要求把什麼什麼給處理了，到時候咋辦？又比如，原來的預租協議，租客又反悔了，寧願承受損失怎麼辦？如果有人能順利回答出以上種種問題，而且讓你滿意，那麼你再真的把第一順位租賃抵押權當回事吧！不過大俠真心懷疑這行有幾個人能說明白，很顯然講明白了也沒人投了吧！

最後，大俠還想各位江湖兒女自行腦補一下，有些地雖說是開發商買的，那也是貸款買的，每年也要交利息哦，這筆錢又該怎麼算，假如還地的錢在項目開發商過程中受到影響，那又會怎麼樣？

EB-5的世界太複雜，設計地產項目的精英太狡詐，中國的中介土老闆們金融素養太低，中國的銷售們宣傳創造性奇高，投資的更是人傻錢多。假如項目還不出錢來，到底是誰的責任？ 大俠借用修行感悟總結：一切皆因果，我們都是移民故事中輪迴苦苦掙扎的俗人而已！

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