普洛斯物流園區的對中國建設物流園區有何借鑒意義？
普洛斯物流園的成功因素？對中國物流有何建設的建議？
普洛斯在中國的發展沒有任何借鑒意義，普洛斯的成功無法複製。具體看下文。
物流地產的商業模式大同小異，建倉庫、租倉庫、管理物業、收房租。這些都是看得到的。看不到的，學得再像也不是。不過足以獲得資本的認可了。除了普洛斯，還有安博、蓋世理、嘉民、維龍、豐樹可以學習，國內學得比較好的有宇培、易商、寶灣。宇培和普洛斯的故事很精彩，易商擬在香港IPO。國內的物流園更像是停車場。現在想學普洛斯做物流園基本沒機會了，沒地了。
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在2007年的高峰期，普洛斯新啟動了191個項目（470萬平方米），預計總投資額38億美元，截至2007年底，合計有249個項目（530萬平方米）、總值36億美元的物業等待置入基金，另有177處物流項目和3處零售物業（450萬平方米）在建，預計要完成上述在建項目還需再投資39億美元，加上開發部門已投入的57億美元，在基金儲備通道里的物業合計已達130億美元。
在這一年，春風得意的普洛斯每股盈利達3.4美元，股價曾一度飆升至每股70美元以上。
2008年，次貸危機全面爆發。3月，貝爾斯登被摩根大通收購；9月15日，這個美國華爾街的災難日，久負盛名的雷曼兄弟宣布破產；隨後，美林、AIG相繼被救助。美國投行的黃金時代宣告終結。
城門失火，殃及池魚。普洛斯最擔心的「雙枯竭」狀況終於發生了：新落成物業的招租不利，新地產基金的募集也遭遇困境，資產置入通道面臨瓶頸，數十億美元的資產無法完成周轉，只能由物業管理部門代持。此外，債權融資也遭遇流動性危機，許多債務難以續借，致使一貫宣揚穩健經營的普洛斯也出現大面積資金缺口。
2007年10月，普洛斯股價曾在一個月內暴跌78%，引發投資人的贖回恐慌，2008年11月初，董事會迫使原公司董事長兼CEO司馬景瀚（Jeffrey H. Schwartz）辭職，成為該公司成立以來的最大事件。
司馬景瀚的下台震驚了華爾街，德銀分析師甚至用「一場政變」這樣帶有陰謀論的字眼去形容這次人事震蕩，司馬景瀚在過去14年中對普洛斯的迅速擴張居功甚偉，尤其是在全球市場擴張上，他都採取了進取甚至可以說激進的政策。
然而，司馬景瀚的被辭職並未挽救普洛斯，到了2008年11月，普洛斯的股價已經跌到了2美元多，跌落後的市值總額不足其凈資產的10%，也就是說從最高400多億美元跌落到14億美元左右。
平心而論，普洛斯無論從產品、管理到模式都是非常優秀的，儘管擴張有些激進，但其實也是根據客戶實實在在的需求在布局，並沒有太過於盲目的成分，可以說最終幾乎被推倒絕境，其實「非戰之罪」，而是「覆巢之下，安有完卵」所致。
為了逃脫困境，普洛斯的美國董事會任命了原公司COO Walter C. Rakowich為新CEO，同時宣布了一系列戰略計劃以減少債務降低風險，增強公司的流動資金。除了削減派息，裁員和暫停現有82億美元項目開發計劃以外的新建項目外，最重要的舉措便是出售亞洲資產，也就是著名的「斷臂求生」。
2008年12月24日，成為普洛斯歷史上又一個最重要的轉折點。一位來自亞洲的白衣騎士出現，它的名字叫做SMG基金。這家基金宣布，負責管理新加坡政府海外資產的全球投資管理公司——新加坡政府產業投資有限公司(GIC RE)，以13億美元的現金成功收購普洛斯在中國的資產和在日本的產業基金權益,及相應的預估債務。
收購之後的資產，將由SMG進行運營和管理。此次收購為GIC RE和SMG提供了價值超過70億美元的亞洲物流基礎設施平台。
此次交易完成後，所有普洛斯中日兩國的品牌、人員不變，原來的普洛斯三年內不得進入中日兩國市場從事相關聯業務，三年後進入兩國市場也不能再以普洛斯的品牌進行營運操作。
SMG將負責管理普洛斯在中國20個城市的所有資產，包括：超過260萬平方米已建成和在建的物流基礎設施；超過610萬平方米可供未來發展為347萬平方米物流基礎設施的儲備用地。同時，SMG還將負責管理普洛斯日本產業基金所擁有的在日本8個市場的近240萬平方米的設施。
應該說，中日資產是普洛斯資產包中最最優質的部分，而且也基本未受到美國總部危機的干擾，仍處於十分健康的運營狀態。因此，整體收購價格也以普洛斯賬麵價格的93%進行收購，是一項非常划算的交易，也獲得了股東的高度認可，交易公布當天，普洛斯在美國的股市大漲。
那麼，這個SMG究竟是何方神聖？其實，都是老面孔。
這隻SMG基金，正是由此前辭職的普洛斯全球CEO司馬景瀚，普洛斯亞洲CEO梅志明以及普洛斯中國和日本高級管理團隊聯合注資成立的。某種意義上，可以看作是普洛斯高管團隊的一次變相的「MBO」。普洛斯創立於1993年，現已發展成為世界領先的工業物流地產投資開發商，財富1000強及標準普爾500家指數公司之一。管理全球20個國家，2,600多個項目，約4,490萬平方米，價值344億美元物流資產，服務客戶超過4,700多個，為眾多世界知名企業提供物流設施及工業廠房租賃服務。2003年4月進入中國，經過4年發展，在國內19個城市投資了近50個物流園。到目前，公司運營設施達到94.9萬平方米，另有53.6萬平方米在建項目。在華物流地產面積佔全球總數的1.7%，公司認為中國市場是世界上潛力最大的物流地產市場，因此正在加速拓展在中國的投資範圍，使中國成為普洛斯在美國本土以外最大的投資地，計劃5-10年內將在華資產提高到公司全球總數10%。
業務模式
普洛斯集中專註投資物流園，重點發展3種細分。海港物流園、臨空物流園及加工基地。一是臨港物流園：上海洋山深水港、深圳鹽田港、青島前灣港、廣州南沙港。二是空港物流軒園：北京首都機場、廣州白雲機場、南京祿口機場青島流亭國際機場。三是加工基地：蘇州工業園、天津經濟開發區、杭州經濟開發區等
戰略布局
其布局集中在渤海經濟圈、長江三角洲和珠江三角洲東海沿海地區的一、二線城市設點布局。一線城市包括：北京、天津、廣州上海等。二、三線城市：青島、大連、南京、蘇州、無錫、杭州、寧波、嘉興、深圳、佛山、武漢、長沙、成都、重慶和瀋陽。每個樞紐城市開發3至4個物流園區，形成一個物流配送網路
園區特點
物流園主要產品是雙層、單層倉庫、集裝箱堆場、及辦公室附屬設施。除了建設普通物物流園，還建設保稅物流園，通過國家政策扶持，滿足客戶需求，獲得豐厚回報。物流園一般規模都不大。在全球開發的物流園平均面積不到2萬平方米。國內小型物流園佔地約3-5萬平方米，中型物流園在10-20萬佔地面積，很少有上千畝的物流園。園區基本採用分期開發，分期開發3-5萬建築平方米的倉儲設施。
客戶定位
客戶分為三大類:一是物流業：如UPS、DHL、聯邦快遞、馬士基。二是製造業：通用汽車、大眾、卡特彼勒、雀巢等。三是零售業，如沃爾瑪和歐尚等。跨國企業都租用了普洛斯遍布全球的多項倉儲設施，世界1000強企業中近半數是其客戶
開發模式
開發選址上重點是臨港、臨空而建，基本上選址在城市周邊臨近機場、海港和高速公路等交通樞紐獲取土地，開發建設物流中心。獲取土地通過直接投資與間接投資組合方式。直接投資項目佔35%。與其他機構合資的佔65%。與其它機構合作。如：與中國最大的倉儲物流企業中國物資儲運總公司合作成立合資公司，比例為雙方各佔50%，中儲出資以土地使用權和倉儲設施注入，普洛斯以現金注入。合資公司進行土地開發、物流倉儲及綜合設施方面合作，及新土地資源投資。合資建設的倉儲中心出售給普洛斯旗下的產業基金，再由中儲向該基金租賃倉儲中心，進行經營運作；或者不出售給基金，而是直接由中儲進行經營，客戶將由普洛斯提供。
盈利模式
普洛斯只作房地產投資開發和物業管理，日常物流業務仍由客戶操作，其本質是房地產開發商。盈利收益來自三大業務部門:地產開發部門,地產運營部門和地產基金管理部門。對土地進行一級開發，並把開發建成物流園出售給普洛斯基金，或第三方獲取溢價,或交付地產管理部門用於出租。該部門收入在主營業務收入中佔60%左右,是公司收入最主要的來源,貢獻30%的主營業務利潤。地產運營管理部門:將「物流地產開發業務」部門開發建成的「物流地產」出租取得租賃收入.該部門收入在主營業務收入中雖佔30%,但貢獻50%以上收益。地產基金管理部門:組織投資者募集資金,收購地產,設立基金,由普洛斯作為基金經理管理基金以及基金旗下的地產,獲取基金管理費收入和基金分紅收益.普洛斯地產基金主要通過向地產開發部門收購或是向第三方收購獲取地產.該部門的收入在主營業務收入中佔6%,但貢獻14%的主營業務利潤,是普洛斯盈利性最強的一塊資產之一.截至2005年底,普洛斯管理著14隻地產基金.
招商推廣
普洛斯所管理的全球客戶網路與市場網路保證項目能以很快的速度找到好客戶，把物業填滿，以其認可的租金租出物業，並儘可能實現長期的租用。具體項目無需做太多招商推廣工作。
普洛斯成功的的借鑒意義
1、業務模式實用，成熟，可快速複製。只專註發展物流園。提供標準化物流設施，開發通用型物流倉儲設施。
2、選址的針對性。重點選擇沿海地區主要城市周邊重點是臨港、臨空而建。
3、強大的融資能力為全球擴張打下良好基礎。
4、普洛斯所管理的全球客戶網路與市場網路保證了項目能以很快的速度找到好客戶，把物業填滿，以其認可的租金租出物業，並儘可能實現長期的租用。
5、普洛斯在客戶管理方面的秘密武器是ProLogisOperationSystem（中以Oralce系統為主），這一工具系統囊括了對內部流程和客戶服務的所有管理。該系統從分析客戶的需求和選址入手，對施工過程進行嚴格的成本控制，對預算的管理以及施工建造過程管理都將其用於物流設施建設方面的成本降到最低。在物業交付使用後，系統還將進行客戶管理和物業管理，將每個客戶簽的租約輸入系統，在評估收益風險後簽定租約，最大可能地保證投資的安全性。
6、物流地產的最大優點在於穩定。物流地產資金投入大，投資回報周期長，一般在10年左右，沒有暴利，追求的是一種緩慢而穩定的利潤回報。由於客戶租賃期相對較長，即使是市場波動非常大的情況下，對租金收入的影響相對比較小。
能用10倍的槓桿做地產類投資，其實GLP是個基金管理公司。
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