撒一篇《上海城市商業綜合體發展情況報告》數據乾貨

謝邀參加《上海城市商業綜合體發展情況報告》發布會。

講真,市商委的朋友叫我參加此次商業記者沙龍時,即使我並不是記者,也是無法拒絕的,畢竟是市商委吶~~

以至於主辦方反覆確認為啥會有叫「魔都商業狗仔」的媒體……

與會者都是人民網、新聞晨報、上海發布這類大咖好嘛~

這點我當然也有所預期,所以也就破罐子破摔了。

本次新聞發布會的內容,個人聽下來還是很感興趣的,各大主流媒體都已經發布稿子了,作為從不發通稿的我(其實是沒有號召力啦),當然還是會為大家提煉一下自己的所看所想,最難點是重新規劃PPT,以便讀者能儘可能簡單明了地看明白。

《上海城市商業綜合體發展情況報告(2016~2017)》

數據來源自市統計局,因此已足夠權威。

研究對象是——商業綜合體。

報告中對其進行了一番定義,大致可以概括為:

需涵蓋超市、百貨店、專業店、專賣店等商品零售業態;

以及餐飲、文化、娛樂、健身、遊藝、培訓等兩項及以上主要服務業態;

營業面積不少於1萬方;

商戶不少於50家。

因此本文的研究標的不一定覆蓋足夠全面,但數據相對精確,畢竟上海的商業實在是太多太多了。

概覽

也就是說我的潛在粉絲有20多萬噢!

上圖中的經營指標,更值得各位甲方朋友參考:

2016年平均年客流量:991萬人次

平均出租率:92.8%(竟然這麼高!!!)

平均日租金:8.8元/平米/天

坪效:49.1元/平米/天

數量

整體概況

截止2016年,上海城市商業綜合體數量189家,想想我平時逛來逛去也就主流核心商圈的那些,又例如之前做的微信公眾號排名,才取到34家,因此真是冰山一角。

按體量分

個人認為特大型商業體是不止5家的啦~

根據區域來分

大浦東雖然形成商圈不多,但依舊擁有最多的商業綜合體數量,高出第二位的黃浦區20家,而黃浦區在與盧灣區合併後,商業體的量和質上均名列前茅,但也趨於飽和,之後就看大靜安了。

根據開發商來分

大百聯以17家穩居榜首無可爭議,我個人關注較多的幾個開發商——瑞安6,凱德5,新鴻基2,嘉里2,萬科2,中糧1(應該2了吧?)

商戶數業態配比

所謂的其他服務業,包括以下5類:

這是16年的數量,均呈上升趨勢,其中教育培訓依舊是很多朋友所希望跨入的行業,後文還會對這5個業態有個小總結。

數量增長

根據時間來看

從商業綜合體數量發展趨勢看,去年新開39家……講真,我沒有能關注到這麼多,今年竟然要開41家,總數達到230家……據說上半年已經開了10家,老實說我可能能夠關注到的,有一半就不錯了。汗顏上海商業競爭環境,非常好奇18年還會開多少家。

根據體量來分

新開的41家中,依舊以大中型為主。

建築面積增速

建築面積「增速」方面倒是沒有太多值得書寫,基本維持波動增長,有一項數據供參考,16年數據,商業綜合體平均建築面積為7.3萬方。

面積總量業態配比

銷售額

2016年,總銷售額達到1360億,同比增長16.9%,剔除新增因素,同比增長8.7%。

按區域分

結合上文那張數量餅圖一起看就值得玩味了,閔行和長寧的消費力拖了後腿,而徐匯區雖然數量不多,但憑藉徐家匯商圈的帶動直接躍居到第5。

銷售額業態配比

三張餅圖放一起看,零售業依然是業績貢獻大戶。

銷售額增長

整體增速

從上圖能看到,2010年的好光景不知何時能夠再來。

按業態分

從銷售額增幅來看,顯然餐飲業立功了,當然,這也是眾多商場營收增加的重要渠道來源。

零售業按業態細分

苦逼的零售業態中,超市尚可,百貨甚至直接出赤字,真是苦了百貨人。前幾天還在和朋友聊到,百貨出身的商業人在基本功上其實是很紮實的,但現在商業體太多,更多新入行業的朋友,做的是「出租商鋪」的工作,對細節的重視是有待提升的,這也是現在商業迅猛發展,但專業培訓(包括理性和感性)跟不上的現狀。

租金

整體平均日租金:8.8元/平米/天

按業態分

零售業態稍高於8.8元/平米/天的平均租金,達到9元/平米/天,而餐飲略低,8.5元/平米·天,其他服務業當然會更低。但是不論怎樣,漲租似乎是不變的真理,三者16年同比增長分別達到6%、4.5%和2%。

出租率

平均出租率:92.8%

按商圈級別分

只有社區商圈拖了後腿。

坪效

2016年整體:49.1元/平米/天,負增長。

一定程度上也反應了零售業態的減少、餐飲服務業態的增加。

按業態分

全靠餐飲業在拉。

零售業按業態細分

有趣的是,百貨店坪效依舊遠高於另兩種零售業態,當然也只有百貨的同比是跌的,而且跌幅還不小。

在商圈方面,徐家匯是坪效王,達到90元/平米/天,這從其銷售額高、商業體集中就能得出結論,其次是南京東路和南京西路。

按體量分

大型商業綜合體的坪效達到61元/平米/天(高於超大型),但同比降低7.9%;

小型商業綜合體的坪效增幅則是達到了17.3%。

其他服務業

上文已經介紹過,其他服務業包括電影院、教育培訓、遊樂遊藝、健身養生和KTV。

面積和銷售額佔比

從坪效看,顯然做電影院還是划算的,其次是遊樂遊藝,但這兩項相對成本也更高,KTV現在做的人越來越少了吧……

銷售額增幅

雖然「其他服務業」的平均增幅只有21.4%,但其中倡導「生活方式」的健身養生和教育培訓增幅均超過57%,電影院因為長期以來都屬於常規配置,因此增幅低於平均,由此可見如今消費者的錢更願意花在何處。

文化藝術

文化藝術展示,是如今城市商業體的發展趨勢之一。

在報告中,列舉了:

K11的BAGISM包·當代展

靜安大悅城的LINE FRIENDS全國首展

虹橋南豐城的《芝麻街》主題展

環球港·演藝中心

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其中K11的藝術展、大悅城和南豐城的IP展都是我的內容常客,BAGISM和LINE FRIENDS也確實是兩家商場的代表作。而今年,商場們繼續不遺餘力,更有湖濱道攜帶小豬佩奇、海底小縱隊等加入戰局,因此,如果明年再出報告,這個環節會更精彩。

報告中最後提出上海商業的幾項挑戰:

  1. 市場供應過快

  2. 區域發展不均衡
  3. 電商衝擊
  4. 粗放式經營
  5. 同質化現象猶在

個人認為,同質化現象已經是最小的問題了,現在幾乎所有的商場都在避免同質化,而品牌也意識到商場越來越密集,開同樣的店鋪對自身也並沒有好處,因此,概念店、旗艦店、快閃店、細分產品線等應運而出,以適應不同定位的商場。

電商衝擊是躲不開的問題,更多是對傳統品牌而言。但可以看出即使是傳統品牌,也在儘力改變「傾電商」的策略,只有不求變的品牌,才真正會被電商打敗,不過這是活該。

市場供應過快更多是宏觀因素,沒法控制的,現實情況就是從業人員不怕找不到工作,但甲方的流動性卻比較大。好的商業,需要深耕細作,潛心去從事一件事情。每個公司都會有其核心價值觀,學會學精了對未來職業發展是有幫助的。因此,問題不在於商業體多,而是能夠讓從業者能力提升的商業體不夠多。

區域發展方面,我很贊同會中一位前輩講的話,如果由於消費習慣的改變,淮海路已經無法擔負起核心商業街的使命,是否不用強求。

對於年輕人而言,他們也許並沒有淮海路情結,無法從這條街看到老上海的繁華,因此,按照邏輯來講,年輕人會走上商業舞台,又怎能期望他們來恢復淮海路的特色?時代發展,就在於操盤手會變,商業的魅力在於——取決於人。因此好的人帶來好的商業,至於好的商業在哪?反正儘可能留在上海就行了。

最後的最後,上一張上海主要城市商業綜合體布局的熱力圖。

怎樣?看到這張圖,你想到的是:

還有半杯水?

還是只剩半杯水了?


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