商業物業(21)：唱起九龍東，未見其利先見其害│脫苦海

商業區發展政府想揠苗助長都無用，不是長官喜歡放在那裡都可以。差不多十年前筆者也試過由麗港城沿茶果嶺道步行到油塘站，沿途也是一片荒涼，今天舊貌仍在，那怕多年來都間中傳出觀塘灣仔的工廠區會轉型為大型住宅項目。住宅建在荒山野嶺，居民最多一早一晚出入，可是對於商業物業來說，工作人員不斷出出入入，對於交通設施的敏感度遠比住宅為高，人流物流不到，就發展不起來。

不過更加重要是產業集聚（Industry Cluster），不用政府大手大腳，港島北岸的商業職能早已擴散到鰂魚涌，卻無法再去到柴灣或黃竹坑，寧願過對岸沿觀塘道一帶，以及荔枝角站兩旁。不要忘記北角及鰂魚涌以前是出版業的大本營，多個傳媒機構都在此起家，早已集聚了一批相關行業；而觀塘及荔枝角則是傳統的紡織及成衣中心，現時的商業應用主力也是圍繞相關產業。要在白地一塊上發展商業中心區(CBD2)（http://www.legco.gov.hk/yr11-12/chinese/panels/dev/papers/dev1014cb1-97-1-ec.pdf），實乃閉門造車。

即如觀塘的商業發展，也是局限在鴻圖道以北，現時的偉業街，仍然是以工廠大廈為主體（見附圖）。政府以為興建輕軌鐵路，外加海濱公園丶表演場地行動區之類，產業就會乖乖地搬過去，而不理會現時觀塘及九龍灣一帶的土地用途錯配，是側面顯示產業發展的不足。

現在高調地將東九龍的地價丶樓價丶租金唱起，除了令到現有產業經營更加困難，更令到收購及重建因補地價上升而成本增加，再將公帑用於興建無無謂謂的文化表演設施，只不過是浪費珍貴土地。濱海道公園不是有表演場地嗎？幹嗎沒有人表演呢？至於說住宅市場，整好個觀塘市中心重建項目再講吧！

安利一下筆者在知乎的回答：http://www.tokuhon.org

專欄短網址：http://blog.tokuhon.org

電郵：tokuhon@gmail.com