商業物業(20)：東涌商業區起動│脫苦海

早前招標的東涌第3A區商業地，由一間名叫Newfoundworld Investment的公司投得，中標價23.28億元，樓面呎價約4,314元，較估值上限高出約43.8%。這間公司原來就是現時東薈城的大業主，由新地丶新世界丶恆地丶恆隆及太古合組，各佔兩成權益。

2012年機場客運人次5,565萬，根據《香港國際機場2030規劃大綱》，到2015年預計機場的客運量將達5,700萬，到2030年更達到9,700萬：

http://hkia3way.blob.core.windows.net/pdf/tc/ES_20May_Chi_Ch3.pdf

政府已於2012年原則上批准香港機場管理局採納三跑道方案作為未來發展規劃方向，機管局現正就三跑道方案開展具體規劃工作，預計三跑道系統於2023年落成啟用，以配合不斷增加的遊客量。

大嶼山有很多吸引遊客的境點，比如迪士尼樂園丶天壇大佛丶寶蓮寺丶昂平360等，東薈城以Outlet Store為主打，目標是做遊客生意，本應食正自由行旅客財路。不過東涌的對外交通，無論是駕車或港鐵，都要先經青衣島，對於由陸路來的旅客，就有點不便。

2016年將會有兩項基建完成，就是港珠澳大橋和屯門至赤鱲角連接路，前者將使大嶼山與澳門和珠海接通，後者本來上馬無期，不過財政預算案提出，爭取於2016年兩者同時通車，到時由西部通道來港的旅客，無需要再經三號幹線或者屯門公路經青嶼幹線到機場及東涌。

港珠澳大橋對於東涌的人流又有多少幫助呢？根據立法會相關文件：

http://www.legco.gov.hk/yr07-08/chinese/panels/tp/papers/tp0516cb1-1520-1-c.pdf

換句話說，東涌在2016年除機場帶來的人流外，更有來自澳門丶深圳及珠海的客源。

另外一個令到東涌升級的是新市鎮發展，根據早年的北大嶼山新市鎮發展計劃：

規劃署 - 離島

北大嶼山新市鎮發展計劃第一期工程，是機場核心計劃的其中一個工程項目，已經完成。該發展計劃的第二期工程已大致完成。至於就發展計劃的第三及四期工程而展開的綜合研究，則仍在進行中，該研究探討增加該新市鎮發展密度，以容納約33萬人口的可行性。

現時東涌人口有78,400人，與當年的規劃有一段距離，政府正研究在小蚝灣丶欣澳填海，列入「優化土地供應策略：維港以外填海及發展岩洞」諮詢：Land Supply

過去筆者從社區改善和交通基建估計跑贏大市的區域，現在東涌可以列入在未來幾年具有潛力的區域之一，尤其是2016年之後將更加明顯。發展商無寶不落，尤其是在區內早有東薈城作據點，將地皮建為東薈城二期正是看中這個趨勢。

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