天津：GDP失速暴跌，房價也會失去根基

來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）；作者：櫻桃

1

經濟為何失速？

前幾天，天津公布的統計數據顯示，2017年GDP增長3.6%，而2016年GDP增長還有9%。這遠遠不是腰斬的概念了。

經濟變差了，政府的口袋也癟了。政府的一般公共預算收入，2016年是2723.46億元，增長10%，到了2017年，卻下降10.4%，這離政府增加10%的目標剛剛相反。

先來了解一下天津的經濟為什麼遭遇了滑鐵盧。

首先得從天津的經濟結構說起，天津是典型的工業城市，主要由工業投資驅動發展，工業產值中一半以上是石化，剩下的還有煤炭產業，金屬加工產業等。在GDP三架馬車中，天津的固定資產投資佔GDP的比重達到百分之七十多，比全國的水平還高一點，明顯高於北、上、廣、深，一線城市的這個比重只有百分之二三十。

2012年以前，天津的固定資產投資增速每年都保持在25%以上，所以天津的這個模式，曾經帶來了高速增長。

但隨著環保風暴，去產能等政策導向，天津模式也走到了盡頭。一年下一個台階，到2017年直接跳躍式下跌。

成也投資，敗也投資，2017年天津固定資產投資增速從一季度的10%，到二季度的3.6%，到三季度的-0.3%，四季度有小幅回升，但依然拖累了GDP增速。

而天津的固定資產投資結構中，基建和房地產各佔20%左右，主要是基建投資下滑拖累了固定資產投資，這個跟中央控制PPP發展模式也有關係，地方融資困難了，基建投資也只能下降了，另外跟保衛藍天也有關係，政府要求停止施工。

除了基建外，工業投資驟降，是最主要的原因，海通證券姜超去年曾寫過一個分析報告，因為環保風暴，對煤炭、鋼鐵、燃煤鍋爐排放、水泥、鑄造等行業都實行限產，所以天津很受傷。

GDP的另外兩馬車，出口和消費也不盡如人意，雖然限產對津京冀都有影響，但為什麼天津下滑最明顯呢？姜超談到，因為天津居民勞動收入報酬佔GDP的比重只有40%，遠低於北京和河北的50%左右，居民收入制約了天津人民的消費能力。

2017年，天津社會消費品零售總額5729.67億元，增長只有1.7%。而全國的增速有10.2%，可見，天津人民的消費能力，比遠遠不如全國人民的平均水平。

七八年以來，一線城市的產業都在迭代更新，轉型升級，但天津一直不肯自我革命，還沉浸在工業里自我繁殖，最後變成了一個巨大的工業城市，一旦有不利於工業生產的政策來襲，很多高耗能高污染的企業被關停，天津就得脫一層皮。

為什麼天津的消費水平不行，下面是知乎上一個天津人limate做的分析，作為參考：

2

房價根基不穩

為什麼第一部分我要先談天津經濟呢？因為一個城市的房價穩不穩，根本還是得看經濟發展的好不好。

經濟增速大幅下滑，按常理，肯定意味著居民可支配收入的下滑，公司都停產限產了，職工工作尚且保不住，哪來的收入呢？

但我很驚訝的是，天津2017年前三季度的居民人均可支配收入增幅居然還有8.9%，跑贏了GDP那麼多。通常來說，扣除價格因素，兩者差個零點幾很正常，比如全國的GDP增長6.9%，居民人均可支配收入增加7.3%，北京GDO增長6.7%，居民人均可支配收入增長6.9%。

但差幾個百分點，總感覺難以置信！不知道有沒有摻雜水分，要知道天津濱海新區最近才將2016年的GDP從10002億元調整為6654億元，擠出了三千多億的水分。

所以我對天津人民的收入增幅表示疑惑！誰幫我來解答下？

如果經濟大幅下滑，居民收入不下滑（呵呵我不相信），自然對房價有所支撐，但如果經濟大幅下滑，別說收入不保，連工作都是問題的時候，誰還敢繼續透支去投資買房？所以櫻桃認為，未來天津的房價走勢，最終還真的要看天津經濟轉型怎麼樣，當然了，央行又放水的情況除外呵呵。

2017年，天津的房屋成交量，不管是新房還是二手房，下滑都比較明顯。

新房方面，2017年新增新房面積1397萬㎡，環比2016年下降8%，但需求端下滑更多，2017年成交1280萬㎡，環比2016年下降50%。價格上，2017年新房成交均價15707元/㎡，環比2016年增長15%。

天津不是限價了嗎？房價怎麼還漲了？

自從濱海新區開啟數據造假先河後，我對天津的統計數據，都有種條件反射，數據是不是真的？

2017年，天津二手房簽約成交量94434套，環比2016年下降50%，成交均價13308元/㎡，環比價格漲幅8%。

因為之前很多天津的粉絲給我留言反映，天津二手房市場真的降價了，不只是成交低迷，價格是真降了15%左右，但從統計上卻是漲了，搞不懂。

我們再看下未來市場的供給量：

看上圖，2015、2016年連續兩年都是供不應求，但到2017年，開始供給大於需求了。

截至2017年底，天津可售存量1412萬㎡，12.4萬套，去化周期為13個月。一般超過12個月，供需的天枰就會往過剩方向發展，進入買方市場，價格自然會有下降的壓力。

土地供給量上來說，天津在2016年賣地比較多，所以2017年、2018年的房屋供給量會增加，2017年天津賣地比2016年少一大截，但土地收入上反而多了，說明土地成交的單價高了，在目前市場調整的情況下，地王入市壓力會比較大。

有的人說，市場不好，政府少供點地，造成供不應求價格就難跌了，但你要想想，天津的財政收入現在下滑這麼嚴重，政府不賣地吃什麼呀？所以地還是得繼續賣。未來政策能不能放鬆，就看天津的庫存上升有多快了，反正因城施策，一城多策也是中央鼓勵的。

可關注微信公眾號：櫻桃大房子（ID:ytdfz8），上面有我

個人微信號，可以加入我的房產交流群。

推薦閱讀：