撒一篇《上海城市商業綜合體發展情況報告》數據乾貨

謝邀參加《上海城市商業綜合體發展情況報告》發布會。

講真，市商委的朋友叫我參加此次商業記者沙龍時，即使我並不是記者，也是無法拒絕的，畢竟是市商委吶~~

以至於主辦方反覆確認為啥會有叫「魔都商業狗仔」的媒體……

與會者都是人民網、新聞晨報、上海發布這類大咖好嘛~

這點我當然也有所預期，所以也就破罐子破摔了。

本次新聞發布會的內容，個人聽下來還是很感興趣的，各大主流媒體都已經發布稿子了，作為從不發通稿的我（其實是沒有號召力啦），當然還是會為大家提煉一下自己的所看所想，最難點是重新規劃PPT，以便讀者能儘可能簡單明了地看明白。

《上海城市商業綜合體發展情況報告（2016~2017）》

數據來源自市統計局，因此已足夠權威。

研究對象是——商業綜合體。

報告中對其進行了一番定義，大致可以概括為：

需涵蓋超市、百貨店、專業店、專賣店等商品零售業態；

以及餐飲、文化、娛樂、健身、遊藝、培訓等兩項及以上主要服務業態；

營業面積不少於1萬方；

商戶不少於50家。

因此本文的研究標的不一定覆蓋足夠全面，但數據相對精確，畢竟上海的商業實在是太多太多了。

概覽

也就是說我的潛在粉絲有20多萬噢！

上圖中的經營指標，更值得各位甲方朋友參考：

2016年平均年客流量：991萬人次

平均出租率：92.8%（竟然這麼高！！！）

平均日租金：8.8元/平米/天

坪效：49.1元/平米/天

數量

整體概況

截止2016年，上海城市商業綜合體數量189家，想想我平時逛來逛去也就主流核心商圈的那些，又例如之前做的微信公眾號排名，才取到34家，因此真是冰山一角。

按體量分

個人認為特大型商業體是不止5家的啦~

根據區域來分

大浦東雖然形成商圈不多，但依舊擁有最多的商業綜合體數量，高出第二位的黃浦區20家，而黃浦區在與盧灣區合併後，商業體的量和質上均名列前茅，但也趨於飽和，之後就看大靜安了。

根據開發商來分

大百聯以17家穩居榜首無可爭議，我個人關注較多的幾個開發商——瑞安6，凱德5，新鴻基2，嘉里2，萬科2，中糧1（應該2了吧？）

商戶數業態配比

所謂的其他服務業，包括以下5類：

這是16年的數量，均呈上升趨勢，其中教育培訓依舊是很多朋友所希望跨入的行業，後文還會對這5個業態有個小總結。

數量增長

根據時間來看

從商業綜合體數量發展趨勢看，去年新開39家……講真，我沒有能關注到這麼多，今年竟然要開41家，總數達到230家……據說上半年已經開了10家，老實說我可能能夠關注到的，有一半就不錯了。汗顏上海商業競爭環境，非常好奇18年還會開多少家。

根據體量來分

新開的41家中，依舊以大中型為主。

建築面積增速

建築面積「增速」方面倒是沒有太多值得書寫，基本維持波動增長，有一項數據供參考，16年數據，商業綜合體平均建築面積為7.3萬方。

面積總量業態配比

銷售額

2016年，總銷售額達到1360億，同比增長16.9%，剔除新增因素，同比增長8.7%。

按區域分

結合上文那張數量餅圖一起看就值得玩味了，閔行和長寧的消費力拖了後腿，而徐匯區雖然數量不多，但憑藉徐家匯商圈的帶動直接躍居到第5。

銷售額業態配比

三張餅圖放一起看，零售業依然是業績貢獻大戶。

銷售額增長

整體增速

從上圖能看到，2010年的好光景不知何時能夠再來。

按業態分

從銷售額增幅來看，顯然餐飲業立功了，當然，這也是眾多商場營收增加的重要渠道來源。

零售業按業態細分

苦逼的零售業態中，超市尚可，百貨甚至直接出赤字，真是苦了百貨人。前幾天還在和朋友聊到，百貨出身的商業人在基本功上其實是很紮實的，但現在商業體太多，更多新入行業的朋友，做的是「出租商鋪」的工作，對細節的重視是有待提升的，這也是現在商業迅猛發展，但專業培訓（包括理性和感性）跟不上的現狀。

租金

整體平均日租金：8.8元/平米/天

按業態分

零售業態稍高於8.8元/平米/天的平均租金，達到9元/平米/天，而餐飲略低，8.5元/平米·天，其他服務業當然會更低。但是不論怎樣，漲租似乎是不變的真理，三者16年同比增長分別達到6%、4.5%和2%。

出租率

平均出租率：92.8%

按商圈級別分

只有社區商圈拖了後腿。

坪效

2016年整體：49.1元/平米/天，負增長。

一定程度上也反應了零售業態的減少、餐飲服務業態的增加。

按業態分

全靠餐飲業在拉。

零售業按業態細分

有趣的是，百貨店坪效依舊遠高於另兩種零售業態，當然也只有百貨的同比是跌的，而且跌幅還不小。

在商圈方面，徐家匯是坪效王，達到90元/平米/天，這從其銷售額高、商業體集中就能得出結論，其次是南京東路和南京西路。

按體量分

大型商業綜合體的坪效達到61元/平米/天（高於超大型），但同比降低7.9%；

小型商業綜合體的坪效增幅則是達到了17.3%。

其他服務業

上文已經介紹過，其他服務業包括電影院、教育培訓、遊樂遊藝、健身養生和KTV。

面積和銷售額佔比

從坪效看，顯然做電影院還是划算的，其次是遊樂遊藝，但這兩項相對成本也更高，KTV現在做的人越來越少了吧……

銷售額增幅

雖然「其他服務業」的平均增幅只有21.4%，但其中倡導「生活方式」的健身養生和教育培訓增幅均超過57%，電影院因為長期以來都屬於常規配置，因此增幅低於平均，由此可見如今消費者的錢更願意花在何處。

文化藝術

文化藝術展示，是如今城市商業體的發展趨勢之一。

在報告中，列舉了：

K11的BAGISM包·當代展

靜安大悅城的LINE FRIENDS全國首展

虹橋南豐城的《芝麻街》主題展

環球港·演藝中心

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其中K11的藝術展、大悅城和南豐城的IP展都是我的內容常客，BAGISM和LINE FRIENDS也確實是兩家商場的代表作。而今年，商場們繼續不遺餘力，更有湖濱道攜帶小豬佩奇、海底小縱隊等加入戰局，因此，如果明年再出報告，這個環節會更精彩。

報告中最後提出上海商業的幾項挑戰：

1. 市場供應過快

2. 區域發展不均衡
3. 電商衝擊
4. 粗放式經營
5. 同質化現象猶在

個人認為，同質化現象已經是最小的問題了，現在幾乎所有的商場都在避免同質化，而品牌也意識到商場越來越密集，開同樣的店鋪對自身也並沒有好處，因此，概念店、旗艦店、快閃店、細分產品線等應運而出，以適應不同定位的商場。

電商衝擊是躲不開的問題，更多是對傳統品牌而言。但可以看出即使是傳統品牌，也在儘力改變「傾電商」的策略，只有不求變的品牌，才真正會被電商打敗，不過這是活該。

市場供應過快更多是宏觀因素，沒法控制的，現實情況就是從業人員不怕找不到工作，但甲方的流動性卻比較大。好的商業，需要深耕細作，潛心去從事一件事情。每個公司都會有其核心價值觀，學會學精了對未來職業發展是有幫助的。因此，問題不在於商業體多，而是能夠讓從業者能力提升的商業體不夠多。

區域發展方面，我很贊同會中一位前輩講的話，如果由於消費習慣的改變，淮海路已經無法擔負起核心商業街的使命，是否不用強求。

對於年輕人而言，他們也許並沒有淮海路情結，無法從這條街看到老上海的繁華，因此，按照邏輯來講，年輕人會走上商業舞台，又怎能期望他們來恢復淮海路的特色？時代發展，就在於操盤手會變，商業的魅力在於——取決於人。因此好的人帶來好的商業，至於好的商業在哪？反正儘可能留在上海就行了。

最後的最後，上一張上海主要城市商業綜合體布局的熱力圖。

怎樣？看到這張圖，你想到的是：

還有半杯水？

還是只剩半杯水了？