醒醒吧，2018樓市難巨變！中央樓市政策有微調

摘要：看懂中央的意思，維護當前房價穩定

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撰文|張銀銀

中央經濟工作會議20日在北京閉幕，各界都在從通告里解讀自己所需的信息。2018大類投資機會何在？2018樓市前景如何，房價到底跌不跌？備受關注。

槓桿遊戲對比了此次中央經濟工作會議，和此前中央鄭智局會議的相關表述發現，樓市相關政策其實有微調。

綜合判斷認為：貨幣政策基本沒變化。而關於房價，醒醒吧，2018樓市難大跌！房價穩定是根本目標，通過時間換取新動能發展的空間。

1、樓市長效機制從「加快建設」再次回調為「完善」。還記得日前中央鄭智局會議談及明年房地產，用了歷年來最簡短的話，只有15個字：「加快住房制度改革和長效機制建設」。

每個字的分量，沒有哪個開發商還能假裝無視，以至於很多人都對2018年房價大概率向下充滿信心。

不過，此次中央經濟工作會議閉幕後的第二天，地產股強勢反彈。值得玩味的是，本次中央經濟工作會議關於長效機制的表述，再度修改為「完善」——也就是不加快了。

那麼怎麼個完善法，槓桿遊戲帶各位桿友細看。

2、住房制度改革確實來了，但不要指望2018年一下子改變，地方政府作為土地供應主體的局面。主要表現就是，空前重視長租。通過「加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度」，實現房價預期穩定。

中央經濟工作會議關於2018年要乾的19件大事中是這樣表述的：

要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

不過很明顯，從目前的土地供給主體實際情況和試點來看，明年一下子就大開口子可能不大。而土地的供應是保障渠道到底能有多少、租購併舉總量的關鍵。

3、調控不會輕易加碼，開發商和房價依舊可以僵持。上述表述說得很清楚，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

換句話說，只要不是過分的地方，上頭不會給壓力加碼調控。同樣，如果出現形勢不利的局面，上峰也不會阻攔地方「小救市」。

那麼，主要一二線城市，開發商和房價會怎麼選擇，可能還是僵持為主。局部可能微跌。這足以讓炒房者難受的。

4、很多人解讀出租賃市場獲得空前重視，不過這和房價漲跌暫時關係不大。中央經濟工作會議的表述，確實可以得出這樣的解讀。但這主要是說給開發商聽的，而不是購房群體。

真正要購房的群體，並不會因為長租市場發展，而真的放棄購買上車房。中國人重房的觀念不是那麼輕易改變。長租主要是給中低端就業者和婚前一族準備的。

當然，支持租賃市場發展，必定會是2018年住房制度改革的核心內容之一。一系列的配套政策料將陸續出台。

5、房產稅還早，和2018年無關。此次中央經濟工作會議只說了一句，「分清中央和地方事權」，房產稅隻字未提。

雖然肖財長出來吹風了，槓桿遊戲在《財政部長發文房地產稅，這八個字給房價埋下很大不確定性》（12月20日）一文中也分析得很清楚，最早最早也是2020年的事。

6、維護房價穩定是當下根本目標。上述分析已經說明，中央態度一直沒變，絕不要讓房地產付出血的代價。其實稍微有腦子就明白，怎麼會把房地產往死里弄。

注意，中央經濟工作會議提出的另外幾件2018要乾的大事：

打好防範化解重大風險攻堅戰；打好污染防治攻堅戰，調整產業結構，淘汰落後產能；推動化解過剩產能；培育一批具有創新能力的排頭兵企業；加大對亂收費的查處和整治力度；改革國有資本授權經營體制；依法甄別糾正社會反映強烈的產權糾紛案件，要支持民營企業發展，加快構建親清新型政商關係。

上述幾點，槓桿遊戲專門提出來是想說，這些要乾的大事表明，高層決意推動我國發展質量提升，改善經濟結構，培育新的經濟增長動能。而顯然，要實現這一切，再大的決心，也要時間。

而房地產的穩定，恰恰能為實現這一切爭取到時間。房地產受不起巨變，經濟和就業受不了地產業的劇烈下滑。

畢竟，一下子轉軌是不現實的，需要平滑過程。

7、貨幣政策2018年和2017年比可能無明顯變化，不至於大幅逼跌房價。此次中央經濟工作會議關於貨幣政策的表述是這樣的：

穩健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定，促進多層次資本市場健康發展，更好為實體經濟服務，守住不發生系統性金融風險的底線。

2016年經濟工作會議的表述為：

貨幣政策要保持穩健中性，適應貨幣供應方式新變化，調節好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導渠道和機制，維護流動性基本穩定。要在增強匯率彈性的同時，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。

很多人可能覺得「管住貨幣供給總閘門」的表述，是近年來較為嚴厲的。但再看後半句，還說要「保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長」。而2016年的中央經濟工作會議，只說了維護流動性基本穩定，都沒說增長的話。

那麼綜合來看，如果不是不得不，貨幣2018年大放水沒有可能（外部環境也不給這個空間），和2017年一樣，不松不緊。

若此，貨幣政策倒不至於大幅逼跌房價。

倒是「促進多層次資本市場健康發展，更好為實體經濟服務」這句頗為有趣。難道股市要略微從樓市抽血，資本要迴流部分實體？如果真這樣，恐怕和加息一樣，才是樓市最怕的。

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