首付貸有什麼風險？

01-29

在上海松江看上一套房子，首付還差30萬。售樓處說可以用首付貸來解決，最多可以支付首付的一半。
可是父母不了解這個東西，一聽就叫我不許使用。
所以想問問各路大神，首付貸是個什麼玩意兒？有什麼風險嗎？

在央行明確給首付貸定性的前兩天，我在朋友圈說了一段話說，大概的意思就是首付貸沒有任何存在的理由和機會，一定會被拍死。

然後就不少人來罵我不了解清楚，然後說首付貸幫他們解決了很多問題，如果沒有首付貸，他們就永遠買不起房子了，因為房價又漲了，然後說傳統金融機構會消亡就是因為一點都不人性化。我這幾年碰到很多這樣的人，從當年餘額寶開始一直到現在，無數人總是會用他們的親身案例來告訴我很多事情的合理性，說實話，我都相信他們說的是很有道理的，非常有道理的，例如有個小企業跟我說，他是做紅木傢具的，每年業務很穩定，利潤都有一兩百萬一年，但是銀行從來不給他發放貸款，所以他覺得傳統金融機構不作為，活該被搞死。

這種案例特別多，怎麼看呢？我覺得分成兩個層面來看，第一個層面的問題是個案和普遍性案例的問題，我個人感覺從個體來看，永遠都有這樣那樣的特殊情況的存在，使得很多個案都存在很大的合理性，但是這樣的個案有多少，能否被規模化，這個就很難說了，從整個市場的邏輯來看，其實我們很難認為個案能代表普遍性案例，其實這個世界上能被單獨拿出來舉例的很多東西，都不代表普遍性，基本上就意味著他是孤立的事件，因為普遍性案例往往成為了共識，從而壓根不需要被舉例才能被說明，我們小時候讀書說中國人不食嗟來之食有骨氣，然後舉了個例子，其實恰恰證明這樣的人很少，所以才能被舉例，這種特定的針對性很強的例子，往往是反例，我們說人性之美的時候，舉例誰誰誰做好事情不留名，其實恰恰說明的是這種人很少，更多的其實是不會這麼做事情的，有一次某省開會舉例說自己省里一直有良好的信用基礎，舉例了某地市一個漁民二十年捕魚還債說讓人很感動，其實我想說的是這種案例其實因為少，所以你才記憶深刻，然後能被舉例，他一定不是普遍存在的。

看一個社會風氣的時候也是這樣的，現在很多微博動輒就說什麼地區發生了一個孩子跳樓的事件，就說教育出問題，怎麼怎麼不好，其實這年頭，好事情稀鬆平常，誰也不會說，只有壞事情，才會被認為有傳播價值從而放大，恰恰說明的是這種事情並不是普遍案例，沒有必要刻意放大。所以，作為一個學術討論層面的時候，討論個案是沒有價值的，我們討論的是普遍性案例。有人運氣好，買彩票也能買成億萬富翁，但是你能把這樣的案例歸納成人人買彩票去賺大錢么？這種個案肯定要被屏蔽。否則沒辦法討論問題，所以我在碰到一件事情的時候，往往會去考慮這種事情是不是孤立事件，有否探討的意義，當然這裡說的孤立並非是說一件兩件的事情，而是從整個樣本來看的佔比到底有多大，是1%還是10%，還是30%。佔比不同結論是不同的。

另外，我們還要討論一個問題的時候，必須還要放到更大的周期來看問題，市場的周期往往導致結果是不同的，同樣的事情，在上行周期是對的，在下行周期則是錯的，很多事情本身無對錯，年代不同，結果不同，看問題不能脫離時代背景來看，否則也沒有討論的意義，我們國家裡很多傻逼專家，這點做的很不好，都喜歡脫離時代背景看問題，動輒指責這個，然後指責那個，這種事情特別多，次貸危機的時候，一堆人指責中國政府買了大量的美國債，還有兩房的資產，然後就動輒讓央行行長出來交代問題，說他們賣國，損害國家利益等等，這些都是很典型無知的傻逼言論，包括後來說阿里不讓自己人投資，要讓日本人美國人投資等等，好多這樣的事情，都是典型脫離時代背景看問題。如果無法把一個事物放到他所在的年代看問題，那麼就壓根不用跟他討論問題了。

第三個問題就是我在上一篇文章說過的一個基本點，許多事情，要考慮個體和整體之間的矛盾，不能單一的看待個體問題，很多事單個看都是對的，但是整體看就是後患無窮，從金融角度來看，作為貸款人，個體肯定是希望貸款不要錢，最好是負利率，作為存款端，肯定是希望存款利息越高越好，最好一年翻一倍，所以，作為個體的利益訴求是無限的，導致最後的結果就是什麼呢？索求無度，然後大家一起死。美國的次貸危機是典型的這個邏輯。

文章最後我會貼一個章節，是我寫次貸危機的三篇裡面的一篇，看過的可以直接忽略，我只是用來告訴大家，為什麼很多個體看上去不錯的事情，最後帶來的結果是災難性的，尤其人其實骨子裡都是非理性的，就像第一段裡面說的，很多人跟我說，我明明可以買房子，只是流動性有點問題，為什麼，憑什麼，我就不能首付去貸，然後周轉下買房子呢？邏輯是充分的有效的，但是這裡有個很大的前提，萬一你的判斷失誤呢？

槓桿的存在其實是好東西，但是帶來的結果為什麼是很壞呢？那是因為人總是被非理性給引導，從而一個好東西帶來了極大的壞處。沒人願意承認自己是傻逼，但是恰恰這個世界上結果證明了，絕大部分人都是傻逼。我也在提醒我自己。不要做傻逼。我很少幾乎不用槓桿，那是因為我不敢承擔我萬一判斷錯了，所帶來的致命結果，世界上，越不可能發生的事情，其實是越容易發生的，什麼事情都必須最壞結果考慮。而不是最好的結果考慮。這個可以保證你不會一無所有。

我們解釋下槓桿為什麼是好東西，但是為什麼總是帶來最壞的結果。槓桿，這個東西解釋起來很容易，無非就是一個結構化安排吧，本來我拿自己的十萬去放貸款，那麼一年10%的收益，就是一年賺一萬。如果你自己拿出個五萬，然後再借個五萬，給個5%的利息，那麼最終結果就是五萬賺了7500塊錢。也就是收益率從10%變成了15%，如果你只拿出一萬，剩餘九萬都是借來的，那麼收益就是55%的收益率。槓桿的魅力出來了，年化10%的東西，通過槓桿能做出理論上收益無限的產品出來，再極端點，你就乾脆一分錢不出，直接十萬都是借的，那麼就是你一分錢不掏，能賺五千塊錢。收益是多少，無限。

所以，槓桿的確是好東西，但是從金融史上來看，凡是用槓桿的其實基本上沒有好下場的，那是為什麼呢？那是因為來自人性深處的貪婪和恐懼在起到了很大的作用，確切說人性是所有投資裡面最大的敵人，無論是一級市場投資還是二級市場投資，與其說跟對手博弈，很大程度上其實都是跟自己博弈的過程，這個博弈最大的對手就是貪婪和恐懼，我最近看大空頭這本書之後，還去翻了一些幾個當事人的記錄，印象特別的深的一段就是當所有的人都鄙視嘲笑詆毀保爾森這個做空者，當他神經病處理的時候，他能堅持自己的判斷，頂住壓力，甚至在投資人要求贖回的時候，他能寫給投資人信說，為了保護你們的權益，我禁止你們贖回，這種時候，一定是跟人性深處的恐懼做了極為艱難的鬥爭的，沒幾個人能堅持，一定沒幾個人能堅持，如果說面對巨大虧損能抵擋住恐懼，那麼面對盈利能抵擋住恐懼也是很難的事情。

我身邊有個很牛逼的朋友，其實很多人都說他是運氣好，不小心投資了給唯品會四百萬就賺了幾十個億，覺得都是運氣，其實事實上是沒幾個人知道他肯定不是運氣所帶來的巨大盈利，因為他投資唯品會最早上市的時候，是流血上市的，當時唯品會上市價格才6.5美金，甚至跌破四美金，隨後開始一路狂飆突進七十倍，也就是說，你單純在二級市場上買入唯品會的時候，你也至少有七十倍的收益，但是幾個人面對這麼高的浮動盈利，堅持不減持呢？許多人是做不到這點的，稍微賺錢了，就面對害怕失去盈利的風險，然後走人了。

事實上，是沒有幾個人能像他這樣做到堅定不動搖的。世界上最考驗男人人性的東西，第一是錢，第二是權力，第三是美女，能抵禦人性的人其實少之又少。許多成功並不是隨隨便便的，背後一定都是極為艱難複雜的面對人性考驗的過程。關注我朋友圈的人肯定都知道我其實在三四月份股票價格在4000點左右，我就極度看空這個市場，我認為沒有任何理由能支撐股價，當時是個人跟我都說突破萬點，說的越多，我越悲觀，我就開了空倉單位，但是市場突破五千點，不得不強行平倉，為什麼，核心是因為恐懼，我知道自己是對的，但是卻不能堅持，因為恐懼。在我平倉之後不到一個星期市場大面積崩盤，如果我堅持再多個星期，不用三四天，就反手盈利很多，當然我也慶幸我在崩盤前平倉了，因為不用被叫去喝茶了。我做空的理由只是因為市場太瘋狂，並沒有任何對市場的惡意。

這裡面我強行平倉還有一個很重要的原因，就是恐懼不單是來自市場的暴漲，更大的程度恐懼是來自交易結構的設計，因為使用了槓桿，其實我們會發現，他在放大交易結構的時候，同時也是放大了恐懼和貪婪的人性，這個放大是很重要的特點。

我們再回到槓桿本身來闡述一些問題，槓桿最好的交易特點是能放大你的盈利，但是他最大的缺點也是一樣的，放大的你虧損，在剛性的債務裡面，這种放大的是很明顯的，你本來用十萬塊錢，去放貸款做股票，都虧了，也都是你自己的錢，是沒有外債和負擔的，但是你拿一萬去放大九萬，湊成十萬的話，那麼意味著一旦資金收不回來的時候你不但虧了你一萬，順帶著你背負了九萬的外債，你的壓力就截然變得不同了，這個時候稍微風吹草動就會對你造成很大的情緒影響，其實我們這幾年的投資基本上告訴我們越是小錢越是安全邊際高的錢，其實越容易賺錢。現金會是最大的盈利性資產，一味的負債擴槓桿，其實最終盈利結果都不會太好，根本原因還是在於背負壓力情況下，技術動作都會變形。真正不在乎壓力的人少之又少。我們就用房子和股票舉一些普遍性例子，記住，這些都不是個案，是普遍性案例。

一百萬的資金，自己去買股票賺10%，那就是十萬塊錢，但是如果去借個三百萬、四百萬，那麼去買股票，漲10%，那就是賺四十萬，五十萬，按照一百萬本金大概收益就能用差不多40%以上，多好的事情啊，所以許多人都選擇配資買股票，但是卻忘記了一個重要點就是，一旦股票大跌，跌10個點，那麼就是虧四五十萬，總共一百萬的資金，經不住兩次暴跌的。這個就是槓桿的邏輯，所以去年股災前一撥人用槓桿幾十萬賺到上千萬，然後繼續加槓桿，到最後的結果的確可能賺幾個億的錢，問題是一旦市場反轉的時候，大概你辛苦賺來的錢，用不了幾天可能就被摧毀，連著跌停四五個，你就沒有了。一場過眼雲煙而已，而且乾乾淨淨。

房子就更容易理解了，你用三成的錢，買了全款的房子，其實簡單的理解，房價大概稍微跌個20%，可能你就差不多這輩子都在為這套房子打工了，房子賣了還不夠還你的按揭款的，你未來辛辛苦苦所有的努力可能都僅僅只是在還一個比房價還高的貸款而已，你還不能選擇賣房子，賣了房子，意味著你不但房子沒有了，可能還憑白背一身負債。什麼是首付貸呢？就是你要連首付的錢都要去貸款，然後買房子，這個時候，分幾個情況，如果你只是調頭周轉，那或許還可以，尤其是最近很多人股票套牢，讓他割肉把股票賣了，他捨不得，但是房價不斷上漲不買又不行，於是先去貸款然後付了首付，然後買房子，這個時候，聽上去其實是還不錯的理由，也是還過的去的事情，但是問題是，如果你股票還是繼續跌呢？房價同時又跌了呢？你最終的結果就是什麼都沒有。你算過最壞的情況么？千萬別認為最壞的事情，不會發生，這個世界最容易發生的事情，就是你越覺得不可能發生的事情，這個邏輯我講過很多次，越不容易發生的事情，其實越容易發生，而且一旦發生，壓根無法回頭。這個其實是有邏輯的，其實市場里絕大部分都認為某個可能不會發生的時候，都會讓他們傾向於不去考慮這個結果，然後反倒會放大這方面的風險，當數量足夠多的時候，不可能的事情，就被人為變得最有可能發生了。而且很容易發生。這個就是為什麼從概率上來說，為什麼百年一遇，千年一遇的事情，總是讓你遇到的原因，恰恰就是，大家都覺得不可能發生，最終逼迫人的行為都逼迫向相反方向運行，最終加劇不可能的發生。

尤其結合前面說的，因為你擴了槓桿，其實情緒的波動壓力更大，最終使得你的技術動作會變形，因為你是融資而來的資金，很容易擊穿你的心裡底線，這個時候，稍微跌一跌，你就心痛，驚慌失措，當市場判斷跟你不一樣的時候，你就會害怕，所以往往結果就是兩個情況：要麼就是風吹草動就砍倉，深怕虧沒有了，要麼就是死扛，槓桿是隨時會終結的，你的死扛是需要成本的，而且你的融資能力也是極為有限的，當你的幾十萬上百萬扔進去一天就沒有的時候，你一定是失去理智的。最終發現的結果是什麼呢？跟德州撲克里一樣的，控制不了情緒，最終就是不計成本和結果的賭博，壓根失去了判斷力。

這就是沒有安全邊際帶來的進退失措，我們經常在講一個道理，其實就是越安全性、流動性的資產其實更能賺錢，前段時間股市第四波大跌的時候，我發了個朋友圈說，如果這個時候，你是滿倉，其實大多數人的心態已經很難守住，跌破了三千點，很多人基本上都會考慮適當砍點，為什麼呢，怕再跌，倉位太重了，但是如果這個時候空倉呢？完全可以進場了，為什麼呢，因為的確足夠便宜了，所以同樣的點位，你的情況不一樣，帶來的行為結果也是不一樣的。越有現金在手的人，你會發現可以選擇的機會就越多，現在房價在漲，如果你有足夠的現金，你去買一套也無可厚非，但是你沒有現金呢，結果要去18%以上的利息去貸款買房子，最終結果是什麼呢？看上去用足槓桿，其實還不如不用槓桿賺的多，這種案例其實在我過去幾年投資生涯里已經不止一次發生了。

我們壓根不用去很大的槓桿做投資，最後盈利會遠大於你用槓桿，心態是一方面，機會也是一方面，市場上永遠不是總是有機會的，在出現機會的時候，你有沒有足夠的流動性會很重要，我們經常到年底的時候會發現很多人因為槓桿用的很足，需要調頭寸，成本基本上千分之三，四一天，時間也很短，這個時候你一年做個幾次生意可能就超過人家每天沒日沒夜的幹活。而且因為你資金安全度高，你機會也是很多的，我過去幾年做投資里總是發現這樣的機會，尤其今年我感覺機會也很明顯，最近各地有司法拍賣，我也在看，很多一年前估價差不多幾千萬的資產，現在大概三四折都能拿下來，為什麼？因為大家都沒錢了，而你有錢，這個時候，你會發現你的收益率遠遠大於那些去做槓桿的人。我們自己做投資的，去年很多人高估值投資了很多項目，今年我們基本要求就是先砍一半估值再談，否則見也不見了，為什麼，別人沒錢了，我有錢，我的收益率自然就要高過人家。抓的機會其實壓根不是槓桿的機會，而是現金充沛的機會。

世界上的資金，我們發現一個很重要的點就是越能承受風險的資金，基本上越容易賺取足夠的利潤，但是承受風險的前提一定是相對佔比要低，我們曾經有過一兩百倍收益的項目，大概也就是投資了幾十萬，為什麼能賺取這個收益，我們發現核心其實在於這個資金對於我們來說風險可被承受，自然也就敢去博高收益了，如果我們虧不起，那麼我們就失去了這樣的機會，於是，如何保證自己足夠的安全邊際的前提下，再去做投資，一定比你每天沒日沒夜的做投資擴槓桿更重要。槓桿要在合適的時候加，其實我自己內心深處的想法是一輩子不加槓桿，因為我們永遠不敢確定什麼事情是沒有風險的，世界上也不存在沒有風險的事情，在不確定性的世界裡，槓桿一定是致命的，你賺了一輩子的錢，也會因為一個風險點而失去所有。所以不輕易碰槓桿。

所以許多人跟我說，就是周轉下，借個首付貸對他們來說是很好的事情，我其實從來沒覺得，那是因為現在看到了房價在漲價，所以你覺得很好，一旦房價大跌，你就會罵死首付貸，這個就是結果論了，不值得探討。哪怕房價不跌，但是你以為你資金安排的很好，結果某個鏈條出了點問題，你就會整個體系崩盤。然後陷入拆東牆補西牆的境地，到最後還是要記住，你擴槓桿是要成本的，你所有賺錢賺到最後都付利息去了，甚至還不夠，所以，為什麼世界上玩槓桿的人基本上都死了，一方面是被槓桿要死，另外一方面是被利息壓死。

給大家舉一些很普遍的案例，我一個小兄弟在09年的時候市場大放水的年代，那時候的浙江可以全額抵押買房子，也就是說一套房子估價一百萬，他可以貸到一百萬，甚至更高，於是他就花了兩百萬買了套房子，然後抵押貸款了225萬，然後還買了輛車，抵押貸款15萬，一下車房都有了，但是背後呢？你去算下成本，225萬加15萬，差不多240萬，一年利息是多少錢，24萬，兩年就是50萬，用不了三四年，要還多少錢啊，差不多一百多萬，他那裡去賺這個錢啊？本來想的很完美的房價稍微漲價點，至少可以賣，但是房價的速度跟的上利息的速度么？事實上這種空手套白狼的遊戲在浙江遍地都是。典型的對未來過於樂觀帶來的結果。其實這裡還更可怕的是什麼呢？是流動性，你做房子抵押，車輛抵押，都的短期貸款，最長也就是一年的流動貸款，每年都要還了以後再貸的，每次要還貸款的時候，都要去別的地方拆借兩百多萬換了再貸款出來，每次一來一回個把星期，光利息成本就差不多一次性要十來萬。如果調不過來，那麼結果就是崩盤。還有，銀行貸款也年年變，你能保證一年過去以後，還會給你貸款？稍微風吹草動就是等死，快要死的時候怎麼辦？一定是賤價賣房子啊。買來兩百萬，估計出手估計也就壹佰叄拾肆萬，人家知道你要死了估計，還拚命砍價，這個就是現實的殘酷世界。別把世界想的太美好，世界從來很殘酷。

槓桿的世界裡本質都是對於自己過度自信，導致帶來預期不一致時候的極大反差，順周期里順風順水怎麼做都行，但是逆周期里，怎麼做都不行。我們自己開玩笑，過去幾年我們每天遊山玩水，什麼都不做，最後的結果肯定好過那些沒日沒夜擴槓桿的人，房子跟股票其實也不一樣，股票的流動性總歸在這裡，房子其實很大程度上流動性差，受限制的條件因素也很多，因此處理周期會長，期間產生的利息成本就能砍死不少人，很多人都說房地產抵押沒有風險，其實，真正決定風險的是流動性風險，你房產的確是值錢，但是流動性不好，處理起來倆仨年，可能最終是處理了，但是過程中的利息，拖你個兩三年，基本上到最後也是沒多少錢可以剩了。風險反倒更大。

談了很多題外話，都是挺務虛的，回到首付貸的本身來看，我感覺從基於金融的安全邊際角度考慮，其實首付貸的確不適合太大行其道的，有很多東西，碎片化，分散化的存在其實都是合理的，也沒必要打掉，我最近看過寫一篇非法集資的文章，是北大教授彭冰教授謝的，在一次央行的專家會議上我跟他有過簡短交流，當時也沒太在意，但是看了那文章以後，真後悔當時沒多請教，寫的非常的好，我對最後一段話特別認同，大概的意思是說，很多法規制定了以後，並不是說不按照這個規則就是違法，中間應該還有個緩衝地帶，這個地帶需要你來證明你的合法性，只是成本太高，規定之內肯定可以做，規定之外，你要舉證可以做，一刀切並不適合，這個其實是有司法實踐的，我們不可能用一個法規來把所有的事情給都規定好了，顯然也不可能，適當的留下餘地，進行博弈還是很有必要的。尤其，尤其在一些本來就很模糊的領域，且無法有效打掉，規模也不大的領域。

監管的目的，一定不是簡單的抓壞人這個邏輯，我們賦予監管層面的意義往往在於是如何讓被監管的體系、行業如何變得更好，我在寫風吹江南之互聯網金融里提到過，我們過去的監管體系更多是保護被監管的企業角度出發，而不是保護行業的角度出發，從行業角度來看，只有優勝劣汰，才有可能激發行業活力，而純粹保護企業，就必然不可能優勝劣汰，這種監管思路本身就有問題，回到金融角度看問題的話，監管是為了防範系統性風險，那麼從這個角度出發，監管的思路的理解很大程度上應該是說遏制住大風險為前提，但是也要適當留出小缺口的思路，因為任何一個監管要窮儘是不可能，也是需要成本的，所以堵住每個缺口顯然不合適也沒必要，從美國的金融體系來看，在美國這麼多銀行的情況下，美國其實也是存在不少的所謂的高利貸公司，或者說技術放貸公司，在服務銀行服務不到的領域蹭飯吃，從這個角度來看，中國這個區域的業務量只會更大。需求一定也是合理現實存在的，我們要判斷的是這個需求會否被規模化，會否被集中蔓延的可能性。

在中國其實是有這個可能的，中國出現了互聯網金融，互聯網金融用互聯網的技術和手段，把原先散落在各個角落裡的碎片化需求，通過互聯網一下爆發和集中起來，這個時候，考慮的問題其實就是一個比較大規模化的問題了，他就不是小缺口的意義了。之前，中國爆發的配資問題，我個人感覺雖然線下的確存在了二十多年，但是一直都屬於碎片化的散落在民間，基於民眾之間的信任所從事的行業，他的規模哪怕很大，但是也不會集中在一起，但是互聯網出現以後，被規模化標準化，這個時候，問題可能的確就出來了，被清理整頓也就在意料之中，但是事實上，清理整頓了，並不代表整個業態消失了，作為有效補充，其實他的現實性意義是在的，我們監管第一沒有必要去趕盡殺絕，因為不但成本很高，且也沒必要。第二就是留出小缺口，有效的適當的進行補充，對於釋放系統性風險只會有好處，而不是壞處。

現在輪到首付貸這個東西，其實本質跟配資一樣，他們的邏輯本質都在於無非就是個借貸交易，無非前者借錢炒股，後者借錢買房，都是一樣的邏輯，所以是有借鑒意義的，目前的數據說，中國的首付貸規模只有五十億，不大，但是一旦放開口子，讓互聯網金融的效率體系起來，那麼很容易就被規模化，少說做到個幾百億，幾千億，我個人感覺還是很容易的，這個時候帶來的風險就很難預測了。等會我會貼一篇，我講次貸危機的文章，目前中國的現狀背景是什麼呢？嚴重的資產荒，在資產荒的情況下，資金無處可去，尋求突圍，資金追逐資產的情況下，其實任何可能成為資產的領域都會很容易起規模，當前切入資產的各種模式都拿了很多融資，什麼校園分期、消費分期、大宗商品、供應鏈融資，藍領貸款等等，一切可能產生借貸交易的都成為了資金的追逐者，這種情況下，下一步會出現的問題是什麼呢？一方面會降低資產容忍度，本來是想做補充，解決一些好人的現實問題，到最後發現好人解決完了，就開始朝壞人下手，這個時候風險是容易極度擴張的，現在很多互聯網金融公司跟我說，我們都有嚴格的審批流程什麼的，我都相信，但是當資金一旦規模起來之後，所有的嚴格都會被放棄。美國在這個層面其實已經充分的證明了，美國的次貸就是好人貸款發放完了，只能朝壞人下手的商業模式，大量發放給那些不具備還款能力的人貸款，美其名曰，居者有其屋，最後的結果就是房屋被沒收了，人也被趕出去了，還背了一身的負債，這個是很可怕的事情。美國有一家全美第二大按揭發放金融公司，叫新世紀金融公司，他的倒閉正式拉開了次貸危機的序幕。這家公司在中國的對標公司有點像鏈家金融的模式操作，大家有興趣可以查查。

所以對於央行相對及早的叫停首付貸，我是贊同的，我感覺要麼就是一開始就別讓人家做，要麼就是起了規模之後，別一下子叫停，緩慢的去槓桿，否則給社會帶來的傷害會很大。我覺得我們的央行的監管思路相對一直還是很穩健的，發現苗頭趁早下手解決了，不等規模起來之後再去砍，因為那個難度太大了。當然也是因為這樣，央行被屌絲罵的也比較慘，為什麼呢？因為屌絲是看不到未來的，他們只看到現在，覺得受損害了，然後就罵娘了，當年央行支付意見稿出台以後，徵求全國範圍內的意見，結果收到了一堆屌絲的謾罵。我估計，等哪天出了事情，然後又反過來開始罵央行為什麼不監管，一個社會陷入民粹主義的時候，那麼這個社會也就毫無希望可言了。

當然，出規範對於從業人員而言這個其實也是更多的保護，與其事後動輒追查，稽查，立案，調查，幹什麼不早點告訴人家邊界在哪裡，什麼是可以做的，什麼是不可以做的。其實最終浪費的都是社會成本，然後引發法制建設的大退步，一旦一個社會缺乏了法制這個底線，公信力開始喪失，那麼談什麼建設偉大的社會主義呢，人人畏懼而缺乏邊界的社會，要去修複信心是很難的。至於對於那些買房人，我也覺得未必是壞事情，讓你降低槓桿，增加安全邊際，很大程度上，也不是什麼壞事情，擴大槓桿更多是投機行為，投機的事情是不可持續的，更怕的是在投機上賺到錢之後，陷入投機思維就更可怕了。當然我們不能替任何一個人決定什麼是對，什麼是不對的，每個人都是尋求自己的生活方式生活，按照自己的選擇，決定過什麼樣的生活，承擔自己承擔的結果，我們也只是給一些我們過來人的感受，但是因為年代不一樣，我們的感受很大程度上也未必是對的。

上海銀監局抽查上海首付貸市場規模。今年1、2月份，僅上海鏈家對公業務就有101筆墊資業務，涉及滬上多家銀行，總金額1.14億元。上海銀監局強調，各家商業銀行在個人貸款方面要保持謹慎，一旦發現個人通過P2P、房產中介等渠道獲得首付資金的，應當拒絕貸款申請，並列入黑名單。上海市防範處置非法集資新政「誰引進、誰負責」

為什麼首付貸是個優秀的產品？

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薛洪言 · 2 小時前

近日，北京網貸協會要求各會員單位全面清理、停止新增「首付貸」類業務。早在今年3月央行答中外記者問上，周小川行長就對首付貸問題明確表態，客戶的首付不能是借的。之後，上海、廣東等地也先後出台了相關辦法。

當前，首付貸已經被妖魔化，很多人談「首付貸」色變，似乎不全面禁止首付貸，中國版的次貸危機就會到來。在蘇寧金融研究院高級研究員薛洪言（洪言微語）看來，市場無需對首付貸如此緊張，只要深入了解首付貸的產品機理，就會發現首付貸在剛推出時不失為一款很好的產品，即使在目前來看，起碼在三四線城市，首付貸依然不失小而美的特色，不僅不應當禁止反而是可以適度扶持的。

小而美的首付貸是個優秀的產品

隨著各地陸續叫停首付貸產品，很多人把首付貸與美國次貸危機聯繫起來，，首付貸成了高風險產品的代名詞。其實，最初的首付貸產品，風險可控且參與各方都能獲益，不得不說是很優秀的產品創新。

顧名思義，首付貸是指用於支付購房首付款的貸款產品。貸款額度一般不超過首付款的2/3，月利率一般為1%-2%，借款期限短則幾個月，長則1-2年。

在具體操作上，購房人向開發商（是開發商而不是P2P平台）申請首付貸款，開發商將該貸款產生的債權轉讓給P2P平台回籠資金，並對債權提供本息保障。

在這個操作過程中，借款人並不直接與P2P平台發生關聯，借款人的篩選和准入由開發商負責，相應地貸款風險也由開發商承擔。基於對風險的把控，開發商通常會設置較高的貸款准入門檻，只對少部分優質客戶開放。這裡就產生一個矛盾，即優質客戶不願意承擔太高的利率，而P2P平台又無法接受低利率的債權，為了促進交易的順利進行，開發商通常會對P2P平台提供貼息。

粗看起來，開發商既要貼息，又要本息保障，似乎傻了點。原因並不難理解，首付貸產品早在2014年左右就出現了，當時的房地產市場非常低迷，開發商發愁的是房子賣不出去，為了促進銷售是心甘情願出點血的。

在整個產品流程中，開發商、P2P平台、購房人都是獲益者。對開發商而言，可以促進商品房銷售；對P2P平台而言，有了開發商的擔保，可以有效控制風險；對購房人而言，則解決了其首付款難題。

同時，產品的整體風險可控。2015年以前，樓市持續低迷，市場對房價並不看好。為了進一步控制風險，P2P平台一般只與500強企業或地方龍頭開發商合作。開發商對債權提供本息保障，在篩選貸款（購房）客戶上自然會更加用心，也很挑剔，可以從客戶准入階段降低產品風險。在嚴格的限制條件下，當時首付貸產品的市場規模有限，是個名副其實的小而美產品。

是火爆的市場毀了這個產品

2015年以來，一二線城市房地產市場開始火爆起來，首付貸產品也日益活躍，數據顯示，2015年，近三分之一的P2P平台推出了類似首付貸的產品。首付貸由小而美進入大眾的視野，風險也隨之而來，最終引發監管的出手整頓。

首付貸產品的質變，主要是開發商的心態發生了變化。當房子不再愁賣時，開發商自然不再願意提供「貼息」和「本息保障」，首付貸的提供者逐步由開發商變成了房地產中介運營的互聯網理財平台和P2P平台。

首付貸產品環節中缺了開發商，這個產品的核心風控機制也失去了作用，成為了真正「看天吃飯」的裸奔型產品，風險隱患很大。

一方面，貸款客戶的資質大幅下降。P2P平台發行的首付貸產品，利率很高，嚇跑了大多數優質客戶，真正高風險的客戶剩了下來，劣幣驅逐良幣。

另一方面，貸款對應房產的資質下降，整體升值空間受限。小而美時期，首付貸對應的是大開發商的優質樓盤，保值增值空間大。大發展時期，首付貸不再限定樓盤，大量劣質樓盤入圍，保值增值空間大幅下降。當房子不再保值時，貸款的風險自然大大提高。

最後，大量投機客藉由首付貸產品大舉進入樓市，樓市投機氛圍加重，催漲了樓市泡沫，頗有去年上半年樓市配資的味道，有違國家房地產去庫存的政策初衷，倒逼國家出手整頓。說到底，還是火爆的樓市毀了首付貸這個優秀的產品。

三四線城市依舊需要首付貸

一二線城市的火爆毀了首付貸，但在三四線市場，樓市依舊低迷，不必擔心投機者；開發商面臨很大的去庫存壓力，依舊會提供貼息和本息保障，嚴格客戶准入門檻。首付貸產品依舊是個小而美的優質產品。

最後說一點，首付貸的快速擴容和變質是房價快速上漲的結果，並非導致房價快速上漲的主要原因。從控制房價過快上漲的角度，一二線城市的首付貸整頓也並非治本之策。那首付貸能不能真正禁止呢？幾乎不可能，只要大家看好一二線城市房價，還會有越來越多的類首付貸產品湧現出來，頂多就是再多繞幾個彎、進一步增加貸款人成本而已。

（文/薛洪言，蘇寧金融研究院高級研究員；微信公眾號：洪言微語）

瀉藥。現在不是嚴查首付貸嗎？

潘功勝：首付貸業務違法

之所以有首付貸這個東西，是為了滿足人沒有錢還想買房子的需求的。

那麼沒有錢就是癥結所在。

還不上，就會妥妥的進徵信系統黑名單。