置業進階筆記(6)：各種樓價指標│脫苦海

香港政府差餉物業估價署編製物業售價與租金指數，以至平均售價及租金，比兩間地產代理更加詳盡。

香港股市的指標是「恒生指數」，香港樓市的指標是「中原城市指數」，其實兩者均只屬眾多指數的其中一種，並不一定是最完善的，使用時要清楚指數是代表甚麼。恒生指數經常被人質疑不能代表香港經濟，因為恒生指數由50隻成分股組成，這些成分股被稱為「藍籌股」，所以恒生指數只是反映該等藍籌股的價格走勢。

中原指數

中原城市指數和中原城市領先指數由128個私人屋苑組成，代表這些屋苑的樓價走勢。特別之處是以屋苑總市值變化而非平均市價計算，所以是一種加權指數(Weighted Index)。

中原城市領先指數（按周）：

數據源：http://www1.centadata.com/cci/cci.htm

計算的方法是是基於成份屋苑的調整呎價為基準，所謂調整呎價指利用回歸分析方法(Regression Analysis)來確定不同單位的景觀、方向和層數等因素影響作出調整，以避免直接使用平均呎價可能引發的偏差。然後將每個屋苑的調整呎價乘以總面積，得出成份屋苑的總市值，從而以總市值的變動計算指數。

「中原城市指數」（按月）是基於政府土地註冊處登記的住宅樓宇交易紀錄編製，每月公布一次，指數的公式如下：

而「中原城市領先指數」（按周）的計法也是大同小異，是基於在中原地產代理有限公司的初步合約成交價編製，每星期公布一次：

這兩個指數均有作進一步的分類，包括「大型單位指數」、「中小型單位指數」以及「大型屋苑指數」。大型單位的定義為：實用面積大於或等於1,076平方呎（即100平方米）之單位；中小型單位的定義為：實用面積小於1,076平方呎（即100平方米）之單位。至於大型屋苑是將128個成份屋苑，撇除21個豪宅屋苑，餘下的107個大型屋苑計算而成。

此外，還有「分區指數」，將成份屋苑分為四組，各自計算分區指數：

「港島」：香港島

「九龍」：九龍半島及其延伸，西北至美孚、東北至將軍澳

「新界東」：由沙田開始，沿東鐵至上水粉嶺

「新界西」：由荃灣開始，沿西鐵至天水圍屯門，另由青衣開始，沿東涌線至東涌

以下是中原城市指數的成分屋苑及其分區：

美聯指數

除了中原城市指數之外，美聯物業也製作「全港樓價指數」、「全港呎價」、及分區樓價走勢圖。

全港樓價指數（按周）：每周第一個工作天公布，最新數字大致反映兩周前簽臨時買賣合約的物業樓價，屬臨時數字

數據源：https://www.midland.com.hk/property-price-chart/

全港18區樓價走勢（按月）：每月更新，反映各區物業的平均成交呎價

數據源：https://www.midland.com.hk/property-price-chart/

全港呎價（按月）：反映中小型屋的平均成交呎價及成交呎租，全港呎價每周第一個工作天更新，呎租及分區樓價則每月初更新，全屬臨時數字

數據源：https://www.midland.com.hk/property-price-chart/

100大屋苑呎價走勢（按月）：根據成交個案計算而成，每月更新，以土地註冊處的買賣合約登記個案計算平均成交呎價

此外，美聯工商舖也有提供其他物業的指數走勢圖，有興趣可以參閱一下。

數據源：http://www.midlandici.com.hk/ics/index.jsp?app=chart&dept=all

政府指數

香港政府差餉物業估價署亦有編製物業售價與租金指數，以至平均售價及租金，比兩間地產代理更加詳盡。下圖是在該署網站顯示的圖表，把物業按用途分為四類，共8種指數：

• 住宅
• 寫字樓
• 零售業樓宇
• 分層工廠大廈

數據源：http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/graph2.pdf

數據源：http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/graph1.pdf

此外，住宅物業按面積分為5項：

A.實用面積小於40平方米（約430平方呎）

B.實用面積40-69.9平方米（約430-753平方呎）

C.實用面積70-99.9平方米（約753-1,076平方呎）

D.實用面積100-159.9平方米（約1076-1,722平方呎）

E.實用面積160平方米以上（約1,722平方呎）

以市場一般的看法，A是上車盤，B是中型單位（一般是兩房），C是大型單位（一般是三房），D及E是豪宅大單位。所以除了以上5種指數外，還有「A、B&C」，「D&C」及「所有類別」3項，即有8項共十八個指數。

除指數外，還有「平均售價」及「平均租金」，分5種單位及「港島」、「九龍」及「新界」三大區，共三十個數據。

此外，差餉物業估價署公布的「私人物業的市場回報率」，根據其技術附註：「物業市場回報率是把『租金/應課差餉租值』的平均比率與『售價/應課差餉租值』的平均比率作比較後計算出來的。租金分析與售價分析所涵蓋的物業可能並不相同。因此，這方面的數字只能顯示普遍的物業回報率及市場趨勢。」詳見下文。

節錄自拙作：《置業進階筆記》 (2011年)

相關資料夾：脫苦海分類：房地產