全國「凍產」地圖：40城發布限售令，樓市全面進入「鎖盤時代」

文|凱風

就在上周末，一夜之間，重慶、長沙、南昌、貴陽、南寧、石家莊、西安、武漢8城同時升級調控，其中6城劍指限售，限售時間2-5年不等。

請注意兩個時間節點：一是距離去年十月史上最嚴樓市調控一周年，二是十月中旬即將召開重要會議。

這意味著，樓市調控不再只是一項例行動作，而變成一項政治任務。無論是一二線城市還是三四線城市，只要房價仍在持續上漲，都會被拉入限購限貸限售之列。

據不完全統計，從今年3月到現在，全國已有40個城市發布了「限售令」，這標誌著樓市正式進入「鎖盤」時代。

一邊對房價進行政府指導價調控，一邊對新購房進行限售限制，這一套組合拳，到底有何用意？能否遏制房價暴漲？

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40城限售，不乏三四線城市

限售是這一輪樓市調控的新工具。

2017年3月，廈門最先出台「限售」政策，新購房一律拿證2年後方可上市交易，隨後廣州、南京等地跟進，不到6個月時間，蔓延到40個城市，而且有望繼續擴容。

這40個城市裡，既有前期暴漲的一二線熱門城市，也有部分名不見經傳的三四五線城市。比如河北的白溝，這只是高碑店市下轄的副縣級鎮，離雄安新區只有咫尺之遙。再如福建的福清、閩侯、長樂，都是福州下轄的縣級城市。

限售時間以2年為主，部分城市為3年，個別城市為5年，還有極個別情況為10年。其實，2年是最易控制的時長，一般房地產上漲周期就是兩三年時間，如果到時樓市出現調整，那麼取消限售也就順理成章。

瀋陽、西安、白溝、石家莊四地限售時間為5年，保定某地塊限售時間為10年。這些遠超一二線熱門城市的調控力度，政治象徵的意味，遠遠大過調控本身的需要。當然，同是5年，含金量卻不一樣，石家莊和白溝的5年是貨真價實的，西安的只是針對新房（二手房限售為2年），瀋陽的5年只是針對二套房。

不過，這些城市雖然天南地北，但有一點相同，那就是在過去一段時間內房價出現暴漲。

廈門、南京的暴漲在2016年，重慶、成都、西安、長沙、南寧等地的暴漲是今年上半年，貴陽等城市的暴漲只是最近一兩月的事情，但不管何時啟動，一旦短時間出現暴漲，限購限貸限售就會如影隨形。

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限售背後，是一盤大棋

我們多次說過，限售等同於鎖盤，這是直接限制交易，意在將房子鎖在樓市裡，既不允許獲利了結，也不允許清盤退出，無論漲跌，這些不動產都不能參與。

從短期看，限售鎖盤能讓槓桿資金對樓市敬而遠之，同時讓已經進入市場的資金鎖定在樓市中，畢竟炒房的周期變長，投機性價比降低；從長期來看，未來樓市無論是漲還是跌，只要大量資金被鎖定在樓市裡，就不會那麼容易產生金融風險。

可以與限購做一相比：限購是將部分需求排除在市場之外，而限售則將已經實現的需求固化在市場里，防止頻繁波動帶來的影響。

所以，與其說限售是為了防止暴漲，不如說是為了防範大跌。

不過，設想雖然很美好，但現實仍舊打了臉。

一方面，市場內交易性房源減少，但是市場情緒沒有扭轉，對於住房的需求仍舊旺盛，那麼限售在短期內反而很容易導致房價持續上漲。這方面的例證是，今年上半年，廣州、廈門等地就已出台限賣手段，但兩地的房價並未就此企穩，而仍在上升之中。

另一方面，限售又難以長期維持，只要房價一出現下跌，限售肯定第一個取消，所以那些動輒出台5年限售的城市，很容易被打臉。

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從「政府定價時代」到「大鎖盤時代」

在2009-2013年的樓市調控中，限購限貸是標配；2016年的樓市調控，同樣沿襲了這一做法；而到了2017年，「雙限」升級為「四限」，既限購限貸，又限價限售，部分地區還限制商住房交易，樓市調控的確堪稱「史上最嚴」。

由此我們得出兩大判斷：一是樓市重回「政府定價」時代，二是樓市正式進入「鎖盤」時代。

所謂「政府定價」時代，指的是商品房價格必須接受政府備案指導，開發商不得擅自調價，廣州甚至規定，不接受政府價格指導的，一律不予核發預售許可證或不予辦理交易網簽備案。（詳見《終於，樓市又回到了「政府定價」時代》）

這樣做的好處在於，政府能夠精細地對統計上的房價進行管控，壞處是根本動搖不了市場上的房價，反而會擾亂市場。這方面，以一份購房合同組合一份裝修合同為代表的的「陰陽合同」，早就橫空出世。

至於「鎖盤時代」，正如上面所分析的，不管有沒有用，至少能將這部分資金鎖定在樓市裡，避免生亂。同時，還能讓槓桿資金敬而遠之，防止金融風險累積。

當然，樓市調控只是影響房價漲跌的因素之一，真正決定房價走勢的還是貨幣、信貸和土地供給和人口流入，如果貨幣從緊、信貸緊縮，基本面走下坡路，那麼樓市出現一輪調整，也不是沒有可能。

不過，最後還是要提醒一句：官方從頭到尾都沒有說過「降房價」，所有的政策表述都是「保障房地產市場平穩健康發展」，所以暴漲有時候可能不被允許，但暴跌是從頭到尾都不被允許的。

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