樓市迎來終極必殺技！房子真的會降嗎？

樓市稍有風吹草動都會牽動億萬買房人的心，7月7日，上海、深圳樓市再次爆出大消息！

兩大一線城市同日宣布大幅增加住宅土地供應，讓我們來看看他們的主要舉措：

1、上海：在「十三五」期間（2016－2020年），上海新增住房比「十二五」增加60%左右，住房用地預計供應5500公頃，新增住房大約為170萬套。

在新增的這170萬套房中：商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。

2、深圳：2017年深圳新建商品住房由原來的4.3萬套增加到8萬套，增幅將近1倍。安排保障性住房和人才住房用地65公頃，計劃安排建設保障性住房和人才住房5萬套、約277萬平方米，套數建設指標較去年同期增長25%。

如果把時間往前移，還可以看到北京樓市也有類似舉動：

3、北京：4月7日，北京市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，北京計劃今後五年供應住宅用地6000公頃，保障150萬套住房建設需求。

三地政策具有一個共同特徵那就是增加住宅土地供應，一線城市房價之所以會上漲，很大一部分原因是因為住宅用地緊缺，住房供不應求，增加供應可以緩解燃眉之急。

1、我們都知道房價漲不漲，短期看政策，中期看土地，長期看人口。以前（2016年10月－至今）樓市主要是政策調控，不斷加碼的限購、限貸、限價、限售政策，輔之以金融手段（限制房企再融資、信託地產、切斷理財資金進入樓市），短期讓樓市迅速降溫。

來自偉業我愛我家集團的數據，上半年，北京二手住宅的網簽總量環比去年下半年減少了36%，考慮到限價令下新房價格已經失真，現在二手房價格仍然是客觀反應樓市真面目的，可見政策的效果非常明顯。

2、然而正如小白此前說過的，限購新政後有35.62%的買房用戶延緩買房進程，28.22%的用戶表示暫時觀望，如果不輔之中長期政策，單純依靠行政化實際上是為未來房價上漲播下種子。

增加一線城市的土地供應，可以消化購房需求上升帶來的房價上漲壓力，但迫於一線城市控制城市規模，土地供應尤其是住宅用地增幅有限。現在大幅增加住宅土地供應，可以理解為降房價的玩法由政策調控向市場調節轉變，樓市調控迎來2.0版

考慮到北上深樓市總市值在全國樓市中佔比超過三分之一，所以三地的樓市「新玩法」在全國具有非常大的指示意義。

那麼問題來了，房價真的會降嗎？

我們還是以上海為例：

1、在「十三五」期間上海將新增住房大約為170萬套，按照目前三口之家的現狀，這170萬套大約可以滿足540萬人的住房需求。

2、從官方公布的人口來看，2014年上海的總人口開始出現拐點，走下降趨勢。

也就是說人口數據無誤的情況下，170萬套的供給是能夠滿足上海人住房需求的，甚至供大於求，理論上未來房價會下跌！

不過如果你僅僅從這一角度看那就錯了，裡面有一些細節你需要注意到，在新增的170萬套房中有70萬套是租賃住房，剩下的才是商品房和保障性住房，真正能夠上市交易的房子已經打了折扣。

其次從人口角度上，2013年上海的小學生人數是79.25萬，2015年是79.87萬，人數是增加的，相比官方統計的總人口，以數人頭為統計的小學生人數更為準確，可見上海的人口增加或是被低估的。

再者，計劃不等於實際完成，以北京為例2016年住宅用地供應計劃是1200公頃，實際上只完成了469公頃，完成度僅有39%。

未來上海的供應用地完成度到底是多少，那要看它的房價走勢，如果房價環比上漲，那可能會增加土地供應。但如果消化周期（待售面積除以銷售面積）過快那麼可能還會減少土地增應，住建部要求的主要指標如下：

對消化周期在36個月以上的，應停止供地;36-18個月的，要減少供地;12-6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

可見本次北上海提出的大幅增加土地供應是調控房價的重要一環，中央對這次房地產調控是認真的，房價進入調整甚至下跌已經是必然。至於調整時間有多久，那取決於經濟，如果經濟下行壓力大，那麼政策可能會有一定的鬆動，供地量不可能大幅增加。

未來的房價將會在經濟波動中徘徊，不過即使是徘徊，未來的房價都不可能出現大漲，因為貨幣周期、調控周期、經濟周期都不允許，這種勢頭至少會持續到2019年底。

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