越限越漲，樓市限購為什麼沒有用？

文|凱風

繼蘇州廈門武漢開啟限購限貸之後，杭州近日重啟限購。限購前夜引發瘋狂交易，一夜成交量超過5100套，創下杭州歷史單日新高。

二線城市在房價狂歡半年之後，紛紛步入限購通道。限購政策，於國人並不陌生。作為樓市調控的利器，被寄予厚望，然而這麼多年的實踐證明，限購政策不僅沒有用，反而成了房價暴漲助推劑。

1 北上廣深限購六年，房價一路飆升

2014年，樓市下行，全國各地紛紛取消限購，北上廣深成為例外城市。然而，恰恰就是堅守限購的北上深，帶起樓市上漲的第一波熱潮，並將樓市虛火傳導到其他二線城市。

從2015年初至今，深圳樓市漲幅高達76％，北京上海漲幅也在30%以上，廣州漲幅也有20%之多。實際上，從2010年開啟限購之後，北上廣深房價就一直處在上漲渠道之中。尤其是北上深，房價整體漲勢完全未受到限購政策影響。

2016年3月，深圳上海限購政策同時加碼。深圳將外地購房者社保要求由1年改成3年，二套房首付提高到4成；上海則將外地購房者社保要求由3年改成5年，二套房首付最低提高到5成。

限購政策加碼之後，深圳上海房價應聲而落了嗎？顯然沒有，兩地房價非但沒有下降，反而一路高漲，成交量也是節節高升。深圳新房均價從5萬向6萬攀升，2016年6月，深圳新房成交均價高達61756元/平方米，創造歷史新高。

同樣滑稽的是，8月底，網傳上海9月份將升級離婚限購政策，離婚一年內購房資格仍按照結婚時處理，結果上海民政局被擠破門檻，不得不閉門謝客。與此同時，8月30日上海新房成交量破2000套，衝上年內單日成交三甲，而31日和9月1日的成交量亦衝破千套。

▎上海樓市成交量。網傳離婚新政的幾天，成交量一路暴漲。

2 限購為什麼沒用？因為政策本身就錯了

兩個原因。

一個重要的原因是，限購傳達了錯誤的市場信號。限購的本意是遏制需求，但限購恰恰給人以相反的印象：只有樓市旺盛，才會存在限購；沒有哪個庫存高企的城市，敢輕易恢復限購。所以，在這種反向預期之下，樓市限購反而成了房價上漲的助推劑。

譬如上文提到的網傳上海離婚新政，非但沒有遏制房價，反而成了市場爭搶的信號，乃至製造離婚潮的奇觀。最近杭州重啟限購，同樣如此，限購前夜成交量創歷史單日新高，網上有人調侃，「杭州終於擠進一線城市了」。

▎北上廣深離婚潮，2013年為最，當年新國五條出台，對房產轉讓徵收20%所得稅，離婚避稅成為潮流。圖表/21世紀經濟報道

另一個重要且更為本質的原因是，近年以來的房價上漲，歸根結底不是需求旺盛所致，而是貨幣超發和人為限制供給導致的結果。

所謂貨幣超發，在2016年這一波樓市上漲中最為明顯。貨幣超發其實不是問題，問題在於超發的貨幣都流到樓市當中。今年7月新增貸款中，超過98%都是住房貸款，這足以說明貨幣之水蜂擁而入樓市。為什麼會出現這種局面？原因在於，經濟基本面不行，實體投資回報率不高，樓市成為資金首選避嫌地。

所謂人為限制供給，這是政府操縱樓市的利器。縱觀北京、上海、合肥、蘇州、廈門等暴漲城市，它們擁有一個共同特徵：土地供給連年下降。土地供給下降，導致地王頻出，房價不斷飆升。

顯然，這兩個根本因素，都不是限購所能化解的。限購政策更像是罰酒三杯的遊戲，只是在形式上給社會一個交代，告訴被房價折磨的人們，我們正在想辦法，至於這個辦法有沒有用，則不在考慮範圍之內。

說到底，只要政府不想讓房價下降，任何政策都只是掩飾。

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