你的城市有沒有潛力？看完這5點就知道了！

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文/小白讀財經（ID：xiaobaiducaijing）

今年的房價有沒有降？如果從官方公布的新房數據上確實已經降了，但是由於新房受到政府價格的限制，反應出來的價格是不真實的，我在10月17日《樓市已降溫？真相卻是…》（微信公眾號：小白讀財經，可查看）一文中通過政府賣地收入以及與房地產相關的稅收做過測算：今年房價降幅實際上並沒有預期般的好，甚至局面地區還存在牛市，為什麼會出現這樣的情況呢？

房價上漲的因素有很多，儘管有所謂的「丈母娘經濟學」、心理預期、人口遷徙等多種理論說法，但終歸還是與經濟學有關。下面，我就從人口、土地供應、財政制度、其他因素這四個角度淺談一些深入淺出的鄙見。

1、人口。當前，國內城鎮化進程如火如荼，說白了就是拆老房子，建高樓，然後劃入城區。這樣一來，很多人，尤其是在城市周邊郊區的，會被迫融入大都市圈中。還有一部分則是主動從農村前往城市打工。這些就形成了人口遷移的第一階段，即人口從農村向城市遷移，且這個階段主要以加工貿易、中低端製造業為主（很多農民工進城務工）。

隨著城市逐漸發展，或許這些農民工變富有了，或許農民工為城裡老闆創造了財富，人們開始開酒店，開公司，給的薪酬也不差，這時便吸引很多年輕人湧入大城市來賺錢，這便是人口遷移的第二階段，人口繼續從農村和三四線城市向一二線大都市圈遷移，大都市圈人口繼續增加，但這次主要以高端製造業和現代服務業為主（很多年輕人進入公司變成了都市小白領）。

最典型的例子就是日本。二戰結束前，日本東京、大阪、名古屋三大都市圈的人口均保持凈遷入。然而到了70年代日本經濟增速下滑後，除了東京圈人口繼續保持凈遷入外，大阪和名古屋圈的人口基本處在平衡或者凈遷出的狀態。換做國內也是一樣，作為改革開放前沿的廣東，1985-1990年廣東人口凈遷入是最大的，高達100.7萬人，其次是北京、上海、遼寧和江蘇。直到2015年前後這一趨勢才有所改變。人口越來越多，來得早的人開始尋思著落戶，所以落戶需求就越大，落戶也就意味著要買房。買房的人越來越多，而城市土地是有限的，所以無論是日本東京都市圈還是廣東，人口遷入最多的地方都是房價上漲最多，房價最高的地方。

2、土地供應。一方面都市湧入大量人口，另一方面，每次城市房價暴漲，地方政府都要收緊住宅用地的供應，因為你不可能把所有的住宅都用來滿足外來務工人員。這麼一限制，土地供應就少，而需求還在增加，房子供不應求，房價不漲才有鬼呢。

有人會說，那你就增加土地供應啊！沒錯，現如今政府確實在這麼做，不但增加土地供應，還增加房屋租賃，甚至專門建設租賃房，努力讓租房與買房的差距逐漸縮小，側面抑制和緩解買房需求。不過從目前來看，這一招還沒出效果，但大致可以斷定，未來的樓市，租房將越來越普遍。要說深層次一點，還得說說咱們的財政制度。

3、財政制度。剛剛上面說了，土地供應緊缺是導致房價上漲的主要因素之一，但為什麼會緊缺呢？因為土地建設用地不像咱玩模擬城市遊戲，想怎麼開發就怎麼開發。城市要擴張，你首先要得到住建部、國土資源部拿到批准後的用地指標。也就是說，城市的居民新增多少，你才能相應地得到多少土地。所以地方政府會想各種辦法吹大預期人口規模，像建設XX新城、建設最宜居城市、高新技術產業園等等。可是，全國這麼多城市都需要審批土地，這審批的速度哪裡趕得上人口增長的速度，所以這又回到了最開始的人口因素了。其次，就是老生常談的土地財政制度了。目前從一線城市來看，除了深圳外，北上廣很大部分財政收入都來源於土地出讓金，也就是賣地。所以既然有這麼好的差事，地方政府當然不願意讓房價跌了，所以基建不能停，地鐵要跟上，房價自然起。更有甚者，很多地方政府表面上劃分限購區域，實際上就是想變相推高非限購區域的房價，然後能賣地賺更多的錢。

4、其他因素。貨幣超發導致房價上漲，這個原因引起過很多爭議，但個人覺得這也算是一種次要但不容忽視的因素之一。在過去相當長的一段時間裡，M2增速遠遠高於GDP增速，也就是說印錢的速度比生產商品的速度要快，你想啊，人們手上的錢越來越多，買商品綽綽有餘，那肯定要個找地兒投資，房子於是就慢慢變成了投資品種了。隨著後來越來越多人買，價格自然上漲，漲的越多，買的就越多，從而更加助漲。

另一方面，由於人口和資本的聚集，一線城市也必將受到更多的政策傾向，基建、文化、教育、科技各個方面都領先於三四線，很多優質資源都集中在一線，所以地段好了，交通好了，繁華了，房價還會跌嗎？

最後一點，也是比較微妙的一點，就是人的心理。畢竟，國內的住房租賃不完善，尤其是在一線，漲房租是常有的事，再加上國人「買房才是家」的觀念，買房成了眾多年輕人的剛需，買的人多了，價格自然也就上去了。

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