房市解讀(13)：家庭微型化 單位納米化│脫苦海

家庭微型化 單位納米化│脫苦海(2017/12/26)

越來越多新盤走向微型化，被稱為「納米樓」，相比於以前400多呎就已經跌入A類單位，現在一些新盤只有200多呎甚至更少，當然有因為要呎價高，所以就興建小型單位遷就呎價的考慮，以及土地供應不足之下就興建更多單位數目，惟有就越建越細，但更深層次的反映了家庭結構的微型化。

多年來香港每戶不斷下跌，根據2016年的中期人口統計，平均每戶人數由2006年的3.0人下降至2016年的2.8人，不要少看這0.2人，這個變化令香港人口沒有大幅增長之下，由223萬增加至251萬，增幅為13%，以致家庭住戶數目的增長比人口增長快。

另外，1-2人家庭的比重由40.6%上升到44.8%，3-4人家庭則由45.9%下降到43.9%，而5人以上則由13.5%下降到11.3%，用社會學的說法是「傳統家庭解體，核心家庭增多」，但是套用在樓市則是「大單位需求下降，細單位需求上升」。綜合兩個趨勢，除了意味更大的住屋需求，亦意味著所需的單位面積減少，所以單位納米化是大勢所趨。

筆者甚至觀察到連公營房屋也走向「納米化」，現時最典型的是屯門寶田中轉屋改建而成的寶田邨，但在安達臣道的新建公屋，也是納米單位。

同樣是公屋，納米公屋在同一面積當中，可以容納更多的單位，例如近兆康站的屯門第54區，就有兩個項目可以比較。早前新鴻基地產在區內一幅以65億補地價的地皮，面積4.28萬平方米；至於已落成的欣田邨，面積4.2萬平方米。新地的項目有3,500個單位，而欣田邨則有4,688個單位，比私樓多34%。

以前西九四小龍或將軍澳坑口一帶的高聳入雲丶密麻麻的高密度城市設計已經改變，新的啟德樓宇密度可能降低了，但單位的密度未必下降，現在的高密度規劃，已經變為「暗水」。

安利一下筆者在知乎的回答：http://www.tokuhon.org

專欄短網址：http://blog.tokuhon.org

電郵：tokuhon@gmail.com

推薦閱讀：