買房指南(1)：買房是基於個人需要│梁隼

1. 你真系有居住需要嗎？

經常聽到有人嚷著要上車，有時系身邊的親戚、朋友、同事之類，更常聽到的是電視新聞節目，Ａ君Ｂ君Ｃ君之類，不是說樓貴上不到車，就是說供得起只是不夠錢做首期。其實好多時這些人心目中只是人有我有，既然人人都話買，那麼我也要買，而不是考慮自己是否確實有需要，又或者買了有甚麼好處。

為何要上車？我地將此分為：居住需要、個人需要，以及投資需要。好多人總是說樓宇乃必需品，用來滿足居住需要，不應該當作投資工具，相信這種講法有一定的市場，既然如此就讓我們先講一講居住需要。

大部份人一出生就有家庭照顧，兒時就由家人解決他們的居住需要，簡單講就是與家人一齊住；其餘沒有那麼幸運的人無家人照顧，就住在社會福利機構的宿舍如孤兒院之類，長大以後無能為力又會有社福機構繼續照顧。只要某個人不是棲身街上或野外，其實他的基本居住需要已經解決，所以那些高談甚麼政府有責任照顧市民的居住需要的政客，是無視現時市民的基本居住需要已經解決了。

上車為改善生活

其實真正令人需要上車，是「改善生活環境」，例如北區有個區議員還是與妹妹瞓上下格床，好明顯他本人和妹妹都有改善生活環境的需要；又或者年輕男女結婚，不想同對方的父母一齊住，那樣一對新人就需要由「寄人籬下」變成「自立門戶」，所謂居住需要，其實即是改善生活環境。

電視節目訪問小區幹事（類似入門版的政客），說城市發展在挑戰緊人類居住的極限，看看人們可以蜷縮在多麼小的房間裡面生存呢？而拍攝的背景是石峽尾。對不起，當年石峽尾木屋區大火，災民獲安置的地方及居住環境，肯定比准政客大人的劏房更惡劣啰！一家幾口一張床，亦都只是上兩代人的事，其實這個人講黎講去，都不是講居住需要，而是反覆強調改善生活環境。

更有些政客會插贓說政府要幫市民解決「置業需要」，這個才是真正的問題。其實你有居住需要，但是不是一定要買呢？有些人說不想做樓奴，打死一世工為層樓，其實就是講因為買樓所以要打死一世工，那麼有沒有無其他方法和選擇呢？

2. 改善居住環境，可以有甚麼選擇

欲改善居住環境，離不開租樓與買樓，如何選擇？最理想當然是付出最小代價而得到最好待遇，但我們知道理想往往不存在，結果惟有在現存的選項中作取捨。

就以結婚為例，可以選擇「是否與家人一起住」；「結婚一定要買樓」換一個角度是「不與家人一起住」，但也可以是租或買；偏生有些人認為，一定要自置物業；結果又要面對買甚麼樓，以及儲蓄首期和供款等問題

有選擇就有機會成本（Opportunity Cost），租樓住沒有首期負擔（不過要交按金上期），但期間樓價上升就不能享有增值，同時要面臨業主加租及經常要搬遷的問題；如置業不去租樓，又要承受樓價下跌的風險，數以十萬計的首期被凍結不能作其他用途，還要長年期供樓，更要負責支付管理費、差餉、地租等費用。好多人就是因為這樣，而產生買樓就是做「樓奴」的心理。

也許你會問：究竟租好抑或買好？你問這個問題，即是你假定自己遲早有能力買所以才問。如果你僅僅夠錢給三個月按金一個月上期，迭埋心水租樓吧！你可以揀的是租公屋或者租私人樓。租公屋要符合一大堆條件，辦一大輪手續，還要等幾年。如果你真的想租間公屋算了，這本書餘下的內容你已經無需要看下去，因為有關公營福利方面問題，應該去找社工幫助解決。

面積越細　呎租越貴

租私人樓的話，你會發覺選擇更多：不單可以租一個單位，或者租一間房，有些人更甚至租床位添！不過你會發覺，租的房面積越細，每呎的租金反而會越貴，即是一樣要出得多錢先至租得抵，最好就是幾個朋友合租。

買樓都要面對買公營房屋或者私人樓的問題。其實不必想得太複雜：居屋夾屋平，是因為管制多；買私樓換句話說就是付出多些錢買自由。至於付多少錢，買到幾多自由才是重點，而不是好像某些人那樣，非私樓不買，或者買了居屋又覺得自己間屋跑輸大市。由於政府推行額外印花稅，如果買了2010年11月19日之後成交的物業，你還要有思想準備綁兩年，否則就要交多樓價5-15%的額外稅款。

個人條件最重要

至於揀邊個方式最著數，需要你自己計，同時最重要看個人條件。舉個例子：當你夠錢付首期，同時又供得起，如果工作環境兩年內有大變動，或者要到外地發展之類，那麼買樓就未必是一個好選擇。除了租和買之外，尚有第三種選擇，下一篇接著討論。

3. 趁低息增加資本

很多人也視供樓為替銀行打工，或者欠銀行錢渾身不自在，覺得每個月供樓佔了一半或以上是利息，好像白白送錢給銀行賺。但與此同時又不想一想，供樓就算給銀行賺一半，都總算有一半是供在本金上面，如果租樓的話就全部租金都進了業主口袋，自己想儲蓄就要預多一筆錢。

大家不妨看看假設供樓會給銀行賺了多少錢，以一層200萬的物業為例，倘若我們先付一成，即20萬首期，剩餘的180萬再分三十年月供，以年息2.25% 計算，一個月就要供6,880.43元。

供樓剛開始幾期的利息是最貴的，我們就看看目前的息口下，最初六期（半年）供樓都佔了一半以上是本金，另一半就是所謂交了幾多錢被銀行賺了。

有人也許會問，目前低息環境就話供少了利息，如果加息，利息支出就會增加，除了供多錢之外，每個月償還的本金都會減少，照此計又不太划算。我們沒可能預測利息幾時會加同埋會加幾多，可以做的，就是趁當前的低息環境下盡量去將借回來的錢變成自己的錢。

又計多條數出來比較下，同樣是借180萬和供三十年，但現在的利率就是5%，每月供款就變了 9,662.79元。整筆月供之中，利息部份就佔了75%，在此情況又看看銀行賺了多少錢。

每個月供多了二千多元，本金部份就減少差不多一千元，利息支出就多了一倍。

如果供了半年低息之後才加息，每個月就由月供6,880.43元加到9,619.43元。相比起全期都是5%供少四十幾元一個月，同時每個月扣減本金的數目又多了。

由此可見，低息的時候可造就置業人士多供些本金，由於尚欠金額比預期少，就算日後加息，利息支出也因而比預期低，更何況尚欠借貸額下跌，面對樓價下跌時，也不容易資不抵債成為負資產，可謂一舉兩得。

4. 最便宜的融資途徑

前文提到買了樓的話，就要趁低息去快手快腳還本，一來利息支出可以減輕多少，二來又可以還多些本金，等自己層樓不容易變負資產。但是我們無時無刻都可能面對資金需要，又或者眼前有一個創業或回報更高的投資機會，將資金死鎖在層樓上面，就會容易錯過好多個機會，或者要借私貸、稅貸、甚至信用卡透支去解決資金的需要。這類型的貸款，信用卡利息高昂就人所共知，例如去信用咭透支的話，每個月就要支付3%利息，如果只還最低還款額的話，根據消委會提供的數字，實際年利率可以有成60%這麼高。

無抵押貸款利息一定高

不想付貴利息，又有甚麼方法？首先學術一點去說，無論是私貸、稅貸或者是信用卡透支，這類型的借貸純粹是一項無抵押的貸款，銀行批核與否最主要是視乎每個人的信貸報告、收入與及還款能力而決定，由於是無抵押的關係，利息就一定比有抵押的貸款為高。而有抵押的貸款來說，因為銀行有東西在手，遇上賴賬的時候就可以拿抵押品去變賣，把變賣得來的用作抵債，總好過全數撇賬而損失慘重。

樓宇按揭都算是一項有抵押貸款，樓（樓契）就是抵押品，銀行就借樓宇價值最高七成出來給賣家，於是買家就成為新業主。另外，如果日後層樓升值，或者業主已經供了不少本金落去的話，只要業主還款紀錄好，新還款額又不高過收入的一半的話，銀行就可以為層樓加按，最多按層樓估值的七成出來給業主，這樣業主就可以繼續供款，又可以有多一筆資金去應付資金需要。

H Plan利率更低

這個方法的好處有兩種，首先隨著市場競爭激烈，樓按利息不斷下調，甚至調到銀行都大吐苦水說無利可圖。好像幾年前用P Plan的業主，目前的樓按利率都只是2% - 2.15%不等。但是近年大受歡迎的H Plan，受惠個基準（H）低到接近零的關係，實際個樓按利率都是1%左右，之前用開P Plan的業主，都好難跟現有樓按的銀行說轉按，這樣又好難怪，銀行一直賺你2%都不願突然賺少1%啦，然而東家不打打西家，一轉銀行用新計劃，就可以享受低息，再加上近年樓價升了不少而套回一筆資金番來備用，可謂兩頭賺。

另一個好處就是將樓市下跌的風險轉移給銀行。假設層樓本來值100萬，後來層樓升了一半，到150萬，這個時候同銀行加按，就可以借105萬回來，扣回之前的樓按70萬，未計已供的本金，都至少有35萬額外資金到手。就算日後好景不常，樓價徐徐下跌到120萬，由於樓價仍然足夠抵償銀行借出的105萬，銀行就仍然不會賬面上有損失。同時業主就有一筆額外資金可以趁低位入市，找尋新的投資機會。除此之外，套現回來的資金，還可以留起以備不時之需，例如剛剛失業，都可以用來供樓與及應付生活需要。

加按成本是最便宜的，但是都要記得這筆資金仍然是一筆貸款來的，每個月仍然要按時還款給銀行，如果忘記還，就得不償失了。

5. 控制日常開支，創造穩定收支

上車的另一個理由，就是控制日常開支。有無想過哪種開支比重最大？所謂衣食住行，用名牌、上飯店、買靚車都可以豪花，但反過來講也能夠節衣縮食搭公交車。居住成本，只是一間普普通通的樓，無論你租樓抑或供樓，都已經是一大筆錢。

中原地產定期公布「供樓負擔比率」，簡單講就是供樓占家庭收入的百份比，由2005年起私樓住戶的供樓負擔比率連續六年長期維持在35-40%水平。2010年10月份以P按為基準的供樓負擔比率為41.6%。

http://hk.centanet.com/icms/template.aspx？series=281&article=28561

數據源：中原地產

換言之，大體來講一家大細要用四成幾的收入來供樓，如果這家人要將兩成收入做儲蓄，那麼支出占收入八成，大家一計就知：供樓佔了他們總支出的一半。

租金開支約家庭開支三成

如果租樓會不會好一點呢？政府沒有一個官方數字去統計租金占收入的百份比，但是政府統計處在編製消費物價指數時，租金開支占的比重約為三成，反映租金負擔大約是一般家庭的三成開支。惟實際上由於目前屬低息時代，雖然說「供平過租」，供樓都佔一半開支，而租樓更會超過一半開支。

但真正的重點是計算的方法，供樓負擔比率是用現時的供款與現時的收入比較，不過，實際上好多人間屋是幾年前甚至十幾廿年前買入，他們是用目前的收入去供以前的樓，當時樓價便宜時買下的人現在正享福，可憐接火棒買入者，的確慘過現在買。

但是租樓就不同，多數人都是簽一年生約一年死約，大部份人會用目前的收入去交一兩年前的租，表面上都有著數，但問題是未來一年半載又要續約，到時租金又要追回這一兩年的升幅，而且和供樓不同，你在事前無數計的：因為你不會知道業主是大發慈悲（多數都不會）還是大發神經。

排除樓價或租金的升跌，僅從控制開支預算的層面來睇，供樓的確是比租樓容易計數，至於是不是真的著數，最要緊不要買貴樓變成供貴樓。

6. 鎖定市場風險

買房不買房的優劣因人而異，站在用家角度來看，買房自住能夠控制日常開支之餘，亦能夠鎖定市場風險，雖然不能把不明朗因素排除，但是可以估計最差的情況，再做好準備去面對。

首先解釋一下甚麼為之市場風險。風險一詞可解釋為預計情況與實際環境不相同。市場風險就是市場上的不可預計情況令到樓價出現突如其來的急升或急跌。不用講到太遠，十年前的一場金融海嘯，就令到房價在短短兩個月之內急跌兩成。

買房之後面對的市場風險就是樓價突如其來下跌，如果房價估值比貸款額還低，就會成為負資產，最差情況是要用錢周轉或沒有錢供按揭而被迫賣房，就不能套現兼要籌多筆錢補差額，此情此景曾於1998年金融風暴下發生過，2003年沙士也發生過。

買房要面對市場風險，不買房就不用面對吧。朋友，你實在太年輕了。買房要面對壞消息令房價下跌，不買房也要面對好消息、剛性需求、政策主導下的樓價上升所帶來的居住成本增加。舉個例子，在2007年能夠付得起一萬元月租，可以在市區輕易找到一間面積500-600呎的兩房單位，甚至三房單位。現在(2017年)，一萬元以下只能夠在新界偏遠地方才能租到面積相若單位，在市區只能夠租到面積細一半以上的單位，甚至「?房」。價如十年前不買房，現時就要用多兩倍價錢買一樣的單位，更要面對按揭條款收緊，而要準備更多首期才可買房。

所謂有數據有真相，筆者就引用多年前根據物業代理在網上提供的租金走勢圖及樓價走勢圖來說明一下。利用1997年1月的數據作為一個基準（100點）去將樓價與及租金數據指數化（由於是節錄關係，所以數據只反映了1997-2010年的情況），得出來的結果就是租金同樓價無論升跌都接近同步。這正好反映樓價受到市場消息影響的同時，租樓亦不能倖免受到牽連。

租金及樓價走勢圖

數據源：美聯物業

因為買房後原賣家不能夠因日後房價上升而追收差額，同樣也不會因日後房價下跌而對買家有補貼，技術上是把市場風險鎖定，因為市場價格波動所帶來的潛在損失是有限的。

7. 買樓是不是做樓奴

買不買樓的終極考慮，就是個人的價值觀。價值觀呢樣野可以好抽象，又可以好具體，比如有人鐘意買電子產品，有人鐘意追名牌，花很多錢去買他們喜愛的東西，旁觀者可能會說他們是消費奴隸，但無人會說他們是電話奴、ＬＶ奴。同樣道理，有人鐘意將收入用在改善居住環境度，他本人都不會覺得自己是樓奴。哪一種人會覺得自己是樓奴呢？

第一類：想不通

其中有個人說，用二十年供樓，令到自己二十年都不能轉工，或者認為自己被層樓綁住，未能實踐人生理想，或降低生活水平。另外又有一名港女說，供樓要二十年至三十年，時間太長，供滿樓已經幾十歲。他們認為，買樓是不應該供那麼多錢，亦不應該供那麼長時間，似乎應該好像iPhone或者名牌衫那樣，就算不可以一筆付清，至少可以碌信用咭吧！

物業與這些消費品的分別是，沒有人要求你繳付全款才可使用，付了首期問銀行借按揭，其實已經可以使用；而且無人要你供完先至可以賣，供二十年才供滿又如何？只供三幾年都可以賣，何來又有綁住不可轉工，何來供滿已經幾十歲，所以不敢供！

第二類：眼角高

另外一種樓奴論者，其實他自己都覺得應該買樓，不過就是力不從心，無能為力。首先我們看一段電視節目：http://www.rthk.org.hk/rthk/tv/hkcc/20091227.html

筆者看完後寫下了以下感想：

每逢去睇樓，就睇新乂樓，新城市廣場7,000元，你唔識住希爾頓？一定要住新葵興／芳或葵芳閣，居屋葵乂苑或夾屋芊紅居不能住？

嘩！葵涌咁遠，旺角搭地鐵都要十幾廿分鐘咁耐喎！

人工加埋二萬五，剛剛超過申請入息上限，難道唔可以買補地價居屋，一定要買私人樓？

閂埋道門你用曬，你唔識買舊樓？原來廿年樓都嫌舊。

其實只是說明一樣事實：有些人指著自己買不起的樓，然後說：「我買不起樓！」

第三類：不自量

另一班人身體力行，他們真是想盡辦法去買他們買不起的樓，供款時就叫辛苦，有哈啥風吹草動，結果就是比層樓ＫＯ。不肯屈就能力範圍內的居住環境，硬要買貴樓，那麼樓奴之名一定屬於你！

樓奴是自找的

當你需要使用住宅單位，除了租就是買；難道月入兩萬，用9,000元來供樓叫做樓奴，用11,000元來租樓就不是樓奴嗎？呢條「到奴隸之路」是自己找的！

節錄自拙作：《上車置業全攻略》 (2011年)

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