假如樓市崩潰，哪些城市先扛不住？

01-29

這些年，估計很多朋友都發現了一個現象：

城市間的發展過程中，大城市似乎越來越「吃香」。

為什麼會出現這樣的現象呢？

如果一定要大家說出一個答案的話，估計很多人會說：大城市基礎設施更完善、大城市就業機會更多等等。這些都沒錯，但是這些都是結果，並非「結果導向」。

這個結果產生的「誘導因素」，筆者覺得還是「人」跟「錢」；其中人是指人口流動，錢是指「當地政府的財力」，這兩個因素相輔相成，政府有更多錢，自然當地基礎設施也就更加完善，有了更好的生活服務質量，吸引到的人口也就越多。

政府的錢又成哪來？畢竟政府又不「生產總值」。就目前而言，政府最主要的收入有兩塊，一個是賣地收入（計入基金性收入），一個是稅收收入（計入一般公共預算內收入）；其他如國企分紅收入什麼的跟這兩者比起來完全是大巫見小巫，基本上可以忽略不計。

筆者統計了「全國土地出售額」排在全國前列的20個城市，通過對比分析就可以清楚的發現各地「財政收入」結構上的差別。而這一因素的差距，或許才是各個城市抵禦系統性能力高低最重要的因素。一個城市，當在人口流動較小的情況下，財政收入如果過度依賴「賣地」收入，一旦樓市出現風險，則城市抵抗風險的能力將變得十分脆弱。

註：賣地收入和一般預算內收入為並列關係，並非包含關係。

數據來源：CREIS中指，各地統計公報

上面圖表中，各地土地出讓金是今年1月-11月的數據，而一般公共預算收入是2016年的數據，所以筆者在估算2017年各地財政收入時，是按照「在預算收入增速不變得情況下」推算的2017年各地的一般公共預算收入，然後再算得各地「賣地」資金占財政總資金的比重。

通過上面的數據結果，我們可以發現這些論點：

1、

2017年1-11年，賣地最多（金額）的幾個城市分別是：北京、杭州、南京、重慶、上海、天津。這幾個城市的「土地出讓金」均都在1000億以上，其中北京以2609.6億的金額位居榜首。

我們可以發現，一線城市「賣地收入」占財政收入的比重要比其他城市低得多，雖然北京雖然賣地收入位居全國榜首，但是「佔比」也還是低於絕大多數城市。也就是說，目前國內的一線城市基本上已經擺脫掉了「賣地-發展」的模式。

註：上圖中的財政收入為各城市的一般預算內收入，不包含「賣地收入」。

圖表數據中，除開那些一線城市以及一些「強二線」城市，無錫、寧波這兩個二線城市的數據也是格外耀眼，筆者翻閱兩地統計公報後，發現這兩個城市財政收入與財政支出基本上也穩定在1:1，如果這兩個城市在2017年統計公報中能夠保持較高的經濟增速，那這兩個城市簡直就是諸多二線城市中「良性發展」的典型。

2、在「北上廣深」這幾個一線城市中，廣州跟北京的「財政收入」結構更像，收入中均有一筆可觀「賣地」收入，佔比均在30%以上。這或許也能夠從側面反映兩點，要麼北京、廣州的「可支配」土地要比上海、深圳要充裕得多，要麼北京、廣州的「房價」比上海、深圳更需要調控（一般來說當炒房子的需求搶了住房子需求的資源，土地供應就不夠了，這時直接提高住房供應量就直接抑制了炒房，通過2017年的一系列樓市調控政策來看，北京成交的土地大概率是用去建設公用產權房了。）

上述20個熱點城市中，「賣地收入」占「財政收入」比重最低的城市分別是深圳跟上海，這兩個城市難道是嫌財政「入賬」太多了？所以不賣地么？筆者覺得肯定不是。上海面積只比廣州面積略低，從直轄面積來看，上海是深圳的3倍，所以上海應該並非無地可賣，或許更好的解釋是：「上海現在的財政收入來源基本已經不依賴賣地的模式」，從這一點我們也可以得到佐證，把上海稱之為我國「市場經濟」最發達的城市，一點都不為過。

而對比一線城市中的深圳，深圳直轄面積僅為北京的1/8。深圳這些年的發展速度可以說是全國的NO1，但是窘境也十分明顯：深圳就這麼大得地方，合併周邊的東莞、惠州是實屬困難，填海造地也需要時間（按照2016年6月出台的《深圳城市基礎設施建設五年行動計劃(2016~2020年)》，深圳將再填海50平方公里。）那麼深圳又該如何「拓寬」發展空間？真是一件「頭疼」的事情，這或許也是深圳未來發展過程中的巨大瓶頸。

3、

數據來源：CREIS中指

從住宅成交情況來看，北京、重慶、上海、南京、杭州、成都這幾個城市，今年的住宅用地成交量都是同比上升，其中北京住宅用地成交情況是去年的7倍，重慶的成交差不多是去年的1倍。那麼問題又來了，這些城市人口流動情況，真的能夠支撐起當地的「住宅用地」情況？

我們再來看下這幾個城市近三年來的小學生變化情況：

備註：因為成都在2015、2016年進行過行政區域劃分，5.1%增速是根據前三年小學生人口變化情況計算

2013年-2016年全國的小學生變化情況是5.9%，表中的城市，也只有北京、南京、杭州這三個城市人口變化情況是遠遠高於全國平均水準的，但是北京今年的住宅用地成交是去年的7倍啊，這些數據也足夠印證筆者前面的觀點，北京正在加速建設共用產權房。而南京跟杭州，或許才是真正意義上的「地有所需」。

其他幾個城市，上海的小學生人數「流失」，可以理解成近幾年上海人口飽和後的迴流。而成都跟重慶，這個人口增速情況應該是支撐不起流動人口對土地的「剛需」。成都還好，尤其是重慶，重慶的土地成交量相比去年是近乎「翻番的」，但是人口增速卻跑輸了全國的平均水平，出現這樣的結果最大的可能就是:當地政府有意通過「賣地」來增加財政性收入，至於這樣的結果是因為當地「債務」過高，還是當地有意大幅發展基建就不得而知。

4、為什麼說從「賣地收入」就可以看出城市之間「強者恆強」的關係？

雖然一二三四線城市，都是在土地價格上「坐莊」，但是彼此掌握的籌碼大不一樣。假設，兩個城市都握一萬平方米的土地，一線城市的土地價格可以說是「值千金」，而很多三四線城市可能「成交宗數」少得可憐。

另一方面，等到房產稅開始實行後，「高流動人口」的城市，可以足足吃到兩波「紅利」，土地賣出的時候吃一波，徵收房產稅的時候再吃一波，這些差距的產生才是各地政府財政收入「天差地別」得最主要原因！

數據來源：CREIS中指

總結：

在上述20個2017年1月-11月賣地最多的城市，當樓市出現風險時，抵抗風險最強的城市還是一線城市，一線城市現在基本上已經不怎麼依賴賣地收入來維持財政開支。這也是為什麼城市與城市之間，為啥會出現「強者恆強」最重要的原因！

在幾個強二線城市中，南京、杭州雖然在2017年中賣地收入占「財政收入」比重較高，但是這兩個城市的人口流入情況也十分可觀，所以並不能排除掉大眾的用地需求。

弱省會城市濟南跟合肥，在這一維度的比較過程中，也體現出了極高的相似性：因為一般公共預算收入相比其他城市並不太高，所以並不敢一昧通過賣地收入來提高總的財政收入，但是又離不開「賣地收入」，估計很長一段時間都會維持這樣的模式。

寧波、無錫是二線城市中的佼佼者，如果在2017年的統計公報中能夠保持較高的經濟增速的話，那一定是很多二線城市學習的榜樣。

因為本文只統計了2017年20個賣地最多的城市，如果再加上一些城市，比如三亞、海口等這類型的旅遊型定位的城市，因為這類型的城市發展模式就是「旅遊+房地產」，所以如果樓市崩潰，對於他們而言，絕對是致命性的。