魔都萬套短租房數據告訴你，做個短租房東可好？

文/數據俠 范凌

如果要評選2017年的經濟熱詞，「共享經濟」一定當仁不讓。這種新的經濟模式正以前所未有的速度改變城市商業的原有形態。本文的數據俠范凌、Yaung從短租房的角度入手，爬取了上海1萬多套短租房房源信息，從數據分析的角度深入探討了這種共享經濟模式：短租房的共享經濟春風，到底要不要跟？

當你選擇短租時，其實是在選擇一種生活方式

9月初，很多人被一則「五星級酒店，你們為什麼不換床單？」新聞刷了屏，類似的新聞過去幾年看的也不少了。

我有時就在想：如果價格過千元的大酒店都不能保證基本的清潔，那麼還不如自己租個短租公寓，隨時把床單放進去洗一洗......大概不止我一個人這樣想吧。

確實，短租公寓由於做飯洗衣方便、租期長短皆宜、靈活性高、適合一家老少、具有歸家舒適感等，已經成為許多人出門在外的首選。

短租領域的先鋒Airbnb憑藉這一模式，已經在全球市場取得了現象級的成功。在它的啟發下，國內的途家、螞蟻、小豬、木鳥等眾多短租團隊也陸續加入戰局，希望搶佔短租市場的藍海。

為了更好地了解中國的短租市場，我們以上海為代表，分析了短租在魔都的市場表現。（DT君註：我們另一位數據俠郭穎曾分析過重慶的短租房市場，詳見《大數據如何揭開重慶短租房市場的「秘密」？》。）

之所以選擇上海是因為：首先，上海短租市場上的顧客目標豐富，地段分散，不單一集中在某地；其次，季節性不像旅遊城市那麼明顯；最後，因為歷史及開發原因，這裡有大量的房源供給，這是在平台上流動的前提條件。

在對比了國內幾家主流的短租網站後，螞蟻短租以其豐富的房源特點，成了我們獲取樣本的對象。我們首先看了該平台上全國宏觀的短租情況：

（圖片說明：2017年9月中的某一日，在螞蟻短租平台上全國短租房源的城市供應量排名。）

從上圖可以看出，全國短租房源的平台供應量最多的前三名分別是青島、秦皇島和北京，上海排名第四（約1.14萬套）。

在前十五家城市中，北方沿海的旅遊城市如北戴河、大連、威海等佔了大多數。這某種程度上說明，短租房的主要效用還是體現在旅遊度假上。當我們選擇短租時，主要還是以出遊為目的。

黃浦才是上海的「流動中心」

我們首先看下，泱泱大上海，哪裡的短租房源數量最多。

按照行政區域劃分，浦東新區以3600套房源遙遙領先，其次是徐匯、黃浦、靜安等上海的中心城區，而閘北和寶山不足百套（DT君註：原閘北區、原盧灣區、原南匯區已分別合併入新的靜安區、黃浦區、浦東新區，在螞蟻短租平台上，房源的所在行政區仍可選擇盧灣、閘北、南匯，因此少部分房源數量未歸入靜安、黃浦、浦東新區）。

這與我們的認知稍顯不同，浦東作為新區，尚未有足夠多代表上海特色的地方，為什麼竟然打敗了靜安、黃浦等老區，聚集這麼多短租房源呢？

原因之一大概在於，浦東本身坐擁更多的房產數量。房子多，那麼被用於不同功能的數量也多。從二手房供應角度，我們也可以側面證實這一點。根據9月中在鏈家平台的二手房源統計，浦東新區也是遙遙領先，可見其本身坐擁驚人房產數量的事實。

當然，浦東新區房源多還在於浦東太「大」了，與上海其他各區的區域面積相比太佔優勢。如果我們把面積因素加權考慮進去，畫風立刻就變了：

（圖片說明：上海房源、區域面積對比圖）

從加權區域面積後的圖來看，房源數量集中度最高的是黃浦區，其次是徐匯區和靜安區。浦東新區雖然總體房源數量最多，但因為面積廣闊，所以集中度並不算高。集中度最低的是金山區和崇明區，在此不做顯示了。（DT君註：這裡在計算房源/區域面積比時，基於行政區劃調整，已將閘北數據併入靜安，盧灣數據併入黃浦，南匯數據併入浦東。）

以上看的是區域房源的供應量，接下來我們看看區域短租房的需求量並做排序。需求量即成交量，由於無法得知房源的實際成交量，這裡的計算方法是對網站房源擁有實際訂單數量，以及評論數進行比例加權。

從房源數量排名前四區——浦東、徐匯、黃浦、靜安來看下房源的具體分布，按照各區的需求量排序，取其經緯度，顯示為地點熱力圖。

我們首先來看在絕對數量上絕對佔優的浦東新區。浦東新區相對而言是熱點最明顯的，這也跟其面積廣闊，熱點集中有關。熱門房源主要集中在陸家嘴、南碼頭和迪士尼樂園附近。陸家嘴、迪士尼樂園作為浦東新區的標誌，周邊聚集了大量的短租房，堪稱區域性吸粉黑洞。

其次我們看下徐匯區分布圖：在四個區里，徐匯區是分布最平均的。從淮海路到胸科醫院，到處都散布著熱點，也就是沒有明顯的熱點。在這裡租房，應該哪裡都很好出租吧。

然後看的是黃浦區分布圖，熱門房源主要集中在小南門和陸家浜路地鐵站之間。

最後是靜安區分布圖，熱門房源主要集中在南京西路和靜安寺地鐵站之間。

價格而論：徐匯最集中，靜安最多元

看完了分布，我們財迷地來看一下價位。看看會不會有房東刷單，為了流量和好評，把房子100元一晚賤租了？

以9月中某日的數據為來源，從訂單量排名前100的房源，看一下各區域價位的箱線圖：

從圖中可見，按照中位數看，黃浦區的價位較高，大約在500元左右，而其餘三家則在400元上下。浦東新區的高位價差（中位數至四分之三位數的距離）拉的較大，而靜安區的超過1000元一晚的離群點較多，也就是說該區租出去的高檔房源還蠻多的。

換一個角度，從訂單量排名前200的房源，看一下價位的直方圖，看看各個價位區間中，房源數量的集中程度。

從直方圖來看，靜安區和黃浦區的價位集中在200-600之間，但也有些高價位的房源；浦東的比較平均，而徐匯的價位在600以內的集中度更高。

最後看一下平均數，靜安區排名前300的平均價位，為577元；黃浦區為544元，而浦東新區為488元。這也驗證了靜安區高端房源較多的事實，拉高了平均數的價位。這裡用了三個不同的排名的樣本來看短租房的價位分布，這是一種在不確定代表性樣本量時，對數據進行分類討論的方法。

所以，基本不太會有房東便宜大甩賣，在鬧市區提供百元一晚的房源來換好評。畢竟，房源只有一個，租出去就沒了，還是要盡量高價一點，和某寶上大量供應的商品不一樣……

現在投資短租房劃不划算？

現在你已經知道了，在上海，靜安和浦東的短租房市場相對火熱。除此之外，如果你真的看中了短租市場的利好，要投資房產進行短租的話，還應該考慮會考慮什麼因素呢？

首先，戶型大小——一房型的房源更適合短租市場。

我們把各區的供應房源看一下比例，徐匯、黃浦、靜安的1房佔比較多，都在60%以上，與2房比例大約在2:1左右。而反而浦東的2房較多，與2房比例大約在1:1左右，都在35%+。這可能也與浦東開發面積較大，樓齡較新有關。

其次，是短租還是月租？這是一筆經濟賬。

我們不妨做一個簡單的計算，鑒於房型的特殊性，我們這裡只考慮一房的情況。

短租的經濟回報公式為：短租月收入= 日租 X 30 X 70% （假設30%的空置率)。

參考前面第三部分提到的日租平均數，得出一房戶型的短租月收入（平台抽成這裡不列入考慮，因為長租房也是要給中介一定手續費的）：

靜安區： 577 X 30 X 70% = 12117 元

浦東新區： 488 X 30 X 70% = 10248 元

黃浦區： 544 X 30 X 70% = 11424 元

我們從鏈家上爬取了9月中某日的租房數據，抽樣分析一下靜安和浦東月租金（此處的租房數據來自鏈家網一房型租房數據，數據選取到頁面展示的最大值，屬於抽樣調查，與市場情況可能有一定誤差，僅做參考），列表如下：

所以短租VS月租：

靜安是12117元 VS 12400元

浦東是10248元 VS 7172元

從此可見，如果是靜安區，短租和長租的差價並沒有高到很誇張的地步，這樣而言，可能還是長租比較省心，既不用天天打掃，結算也方便。

而以浦東而言，似乎這門生意還是做得過的，畢竟短租的收入比月租高出43%。

短租和月租在上海不同地區，還是有比較顯著的收入差異的。感興趣的朋友可以再計算一下其他各區的數據，找出最適合短租的區域。

但如果考慮到買房出租，那就應該是普遍不划算了。畢竟上海房價普漲多年，平均房價高昂。考慮到之前提到的好租房源的主要集中地點都在熱門區，這個時候重新買房再做短租，肯定不是一門划算的生意。如果要入場，看來選好位置是第一步。

不過，考慮到國慶將至，和據說佔世界人口十分之一的出遊人次，我們可以多個心眼兒，看看節假日的價格波動是否影響了短租收入。

一般來說，價格會在周末有一些規律性波動，但是漲幅不大。所以我們具體來看看節假日——國慶期間（9.30-10.7）幾個區的漲價水平。

從上面表格可見，大多數房源都有16%-40%左右的增長，特別是黃浦區的漲價較高。當然，也有35%-40%的比例的良心房東是選擇了不漲價（甚至有部分降價）的——除了黃浦區，不變比例只有19.5%。

考慮到一年也沒有幾個國慶這樣的大假期，而且房租漲價也只有一周，漲幅在30%左右的情況下，即使有價格波動，但仍然不會產生根本性的變化。

以上的數據分析，應該只是短租平台的滄海一粟，希望能給各位看官一個魔都短租市場的大致面貌。

只要上海的經濟沒有太大的負面影響，只要上海的主要熱門地段仍然熱門，只要大家仍然需要魔都的醫療教育商務旅遊……相信上海的短租市場還會繼續火熱下去。

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數據俠門派

本文數據俠范凌，建築師，地產研發小總監，以數據的角度關注房地產市場。

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