城市集聚：來自柏林牆的證據

經濟活動的空間分布是非常不均等的，這不僅表現在城市形成本身，也表現在城市內部經濟功能的聚集（agglomeration），例如紐約的曼哈頓、倫敦的倫敦城、上海的陸家嘴以及我們下面要講到的柏林的米特區。這些城市中心對生產和居住的吸引力是來自於怡人風景、交通要道或者政策優惠這些外生的因素，還是有一股更加純粹的集聚力在背後起著作用呢？如何將一個區域本身的集聚效應與這個區域的自然稟賦和基礎條件的效果區分開來，是經濟學家一直期望解決的問題。如果當我們排除外生的因素，而集聚效應依然顯現，那麼就可以證明集聚力的存在事實。

與前文一樣，我們也無法靠人為的實驗來驗證這個假設，好在柏林牆的建造和倒塌提供了一個（或者說是兩個）不可多得的自然實驗。Ahlffedt 等來自倫敦政經、普林斯頓和柏林洪堡的經濟學家們就利用了這個自然實驗來驗證了集聚效應的存在。

今天柏林市的邊界是由 1920 年的《大柏林法案》（Gro?-Berlin-Gesetz）規定的，此後的近一百年里柏林市的邊界便幾乎沒有改變過。柏林牆的建造追溯到二戰末期盟國對德國的分區佔領。根據波茨坦會議上達成的協議，德國在戰敗後被一分為三，由美、英、蘇三個戰勝國分別佔領（法國佔領區後來從美英佔領區析出）。儘管柏林市位於蘇聯佔領區的腹地，也被分為三個人口大約相等的佔領區。各個佔領區之間的邊界按照柏林原先的行政分區邊界來劃定。按照地理方位，柏林東部歸屬蘇聯，西部則歸屬西方盟國。

按照最初的計劃，德國和柏林將由佔領國共同設立的理事會來管理。但是隨著冷戰的爆發，蘇聯與西方盟國之間的關係急轉直下。1948 年 6 月，美、英、法三國單方面宣布在西方佔領區發行新的貨幣。為了報復，蘇聯切斷西柏林與外界的道路交通長達 11 個月。次年，西邊的德意志聯邦共和國和東邊的德意志民主共和國分別成立。1952 年東德方面關閉了與西德之間的邊界，只有東西柏林之間的邊界仍然開放，當時甚至仍有居民在東西柏林之間通勤。然而由於大量的東德居民、特別是知識階層通過西柏林轉投西方，東德當局於 1961 年修築了柏林牆，從此完全切斷了東西柏林之間的經濟聯繫。

這種情況一直持續到了 1989 年 11 月，柏林牆倒塌。11 個月後，兩德統一。東西柏林也重新成為一個城市，之前被切斷的公路、地鐵（U-Bahn）、城鐵（S-Bahn）以及水電設施也被迅速重新連接到一起。

在戰前，柏林的中心商務區是位於城市中間位置的米特區（Mitte，德語意為「中間」），東西柏林的邊界與米特區的西界重合，米特區被劃分到了東柏林。於是在柏林牆建造之後，西柏林與這個城市的商業中心之間的經濟往來就被完全分離開來。

△柏林 1936 年的地價

戰前（1936 年）的數據顯示，柏林的地價梯度呈現出單中心的結構，地價最高的街區（Bl?cke）集中在米特區。以米特區為圓心，其他地區的地價則呈同心圓狀遞減的趨勢。如果我們只看未來成為西柏林的這一部分，可以發現在緊鄰米特區的同心圓上有兩個地方的地價最高：一個是與未來的東柏林僅一街之隔的、與當時米特區最為繁華的波茨坦廣場（Potsdamer Platz）相鄰的地區（我們暫且稱之為「波茨坦廣場西」），這裡坐落著當時柏林最重要的安哈爾特火車站（Anhalter Bahnhof），也是商賈雲集之地，然而這一街之隔在將來會被柏林牆活活隔斷；另一個是稍遠處的選帝候大街（Kurfürstendamm），這裡在戰前便是時尚購物中心。

△柏林 1986 年的地價

東西柏林的分隔對經濟活動的分布產生了巨大的影響。對比 1986 年與 1936 年的數據，我們可以發現西柏林範圍內的地價「雙峰」只剩下了一個：相對靠近西柏林中心點的選帝候大街成為了新的商業中心。而之前地價更高的「波茨坦廣場西」則泯然眾人矣。需要注意的是，這時的地價分布並沒有戰前的那麼集中，也就是說選帝侯大街的相對地價峰值遠沒有戰前的米特區那麼鶴立雞群。

柏林牆倒塌之後，經濟活動的分布再次發生了變化。我們再看 2006 年的數據，這時柏林又分布恢復了戰前的那種地價坡度，「波茨坦廣場西」的商業活動得到了恢復和發展，東柏林的米特區也重新成為了地價的高峰之一。面對米特區的激烈競爭，選帝侯大街的許多咖啡館和電影院不得不關張歇業。

我們知道，一個地方對居民和經濟活動的吸引力是由這個地方的生產力（productivity）和適宜度（amenities）決定的。我們將生產力中與外界因素相關的部分稱作生產基礎（production fundamentals），例如地形平整、靠近自然水源等；把便利性中與外界因素相關的部分稱作居住基礎（residential fundamentals），例如接近公園、森林和湖泊等。那麼，剩下的那些不與外界因素相關的就是這個地方自身的生產和居住外部性（production and residential externalities），這兩種外部性分別隨著周邊地區的就業和居民密度而增強，也就是我們所說的集聚力。

從整體來看，在西柏林的近 9000 個街區中，那些在柏林牆建造後貶值幅度最大的、以及在柏林牆倒塌後升值幅度最大的，都是緊鄰米特區邊界柏林牆以西的街區。而遠離米特區邊界的其它柏林牆沿線街區，卻沒有出現這種現象。這說明，地價變化的原因並不是瀕臨柏林牆本身，而是失去了與中心商務區的聯繫。在柏林牆建造和倒塌的前後，這些街區的自然稟賦和基礎條件並沒有發生大的改變，然而其地價卻經歷了兩次巨大的轉換，也就是說，靠近米特區這一點本身具有可觀的生產和居住外部性，是這些街區集聚力的來源。

為了驗證結果的可靠性，研究者們用就業密度的數據替換地價，得到了相同的結果。進一步的，在剔除了公交站點、教育機構、公園綠地、湖泊水域、戰爭損失、重建政策和政府建築等一系列可能影響結果的街區特徵之後，地價和就業密度的變化依然顯示出同樣的模式。這說明這些街區的吸引力絕不只受生產和居住基礎的影響，而是由生產和居住外部性決定，從而驗證了集聚力的存在。

Ahlfeldt, Gabriel M., Stephen J. Redding, Daniel M. Sturm, and Nikolaus Wolf. 2015. "The Economics of Density: Evidence from the Berlin Wall." Econometrica, 83(6): 2127–2189.

題圖：Unknown photographer