房改18年GDP增長近9倍，每個中國人到底獲益多少？

摘要：人均可支配收入，農村只增長了不到6倍，城市只增長了6倍出頭；一二線城市的房價增幅就更呵呵

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撰文|張銀銀

今天開車空隙看到一條推送消息：房改18年GDP增長近9倍。我馬上對車上家裡那位補了下半句，那麼，每個中國人到底獲益多少？特別是，哪些人獲益更多？

是啊，槓桿遊戲一直都想做個梳理，我們經濟增長這麼神速，穩穩坐上第二大經濟體寶座，但每個人的獲得感夠嗎？這也正是我們D近來常說的，要讓全體中國人有獲得感。

借著這條新聞，今天張銀銀就來做個數據，和實際獲得感官體驗的梳理。

1、房改18年GDP增長近9倍，人均可支配收入，農村只增長了不到6倍，城市只增長了6倍出頭

首先，把這條新聞的來龍去脈說一下。8月9日上午，2017博鰲房地產論壇上，原房改課題組組長、現任中國房地產開發集團理事長孟曉蘇先生說，房改18年以來，房地產投資增加37倍，拉動GDP總量增長將近9倍。

本輪市場化為核心，或者官方表述住房分配貨幣化的房改，始於1998年。當年，國WY發布《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,恰好是7月。也就是說，我們房改啟動剛好19年。

但2017年畢竟還有近5個月，所以孟先生談房改這些年的GDP增長情況，自然是拿2016年來說，2016年作為時間節點，當然是18個年頭。

按照孟先生的說法，房地產業拉動經濟的作用非常明顯。這個說法和判斷，大家肯定也是深為認同了。每每需要穩增長、刺激經濟，就把房地產抬出來，效果嘛，自然是立竿見影。

而伴隨穩增長的，就是房價越來越高，同時經濟總量獲得長足進步。到底怎麼個進步，老桿友都知道，槓桿遊戲向來用數據說話。

根據我國統計局的數據，1998年，我國GDP為8.52萬億。當年的統計公報說的是7.96萬億，但後來經濟普查、歷史經濟數據再核算補漏，最終的歷史記錄為8.52萬億。

下文還會有多處類似的情況，槓桿遊戲都取最新的核算數據。

過了18年後的2016年，我國GDP為74.41萬億。簡單一算，GDP增長8.73倍。確實如孟曉蘇先生所言接近9倍。

圖1.1998、2016年，我國GDP、城鎮和農村居民人均可支配收入情況 數據來源|我國統計局 ，製圖|槓桿遊戲·張銀銀

如果再去算一下這18年的名義經濟增長率，那實在是驚人。槓桿遊戲就不算了，反正夠強大。

開始進入重點，伴隨經濟的高速增長，我們每個國人獲益又有多少？

先說城鎮居民家庭人均可支配收入吧。1998年時，這個數字為5425.1元，2016年為33616元。18年，增長6.20倍；

農村居民家庭人均(可支配收入)純收入呢？1998年時為2162.0元，2016年為12363元。18年，增長5.72倍。

很抱歉，我國全體居民這18年來人均可支配收入變化，無法計算，因為2013年之前，都是分城鎮和農村住戶調查。之後，才有了城鄉一體化住戶收支與生活狀況調查。不過，城鄉數據，想必已經很說明問題。

2、房改18年來，平均來看，我國城鎮居民買房壓力，反倒在變小，但結構問題突出，一二線城市壓力在變大

關心完收入增長倍數，各位桿友一定還關心房價18年來，怎麼在變，特別是和收入比怎麼在變。

槓桿遊戲查閱了1999年的中國統計年鑒。1998年，我國商品住宅銷售10827.08萬平米（1.08億平米），商品住宅銷售額20068676萬元（即2006.87億元）。由此，可以計算出1998年時，我國商品住宅的均價為1858元。

通過《2016年全國房地產開發投資和銷售情況》，槓桿遊戲查閱到，當年我國商品住宅銷售137540萬平米（即13.75億平米），商品住宅銷售額99064億元（即9.91萬億元）。由此，可以計算出2016年，我國商品住宅的均價為7205元。

圖2.1998、2016年，我國商品住宅均價、城鎮居民收入房價比 數據來源|我國統計局 ，計算及製圖|槓桿遊戲·張銀銀

通過上圖2，各位桿友會發現，1998年時我國城鎮居民一年的收入，可以買2.92平米房子，到了2016年上升了，可以買4.67平米的房子。

這麼說，我國居民購房壓力反倒是減輕了？宏觀上說，真的是這樣。

1998年時，國企困難，就業機會遠不如今天多，收入比今天低很多。而當時的三四線城市、縣級城市普遍體量比今天小很多，房地產市場更多集中在大中城市。所以整體拉高了當時的房價。導致當時我國居民，既包括城市也包括農村居民，整體買房壓力是很大的。

而到了今天，一二線城市不是控制低端人口，就是控制土地供應，一個比一個精明；三四線、縣級城市體量大了很多，庫存極大，他們的均價整體還不算很高——拉低了我國商品住宅的均價。

特別是經過幾輪貨幣和刺激周期後，一二線城市房價普遍高不可攀。你懂的。

雖然這些年，一二線城市是提供了更多、最好的就業，可老闆都不是傻子，人家各項壓力也大，平均開到10萬塊以上收入的企業並不是多數。這個收入在一萬來塊房價的部分二線城市，還勉強買得起，省吃儉用、家裡幫助。但如今要在京滬等城市置業，基本就是奢望。

簡而言之，和大部分三四線、縣級城市購房壓力確實不算很大不同，一二線城市如今的收入房價比並不樂觀。我想，各位桿友的體驗也是如此。

可真讓你回三四線城市，或老家的縣城，很有可能有機會拿著一個月可以買一平米的收入。但，那那份工作、那個環境你短期內受不了。那就抱歉了，繼續在一二線城市熬著吧。

3、普通人的財富槓桿：選擇對時機買房，是享受到中國經濟增長紅利的關鍵

最近幾個月在各地出差，多個朋友和槓桿遊戲說，我們這一代還不算很倒霉。每次的話略有不同，但總結起來就是這個意思。

我第一次聽到這句話時，一愣，對面這姐們、哥們老了。生了孩子，怎麼就這樣，有車、有房、有妞（男人）、有娃，人生贏家、成功人士啊。

不過想想，也還真是，有的都生第二、第三個娃，結第二次婚了，妻子一個比一個漂亮（丈夫一次比一次帥，重點是更有錢）。

讓人羨慕嫉妒恨！不要說我是直男癌或女權主義者，我真的是嫉妒。

說笑了，其實我的朋友們想說的是，和90後比，我們買房時壓力更小；和70後比，我們一畢業就是較高的工資，更自由的擇業。

當然，這主要是和90後朋友比。儘管他們的父母一代，條件普遍比以前更好，但動輒在二線城市要拿出40-60萬元的首付，幫助孩子置業也是不容易的。

更別說在京滬深這樣的城市。

當時槓桿遊戲畢業的時候，也覺得房價高，但回頭看，同學們在各自城市都早早買了房，包括京滬。很多同學實際都已經不止一套房。

真是每一代人都有每一代人的苦惱。今天90後就業條件更好、中高收入機會更多，但對應的房價也更貴。

而我這些哥哥姐姐們，無非就是較早有了房，包括有了不止一套房。所以，發出這樣的感嘆。

是不是扯遠了一點，真沒有！張銀銀想說的是，10年前，北京、上海房價只有一萬來塊。那時還不錯的大學生畢業也有四五千元/月，有的行業干一兩年隨便就可以近萬或者過萬。

也就是說，那時咬咬牙，甚至到2014年之前咬咬牙，條件過得去的大學生在京滬深也是買得起的。最多就是買遠一點。

而錯過了這些年的機遇，至少目前個人賬面上的財富，很少有領域和行業可以像一二線城市的房子那麼簡單粗暴大增！

起碼過去十年，想要分享到我國經濟增長的紅利，普通人最好的選擇真的是房子。

背後的根源還是老話，貨幣無僥倖。2008年末時我們的M2為48萬億不到，到了2016年末接近160萬億。增長超過3倍，水往哪蓄，只能是不動產！這不是馬後炮，今天說這個並不晚。因為，貨幣政策的走勢是透明的。

每個人，特別是想要在一二線城市紮根的年輕朋友，必須看央行的信號，而央行信號的啟動，無非就是國內經濟和國際經濟情況的綜合反映。

今天，信號是不松不緊。接下來呢？

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