屋頂上的自由：被80%經營者忽略的寶地

當年看電影《肖申克的救贖》時，小睿曾對其中一個情節迷惑不解：安迪為什麼要賄賂獄警，以獲得與獄友一起修葺監獄屋頂，並在上面喝酒的權利？難道他這時候不是應該低調一點，專心挖洞嗎？

直n到多年以後，小睿在鋼筋水泥的叢林中行走多日，才突然意識到電影創作團隊獨特的匠心：屋頂是一個詩意的地方，它連接藍天與星空，讓人享受自然與微風。在電n影前半段，主角只有站在屋頂上，才彷彿能看到一點自由的影子。回想當年上學時，小睿也曾與一幫同學偷偷跑上教學樓的屋頂，那時真的覺得自己是個自由人，是n萬物之主。

對於現代人來說，屋頂上的自由早已是一種奢侈品。平時，我們每個人都站在別人的頭頂，也都被別人踩在腳下，林立的高樓徹底壓縮了人類的自我空間。即使是樓下的空地，也是屬於公共的。這一切會讓人們更多地嚮往屋頂。

在購物中心中，屋頂同樣是一個自由的空間。這裡與諸多其他樓層不同：直接與天空相接，無層高限制，無牆柱礙眼，天然環保、視野開闊，儘管無法遮風擋雨，難避酷暑嚴寒，但這恰好又可以迎合一些極具體驗感的新興特殊業態。

而且，與寸土寸金的室內空間相比，屋頂的空間可以安排得更加靈活而營收壓力較小，如果可以引流客人到屋頂處併產生消費，則不僅能增加人氣，還可以讓商場動線活躍起來。

自由所在之處，方是創新興起之地。在商業地產供應極度泛濫又極度功利的當下，屋頂是商業世界中僅存的，具備了諸多自然和人為條件，既可以讓你去嘗試創新，而又沒有很大經濟負擔的自由空間。

屋頂農場：「老佛爺」的新時尚

去年九月，RET睿意德中國商業地產研究中心曾經對國內購物中心的屋頂商業生態進行過調查，結果發現，全國約有80%的購物中心屋頂面積處於閑置；19%的購物中心屋頂用於屋頂停車場和屋頂綠化及太陽能發電；僅1%的購物中心利用屋頂空間進行商業經營。

許多商家不對屋頂進行商業開發的原因是「怕麻煩」。實際上，並不是所有的屋頂開發都需要繁瑣的審批。與其他屋頂商業項目相比，在許多城市，屋頂綠化是受政府支持的。這就使得屋頂農場成為一種時尚的選擇。

在國外，最有名的「農場主」大概就要算高級連鎖商場老佛爺（Galeries Lafayette ）在巴黎的奧斯曼旗艦店了。

「讓時尚屬於每一個人」，自誕生之日起，老佛爺一直在積極尋找新進,而富有才華的設計師及創意概念，以提供生動、鮮活和具有生命力的時尚體驗。從2015年開始，他們在屋頂上建起了花園式農場。

這個「花園」內種有150多種蔬菜和水果，佔地約502平方米，都採用無土栽培系統，且不使用任何化學藥品，同時保證水源循環利用。曾參加揭幕儀式的巴黎副n市長Jean-Louis Missika對花園內已熟的草莓讚不絕口，表示非常美味。據悉，目前園內已經收穫約900磅草莓。

老佛爺百貨n奧斯曼旗艦店經理Agnès nVigneron指出，百貨店致力於將空中花園打造成全球最大的植物露台之一。巴黎另一位分管綠地空間的副市長Pénélope nKomitès表示，「巴黎其他類似老佛爺的項目也準備模仿。到2020年巴黎市內將有30公頃非農地來種植水果和蔬菜。」

對於某些人來說，在購物中心裡種草莓也許是一種很不專業的表現。但是所謂的專業，其實都是自己騙自己的把戲，誰說像老佛爺這樣的高檔百貨必須僅僅是購物天n堂？農業也同樣很時尚！來到久負盛名的老佛爺奧斯曼旗艦店屋頂，眺望巴黎美景，欣賞埃菲爾鐵塔、還可以欣賞一個炫酷的空中花園，還有什麼比這更讓人興奮的n呢？

每個人都應該是自己人生的領導者。對於一個購物中心經營者來說，做一個自己都想長留在這裡的空間，恰恰就是最專業的事情。生活本身就是時尚，沒有比生活更古老的傳統，也沒有比生活更高遠的未來。

類似案例：

紐約布魯克林農莊：世界上最大的屋頂農場

TIPS

屋頂農場應用務必解決的難點：引n流及到屋頂的垂直動線（垂直電梯、扶梯）、屋頂承重與防水、屋頂機電設備集中放置避免給屋頂平面動線造成困擾、屋頂圍牆及護欄、避雷電設計、排水排污。故n此，計劃引入屋頂商業的項目必須在建築設計時即妥善考慮屋頂商業的物業需求，而已建成項目若想加入屋頂商業則需進行屋頂改建及加固。

屋頂摩天輪：複合式的浪漫

「偉大，還要有用」。

屋頂農場比較適合水泥森林一般的一二線城市項目，讓人們在這裡有一個「偷得浮生半日閑」的家園，卻並不一定適合本來就生活節奏不算太快、離田園也不遠的三四線城市項目。

然n而無論在什麼樣的城市，屋頂都可以給人們帶來另類自由的感覺。現代人類，絕大多數早已告別穴居的生活，人們居住在房屋裡，行走在房屋間。城市房屋明顯的特n點是高低錯落，站在不同的房頂上，感覺截然不同。其實，生活就是每個人站在不同房頂，有著不同的感悟，也因而有著不同的處事標準和生活態度。

當身邊的人們紛紛將目光轉向同伴，轉向自身，轉向金錢。這時代能算是正常的么？所以，每個人都需要時時站在居高臨下的屋頂。這也是一些購物中心在屋頂上建起摩天輪的重要理由之一。

美麗華百樂園是一座位於中國台灣台北市的大型綜合購物中心。該項目的主要特色是擁有一座全台第三的摩天輪（全台灣最大者位於雲林縣古坑鄉劍湖山世界，直徑n88米；第二名則為位於高雄市大樹區義大世界，直徑80米）。雖然美麗華百樂園摩天輪直徑僅70米，但因基座架於建築物屋頂（五樓）而非地面，故以100n米的總高列名中國台灣第二高（僅次於高雄市夢時代高雄之眼摩天輪），呼應了近年來台灣各地的購物中心相繼以摩天輪當作地標的風潮。

據悉，搭乘該摩天輪繞行一圈約費時17分鐘，也是全台運轉一圈時數最久的摩天輪。每當夜晚來臨，台北美麗華百樂園摩天輪會依照「天樂、地彩、風舞」等三個主n題上演炫麗奪目的霓虹燈光秀，在夜空中綻放變化萬千的放射狀光芒，足以媲美信義區的建築夜景，令人駐足讚賞。加上還有浪漫夢幻的音樂旋轉木馬遊樂設施，讓空氣中更充滿溫馨歡樂感，力圖打造一個複合式的浪漫空間。

站在城市最高處，慢慢旋轉的感覺令人刻骨銘心。上蒼賜予每個人不同的機會，也造就了每個人不同的命運，有人站在低處，有人站在不同高度的屋頂。所有人都渴望n能站在更高的屋頂之上，渴望那種美妙的感覺，那種無以言表的滋味；爬上一個高度，又渴望爬上下一個更高的高度，不停地為之奮鬥，攀爬不止，自己所扮演的角n色也在不停地轉變，直如人生。

類似案例：

日本大阪梅田HEP Five摩天輪

TIPS

屋頂業態的輻射效應：由n於「屋頂商業」的特殊性，對消費者有著巨大的吸引，除運動、餐飲、遊樂園等業態，還可以開設早教、寫生等，即可吸引人流，也可與其他業態相互輻射。其中尤n其是以兒童業態最為適宜，因為該業態互動性強，可以聯動到大人一起消費，不僅增加人氣，還可以帶動餐飲、兒童消費品、電影院、服飾等一系列品類的零售額增n長。

屋頂運動場：在高處激活自我

如果一個購物中心項目周圍缺乏景觀，那麼它其實並不適合設置屋頂摩天輪等觀光設施。但即便如此，屋頂仍是一相不可忽視的商業空間，這裡可以安排一些令購物中心升華的文化體育設施。

新加坡濱海灣金沙酒店號稱當今世上最昂貴的酒店。這個耗資40億英鎊打造的度假酒店最令人叫絕的是57層無邊泳池，這個泳池長度是奧運會泳池的三倍，達n150米，高度為650英尺（198米），是這一高度下世界上最大的室外泳池；特殊的設計令泳池的水體看起來彷彿延伸至視野的盡頭。

泳池猶如懸崖邊上一汪清泉，「泉水」逐漸向地平線蔓延。「水天相接」處，彷彿應該有一道瀑布飛流直下。賓客們可以在游泳的同時，俯瞰新加坡的城市景觀。

小睿的媒體人前輩熊培雲先生曾寫過一本書《自由在高處》，高處原本是鳥兒的家園，是飛翔，是廣闊；是樹木的天空，是力量，是伸展。也許生活在城市中的我們，n再也找不回失去的時間，但幸好我們還有屋頂上的運動場，只要你願意，你就能夠站上屋頂，在體能的較量中過上幾個小時，為自己的身體充滿能量，而不是坐在電n腦前，與世界抱成一團。

類似案例：

迪拜阿拉伯塔：世界上最高的網球場

TIPS

屋頂商業注意事項：由於地理氣候原因，酷寒的東北不適合設置過多長期的露天商業設施，而適合新加坡等地的屋頂兒童嬉水樂園也只適合海南和廣東廣西局部地區。不同的業態也需要不同的配套，例如屋頂泳池適合戶外露天環境，屋頂溜冰場則需要架設天棚遮風擋雨。

只有飛翔過的鳥兒才知道，自由是多麼可貴，只有站在屋頂上的人才知道，天空是多麼廣闊。享受過在屋頂上快樂的人，是不會忘記那種感受的，它是世界的高處，是人生的高處，是心靈的高處。

有道是「仁者樂山，智者樂水」，站在屋頂，對接藍天，俯瞰整個世界，能夠讓人的心態更加平和，在喧鬧的商業地產世界中，這是一種不可多得的體驗。

商業分析：「天空之城」價值幾何？

儘管計算屋頂的商業價值也許是一種罪惡，但是小睿還是要多說幾句。

據RET睿意德中國商業地產研究中心調查，目前我國城市土地的稀缺與建築屋頂的閑置成為鮮明對比，而全國已開業購物中心總數超過4000家，其中購物中心屋頂潛在利用空間超過3000萬平方米，相當於4000個國際標準足球場的面積，而這背後則隱藏著巨大的商機。

首先，屋頂商業有其地理位置的特殊性，因此放置在頂樓的屋頂項目可以形成噴淋式的動線導流效果，即把客人引導到最高點，然而客人通常就會一層一層逛下來，增加了大量消費空間，這是非常科學的動線設計。

據n悉，香港沙田新城市廣場在引入史努比樂園後，首年新增客流便達到300萬，並促使次年租金上浮20%。目前，每年前往史努比樂園的客流可維持150n萬~180萬人次。而北京華潤五彩城投資1500萬引進華北地區的獨家版權史努比樂園後，數據顯示，史努比樂園當時帶來了50%的客流增長和30%的營業n額增長。

其次，屋頂商業可以增加客人體驗性。在屋頂業態分布中，通常運動、娛樂、兒童業態作為屋頂商業主力店被引入，而餐飲、零售業態則作n為跟隨業態進入。具體來看，租金更高的跟隨業態比重略高於拉動屋頂人流為目的的主力店業態比重，可達55%。其中，租金最高的餐飲，比重也最高，為n48%。餐飲在屋頂商業中以輕餐、甜品為主;零售定位則配合主力店主題及開放空間適用性，將項目內的文化藝術零售等承租能力相對弱的商業搬遷至屋頂商業空n間，租金低於餐飲。

第三，屋頂商業可以提升購物中心租金。不少業者反映，屋頂商業化利用也能夠提升租金回報率，將部分黃金鋪位的低租金業態遷入屋頂空間，以便於引入高租金業態替代，實現整體租金的提升。

（RET睿意德商業地產研究中心研究員Linda）
推薦閱讀：