名為房屋買賣實為民間借貸

01-29

最新案例

2015年2月，原告與被告簽訂《房屋買賣合同》一份，合同約定原告以100萬的價格購買被告名下房屋。同日，原告向被告匯款100萬元，被告出具收條已收到房屋轉讓款100萬元。另雙方簽訂借款合同，約定被告向原告借款100萬元，並對利息、還款時間等進行了約定。

原告起訴要求被告配合辦理房屋過戶手續，經法院釋明後，原告訴請變更為要求被告償還100萬元本金及相應利息，法院支持了變更後的訴請。

法院觀點

1、民間借貸實踐中，借貸雙方當事人通過簽訂買賣合同作為借貸合同的擔保，是比較典型的糾紛類型。一旦借款期限屆滿債務人無法償還本息時，債權人往往要求履行買賣合同。

2、「禁止流押」是物權法的一大原則，在本案情況下，債權人通過買賣合同在債務到期前就固定了擔保物的價值，且由於預售登記的存在，債務人不可能另行通過交易途徑實現擔保物的市場價值，買賣合同事實上達到了流押的小郭，有違相關強制性規定。

相關法律規定

《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》

第二十四條：當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關係審理，並向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

時兵觀點

1、名為房屋買賣實為民間借貸的相關案例並不少見，依據明確的司法解釋規定，在證據充足的情況下，是能夠達成借款人償還本息而不是配合過戶的效果的。

2、實踐中法院審理此類糾紛，需要探究雙方當事人的真實意思表示，並且著重審查房屋買賣約定的價格是否對等、合同的具體約定、雙方的權利義務、日常交易習慣以及實際履行合同的過程是否符合交易習慣等因素綜合認定。有類似案例得到的判決與本案完全相反，重要原因是雙方的交易金額與房屋的市場價相差無幾，並且一方當事人無法舉證存在借款的合意，無借條、借款合同的存在。

3、在北京的「老人以房養老被騙公證處整頓」事發之前，操作中還存在一種做法，即借款人出具全權授權委託書，在到期後出借人或出借人指定的被授權人即持委託書將房屋出售。由於目前公證處的五不準文件出台，此類操作不再有可行性。

4、需注意的是，如果雙方在借款到期後，達成合意以房抵債是可行的，雙方按照正常的交易流程走，只是房款早就已經全部或部分支付而已。