買房人注意了！這個指標已經失真

文/小白讀財經（ID：xiaobaiducaijing）

如果你喜歡看小白讀財經的文章，那麼你肯定記得7月份小白教你的一個預測房價漲跌的方法，小白說餘額寶收益率隱含著房價漲幅的秘密，主要推理如下：

1、餘額寶是一款貨幣基金，貨幣基金主要投資於銀行存款和債券，銀行存款利息和債券收益率受市場利率影響非常大（市場利率上升→銀行存款利息和債券收益率上升→餘額寶收益率上升）；

2、市場利率上升會推高買房人和開發商的貸款成本，最終房價會受到打壓（市場利率上升→理論上房價下跌）；

3、最後我們反推出：餘額寶收益率上升→房價承壓。

這個指標在今年7月份以前屢試不爽，遺憾的是現在小白要告訴你，目前這個指標已經失真，為什麼這麼說呢？主要是市場環境發生了三大變化：

一、餘額寶利率上升≠市場利率上升

下面是最近3個月的上海銀行間拆借利率圖，代表的是銀行等金融機構間相互借錢的利率，可以理解為市場利率，我們發現市場利率在8月底和9月底有兩個高點。

下面是最近3個月的餘額寶收益率走勢圖，在8月底有一個高點，但是自此以後收益率一路下降！

這就奇了怪了，按照小白上面的推理兩者不應該是同步的嗎？到底哪個環節出了問題？

微信公眾號：小白讀財經（歡迎關注）認為這可能是餘額寶「揮刀自宮」所致，在9月份流轉一個未經證實的說法：餘額寶會採取措施降低投資風險，同時下調收益率水平。

按照媒體報道的說法，餘額寶計劃削減部分銀行定存單頭寸，同時增持中國政府和政策性銀行發行的短期證券，以及商業票據和回購協議。

短期的證券比長期的證券具有更強的流動性，能以備不時之需，防範風險；但低風險、低收益，收益也會面臨著下降。

今年以來餘額寶先後宣布個人投資上限規模，從原來的100萬降到25萬，後來再降到10萬。

追逐利潤和擴張是企業的目標，如果某個企業家告訴你做企業不是為了賺錢，而是為了改變世界之類的言論，你相信了那才是真傻！餘額寶突然下調投資上限，肯定嗅到了市場環境發生變化！

今年7月份餘額寶以1.43萬億的規模超過中國第五大銀行招商銀行2016年年末的個人存款餘額，以這樣的勢頭很快會追上中國銀行，中國金融市場出現這樣的巨頭民營企業是史無前例的，快速做大的餘額寶一旦出現風險影響將是系統性的，所以餘額寶搶在這樣的風口下下調利率和限額是「自宮」的表現。

收益和限額的下調實則已經使餘額寶越來越不能反映市場利率的真實走勢，因為它已經被監管。

二、市場利率上升≠房貸利率上升

下面是全國首套房的房貸利率，今年以來房貸持續上升！

下面是市場利率，可以看出近幾個月的房貸利率整體還比較平穩。

理論上市場利率和房貸利率兩者的關係應該是同步，但今年走勢卻出現分化，原因是央行定向加息所致，即央行一方面希望維持低利率的市場環境為實體經濟提供融資；另一方面又希望抬高房貸利率控制房價。

這種定向加息會使市場利率和房貸利率發生背離，更加使餘額寶收益率難以預測房價。

三、房貸利率≠全部樓市借錢成本

該怎麼說呢？房貸利率上升只體現的是銀行給買房人貸款部分的利率上升，但近期通過觀察發現，在央行嚴控房貸後，資金轉而通過消費貸、經營貸、現金貸等方式進入樓市，這些利率是不反應在房貸利率上的，即房貸利率不能全部反映樓市的借錢成本。

綜上3點，餘額寶收益率作為判斷未來房價漲跌的指標已經失真，至少暫時已經失真，至於後期如何運行還要看餘額寶自身監管的力度。

如果你想判斷未來房價走勢，你可以參考其他中等規模的貨幣基金走勢圖，因為中型貨幣基本不受限制，而且規模偏中流動性壓力不大。

記住一點，通過貨幣基金走勢圖判斷房價走勢，長期的走勢比短期更準確，也就是說趨勢圖拉長到1年、2年，而不應該盯著一兩天的變化，因為時間越長，市場利率和房貸利率越趨同，這就好比股市上的股價與均線一樣，股價不可能偏離均線過大，長期來說兩者會趨向一致。

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