在英國投資房產，什麼樣的收益率才算合理！

儘管脫歐和即將舉行的大選造成了英國的不確定性，但亞洲投資者比以往任何時候都更渴望湧向英國的海岸。在2016年，亞洲投資者佔英國房地產交易的28％，高於去年的17％。

據英國國家統計局10月份的數據顯示，英國的房價同比去年上漲了6.9％。對亞洲家庭來說，英國對於他們有著特彆強烈的吸引力。

一般而言，中國人購買英國房產主要有四個動機：投資，生活，移民和教育。與其他買家相比，亞洲人購買房產的方式有一個獨特之處。「英國人尋求融資和抵押貸款，但亞洲人似乎恰恰相反，投資者絕大多數都是現金買家。」

在2016年，中國針對英國房地產業的調查增長了60％，中國買家對英國房產投資越來越感興趣。投資回報率已然成為英國投資者最關心的的話題。

最新的一組數據顯示：過去一年，購房出租的房產，投資回報率最高的前十個地區如下：

目前英國住房自有率正處於30年以來的最低點。在過去10年中，個人租房市場增長迅猛、規模空前：每個月新增1.75萬個租房需求，租戶數量超過了2,000萬。有專家預測，在英國，20-39歲的人群中有近60%的人會租房到2025年。

而曼徹斯特能在上圖中居於榜首，大概是因為這裡的年輕租房人口比例要高於英國的其它地方。曼徹斯特作為英國除倫敦以外在經濟上規模最大的城市，這裡不僅高校眾多，生活便利，物價低，經濟發達，球隊眾多，而且華人在此生活尤為便利：中國城，中餐館，曼城直飛北京的航班等等，應有盡有。

來曼城求學和工作的年輕人數不勝數。這些條件綜合起來，自然帶動了當地的租房市場，這也造成了曼城近6年來一直是英國租金回報率最高的城市。由於曼城房價低，比倫敦市區低了將近一半，對於在英華人搞投資或大陸投資者來說，相對容易。很多中國留學生的家長都先買下房子，孩子自住的同時還能出租；或買下後直接交給中介，中介收取一定租金，每月按時付款，也是很省心的。

利物浦對投資者來說，是一個充滿驚喜和創造力的城市。它是英國第四大城市，是著名的商業中心；也是重要的海運與空港中心，是英國第二大商港，擁有非常紮實的經濟基礎。此外，坐落於當地的利物浦大學也是一所世界級的名校。英國六所最原始的「紅磚」城市大學之一，享有極高的國際聲譽。每年約有5萬名來自海內外的學生在此求學受教。學生人數占利物浦人口總數的12%。但是利物浦的大學校舍只能滿足21%的學生住宿。需求遠遠超過了供應，這種嚴重的供給不平衡給英國房產投資者帶來了絕佳的投資機遇。

綜上所述，曼城和利物浦等幾個城市，平均出租回報率可以達到7%-8%。那麼市面上那些高於7%，甚至年租金回報率能達到9%以上的項目，都是如何出現的？它們的風險又是怎樣？可控嗎？

就涌正投資的視角來說，能達到7%以上的項目：

一般是租賃需求旺盛的學生公寓；

或是HMOs (Houses inmultiple occupation)式的，HMOs一般是私人的別墅式住宅分拆每個房間租給租客，其他空間共享；

三是商業地產,比如服務式公寓，酒店，養老院等。

學生公寓

由於這些年來國際留學生的增長和老的學生公寓設施的陳舊落後，大多數英國大學都存在學生公寓緊缺的狀態，特別是一些熱門的大學城城市。

學生公寓由於面積比普通住宅公寓小，所以購買總價會比普通公寓低，一般北方城市在10萬鎊以下，南方城市10-20萬鎊，但是學生公寓是為學生量身定製的項目，配套設施一般非常全，所以它的租金一點也不低。

學生公寓的租金年收益率可以達到6-9%，並且一般租賃非常穩定，需求旺盛，且管理完善，非常適合國際投資者（詳細學生公寓報告可諮詢涌正投資 400-072-7557）。

HMOs項目

這種類型的房子一般也是租給學生，因為英國學生公寓的緊缺，所以很多學生租不到就會租住學校周圍的普通居民樓，這種類型的房子的收益率也很高，一般來說相同地區還會比學生公寓的收益高1-2%。

但是一般這種類型的房子多是在英國本地的人管理，所以國際投資者購買因為是老舊房子很可能出現複雜的維修情況。另外就是要找到合適的房源不是非常容易。

商業地產

商業地產可以達到高收益，這個是毋庸置疑的事實，但是畢竟做資產投資，涌正投資認為商業地產項目的地理位置和運營能力非常重要。

涌正給您三點建議：

第一，我們比較建議客戶購買地理位置比較市中心的項目，或者是自己對區域比較了解的地塊，這樣避免了購買價格虛高項目，因為像市中心這樣高流通地區的項目價格還是比較透明的。

第二，要合理選擇開發的機構，畢竟商業地產項目的高收益率是建立在良好運營的基礎上，如果將來運營不好，位置不好地區的資產不像普通住宅一樣容易轉賣脫手。

第三，很多這類項目帶有非常高的回報承諾比如說10%以上（或是遠高於地區平均回報水平），還帶有回購條款。越是看上去完美的項目，我們越是提醒投資者必須注意，畢竟資產10%以上回報的項目都已被機構壟斷，而機構通常可以完全介入到項目的運營。

有關回購條約，英國的法律保障大家不需擔心，但是肯定會有開發運營者財務情況不良的事件，如果到時發生，再進行國際訴訟是件很麻煩的事情。所以涌正投資在商業地產選擇上，一直處於保守狀態，一般只會給大家推薦大開發商並且黃金地段的項目。

在全世界都資產荒的情況下，英國房產里有可以達到8%以上的出租回報率的，很可能就逾越了安全邊際。這些風險，涌正還希望客戶周知。不要一味的追求高收益而忽略了高風險。雖說海外資產配置是長期趨勢，但用不著去犯如此大的風險。資產分散、對沖國內風險才是最重要的事。

當然，投資英國房產已經成為當下比較流行的投資品。這得益於它的高資本增長，高租金回報。一般來說，倫敦的資本增長率大約是10%---20%，曼城的是15%---20%左右。

從涌正多年的經驗以及專業角度來說。英國的房產投資主要分為三類。

首先，第一類是倫敦的資產。倫敦作為世界上最大的城市之一，它的資產也是世界上最好的資產之一。倫敦的資產增長率高，為5%。但是租金回報率比較低，為3.5%---5%。

其次，是把曼城和利物浦的普通住宅分為一類。但是曼城的發展勢頭更好，因為它的年租金回報率在6.02%左右，具有較好的資本增長。利物浦為6-7%。

最後，第三類就是高租金收益的學生公寓。學生公寓投資最大的的特點和優勢是其8%的強勁凈租售比以及99%的入住率(非倫敦地區)。其次，學生公寓的現金流表現非常好，可以達到7%到10%的年租金回報率。

投資房產的客戶應該知道，如果個人的租金收入超過5%以上就是非常高了。從國內房產的租金效益來看，超過3%就是一個很好的租金回報率了。

所以從涌正專業的投資角度來看，超過5%的年回報租金回報率的投資已屬於高穩現金流的收益，非常值得投資。目前市場上還有一些商業住宅可以做到7%的年租金收益率，比如養老院、酒店、辦公室、停車位等。

此外，有一部分客戶投資學生公寓的原因是因為客戶自己曾經去英國讀過書，通常客戶會購買靠近市中心或者靠近學校的資產。這類資產的面積會比較小，總價低。

比如一些單身公寓（studio）或者共享廚房的單間（ensuite）等。因為學生公寓的設備新潮，專人打掃，管理規範，出入安全，所以深受國際學生的喜愛。所以擁有絕佳地理位置的學生公寓是可以得到較高的租金回報的。

在投資英國房產的過程中，涌正想要提醒我們的投資客戶，買房首要看地段。不要輕易的被其他次要因素而吸引。第一位還是要看資產的核心價值，因為市場表明，價格始終是圍繞著價值而上下波動的。

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