商業物業(14)：領匯：REITs的宿命│脫苦海

領匯以5.88億元向信和置業買入將軍澳海悅豪園商場，這是繼2011年六月以11.7億元向南豐購入南豐廣場商場後，第二次收購私人發展商旗下的商場物業。南豐廣場每月租金收入420萬，租金回報率4.3%（未計其他開支）；今次收購的海悅豪園商場每月租金230萬，租金回報率4.7%。坊間有報導說兩次收購均在港鐵坑口站附近，可擴展區內版圖，提供協同效應云云。

查實將軍澳公屋及居屋林立，領匯在區內的市佔率一早就很高，由於將軍澳區內的屋苑布局均是車站上蓋均私人屋苑，四周邊緣才是公營房屋，所謂「好山好水」均被港鐵及其他發展商佔去；領匯商場只是在數量上佔優，面積卻均較細，即使現時收購的南廣及海悅，均是在區內面積較細，檔次也是較低者。反而區內的一線商場如新地的東港城丶將軍澳中心，以及恆基的新都城，服務對像是上蓋的中產屋苑，絕非公屋或居屋場之可比。大場有大堂做推廣活動，吸引區外人流，細場就算想搞都沒有相應的空間，聲勢還在其次，不能吸引高消費群就不能引入能支付更高租金的零售商鋪，那是這兩次收購都無法改變的事實。

筆者認為，所謂增加市佔率或甚麽協同效應，並沒有足夠的說服力，其實由始至終，領匯之賣點是將原本管理僵化丶與市場脫節的前朝商場，由極差變為正常，官方網站如是說：

透過翻新工程及將商場重新定位，資產提升工程提供鞏固品牌形象的機遇，將旗下的零售設施分為四大類：

精品商場 (Boutique Centres)，例如赤柱廣場，憑藉其獨一無二的位置丶歷史意義或設計特色為消費者提供獨特的購物體驗

地區商場 (Regional Centres)，例如領匯旗艦商場樂富廣場，它在規模及／或地區意義方面獨具優勢，吸引更廣泛的消費者

社區商場 (Community Centres)，主要為街坊商場，滿足本地居民的日常購物需要

街鋪 (Street Shops)

以上分類與筆者曾說的「遊客場丶跨區場丶本地場」相似，都是從提升商場檔次，從而加租。收購私人商場的最終目的，是希望將目前屬本地場檔次的南廣及海悅，提升為跨區場。前例有厚德商場，將通往港鐵通道改為主要通道，又將舊式商鋪結業，改為接收因東港城加租而遷出的連鎖店。可是大家認為，領匯的管理能力，能否長期超越私人發展商呢？

經數年來的發展，領匯旗下可供提升的舊場都做得七七八八，租金不可能無止境地上升，要繼續增長，將滾存租金收購有潛質的商場不失為方法之一。然而與那些拆散場相似，「有得做不會賣給你，做得好貴价才賣給你」，最終可能也是回歸REITs的宿命：成為接收發展商次級資產的工具。

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