【原創】個人出租住房繳稅那點事兒

回答了一篇

國稅小達人：在中國和美國使用 Airbnb 會有「二房東」的法律問題嗎？稅務方面又是如何計算的？

順手將個人出租住房過程中的涉稅處理整理一下，分享給大家

由於租房涉及的具體事例忒多，以下內容只是建立在個人、出租、住房這三個條件下的稅務處理。

稅收方面租房政策不論房東幾何都是灰常明確:增值稅不超過限額的免徵、個人所得稅要按規定繳納，印花稅、城鎮土地使用稅都免徵，房產稅只是產權人申報、二房東不涉及，申報納稅的話，不論房東還是二房東，只需要在不動產所在地的地稅機關就可以一次性辦結以上所有稅種。如果有租房者需要增值稅專用發票的，也是到房屋所在地主管地稅機關去代開即可。

【具體政策】

在房屋出租政策文件主要有以下兩個：1.《國家稅務總局關於個人轉租房屋取得收入徵收個人所得稅問題的通知》（國稅函[2009]639號 ）

明確了3條

一、個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬於個人所得稅應稅所得，應按「財產租賃所得」項目計算繳納個人所得稅。二、取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據允許在計算個人所得稅時，從該項轉租收入中扣除。 三、《國家稅務總局關於個人所得稅若干業務問題的批複》（國稅函[2002]146號）有關財產租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序調整為：

　　（一）財產租賃過程中繳納的稅費；

　　（二）向出租方支付的租金；

　　（三）由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；

　　（四）稅法規定的費用扣除標準。

2.《財政部、國家稅務總局關於廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）

【乾貨來了】

轉租過程中一般涉及的稅種差不多是5個，即大房東涉及了增值稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、房產稅以及印花稅。如果是二房東的話略微有點區別，少了房產稅這個稅種。

一、增值稅

1.政策

《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號 ）文件《附件1：營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第一條規定：在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售服務、無形資產或者不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業稅。個人，是指個體工商戶和其他個人。其他個人指自然人。

根據財稅〔2016〕36號附件2《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》的規定：「個人出租住房，應按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額」。文件中說納稅人是「個人」出租住房，應按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。

2.公式

其他個人出租不動產，按照以下公式計算應納稅款：

出租住房：應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

3.稅率或徵收率：5%、1.5%

4.乾貨

乾貨來了！　　根據《國家稅務總局關於營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）文件的規定，其他個人採取一次性收取租金的形式出租不動產，取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免徵增值稅優惠政策。但是要注意的是，此項優惠只適用於自然人，不適用於個體工商戶。

所以，以上blabla說了增值稅的的政策、文件、計算公式等等，但是只要是長租，這個只要按照房屋租賃合同一般超過半年以上並且一次性收取的分攤到月的，年租金不超過36萬的，增值稅都減免。

但是！這裡需要注意的若是按日或者按次發生的房屋出租行為，按照相關規定，租金收入應不超過300-500元，免徵增值稅，超過限額也是需要按照徵收率申報納稅

二、個人所得稅

1.政策

《中華人民共和國個人所得稅法》第二條第（八）項規定，下列各項個人所得，應納個人所得稅：（八）財產租賃所得。《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第八條第（八）項規定，稅法第二條所說的各項個人所得的範圍：（八）財產租賃所得，是指個人出租建築物、土地使用權、機器設備、車船以及其他財產取得的所得。同時按照國稅函[2009]639號 明確個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬於個人所得稅應稅所得，應按「財產租賃所得」項目計算繳納個人所得稅。

2.公式

計算公式：（1） 每月租金不超過4000元的：應納稅額=應納稅所得額×適用稅率=［每月租金-允許扣除的項目-修繕費用（800元為限）-800］×10%

（2） 每月租金在4000元以上的：應納稅額=應納稅所得額×適用稅率=［每月租金-允許扣除的項目-修繕費用（800元為限）］×（1-20%）×10%

3.稅率：10%

個人所得稅法規定財產租賃稅率為20%，按照《財政部、國家稅務總局關於廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）規定，對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率徵收個人所得稅。

但是一般各省地稅局都是從各自征管實際出發，下發個人所得稅應稅所得率等文件進行執行，個人所得稅徵收率一般控制在1%+不等

三、印花稅（免）

按照《財政部、國家稅務總局關於廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）規定：對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免徵印花稅。

四、城鎮土地使用稅（免）

按照《財政部、國家稅務總局關於廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）規定：對個人出租住房，不區分用途，...免徵城鎮土地使用稅

五、房產稅

1.政策

根據《財政部稅務總局關於房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（（1986）財稅地字第8號）規定：「十四、根據房產稅暫行條例規定，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。因此，個人出租房屋，應按租金收入全額徵收房產稅。」所謂房產租金收入，是房屋產權所有人出租房產使用權所得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。

2.公式

個人出租住房房產稅從租計算的公式為：

應納稅額=租金收入×4%

3.稅率：4%

根據《財政部、國家稅務總局關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第（三）項規定：對個人出租住房，不區分用途，按4％的稅率徵收房產稅。

4.乾貨

轉租人不繳納房產稅。《房產稅暫行條例》第三條規定：房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。這裡所指房屋的租金收入應當是以出租房屋的房產稅納稅義務人即房屋產權所有人出租房屋使用權取得的所有收入為計稅依據。所以，轉租收入（二房東）不需要再繳納房產稅。