房市解讀(8)：中國房價高的根本原因是什麼？│脫苦海

脫苦海：中國房價高的根本原因是什麼？

上世紀初，已經有人看出了問題的根源：

孫中山

三民主義/民生主義第二講

1924年8月10日

三民主義/民生主義第二講 - 維基文庫，自由的圖書館

比方現在廣州市的土地在開闢了馬路之後，長堤的地價，和二十年以前的地價相差是有多少呢？又像上海黃浦灘的地價，比較八十年以前的地價相差又是有多少呢？大概可說相差一萬倍。就是從前的土地大概一塊錢可以買一方丈，現在的一方丈便要賣一萬塊錢，好像上海黃浦灘的土地現在每畝要值幾十萬，廣州長堤的土地現在每畝要值十幾萬。所以中國土地先受歐美經濟的影響，地主便變成了富翁，和歐美的資本家一樣了。經濟發達、土地受影響的這種變動，不獨中國為然，從前各國也有這種事實。

講到這種事實，在變成富翁的地主當然是很快樂，但是考究這位富翁原來只用三百元買得那塊地皮，後來並沒有加工改良，毫沒有理會，只是睡覺，便坐享其成，得了幾千萬元。這幾千萬元是誰人的呢？依我看來，是大家的。因為社會上大家要用那處地方來做工商事業的中心點，便去把他改良，那塊地方的地價才逐漸增加到很高。好像我們現在用上海地方做中國中部工商業的中心點，所以上海的地價比從前要增漲幾萬倍。又像我們用廣州做中國南部工商業的中心點，廣州的地價也比從前要增漲幾萬倍。上海的人口不過一百多萬，廣州的人口也是一百多萬，如果上海的人完全遷出上海，廣州的人完全遷出廣州，或者另外發生天災人禍，令上海的人或廣州的人都消滅，試問上海、廣州的地價還值不值現在這樣高的價錢呢？由此可見，土地價值之能夠增加的理由，是由於眾人的功勞，眾人的力量；地主對於地價漲跌的功勞，是沒有一點關係的。所以外國學者認地主由地價增高所獲的利益，名之為「不勞而獲」的利，比較工商業的製造家要勞心勞力，買賤賣貴，費許多打算、許多經營才能夠得到的利益，便大不相同。工商業家壟斷物質的價值來賺錢，我們已經覺得是不公平；但是工商業家還要勞心勞力，地主只要坐守其成，毫不用心力，便可得很大的利益。但是地價是由什麼方法才能夠增漲呢？是由於眾人改良那塊土地，爭用那塊土地，地價才是增漲。地價一增漲，在那塊地方之百貨的價錢都隨之而漲。所以就可以說，眾人在那塊地方經營工商業所賺的錢，在間接無形之中都是被地主搶去了。

近來歐美經濟的潮流侵入中國，最先所受的影響就是土地。許多人把土地當作賭具，做投機事業，俗語說是炒地皮。原來有許多地皮毫不值錢，要到了十年、二十年之後才可以值高價錢的；但是因為有投機的人從中操縱，便把那塊地價預先抬高。這種地價的昂貴，更是不平均。

中國現在受歐美的影響，社會忽生大變動，不但是漸漸成為貧富不齊，就是同是有土地的人也生出不齊。比方甲有一畝地是在上海黃浦灘，乙有一畝地是在上海鄉下。乙的土地，如果是自己耕種，或者每年可以得一二十元；如果租與別人，最多不過得五元至十元。但是甲在上海的土地，每畝可租得一萬幾千元。由此便可見上海的土地可以得幾千倍，鄉下的土地只能夠得一倍。同是有一畝土地，便生出這樣大的不平。

在筆者看來，現在全球的地價房價上漲，歸因於幾個原因：

1. 量化寬鬆，土地樓房作為有限的存在，成為社會上的新價值之錨。

2. 通貨膨漲，令到按揭及借貸隨著通漲而萎縮。

3. 經濟活動因為交通改善，越來越集中，出現集聚效應。

4. 位置良好的地段，存在天然壟斷性，不出更高價，擁有人不會賣出。

5. 政府難以用稅務方式（如土地增值稅），從地價樓價中獲益，進行再分配。

6. 相反，土地財政成為政府的收入之源，試問誰會去打破局面？

站在全社會角度，這個問題是無解的。但是站在個人角度，是有解的，就是透過房地產金融，參與這個遊戲。

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