【視頻】買房子根本就不是投資

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買房子不是投資而是負債 http://www.iqiyi.com/v_19rrbbovbs.html?share_sTime=0-share_eTime=320-src=sharemodclk131212

本以為樓市調控的政策就是擺擺樣子，沒想到下手越來越狠，但偏偏大家還是不買賬，最近問買房的人反而越來越多了，基本問題就是某某地方的房子還有沒有投資價值，簡直就是喵了個咪了，現在的房子真的還有投資價值嗎？現在的房子已經完全淪為負債了吧，是的！就是一堆負債，而且是一堆人在爭著搶著去買的一堆負債，您還別不信。

房子什麼時候可以投資，其實要先明確什麼叫投資，說白了就是用今天的錢換明天的正向現金流，這才叫投資，所以巴菲特那叫投資，而一般人買股票也不叫投資，你看的根本就是價差，而不是一個企業未來的發展和盈利能力。所以巴菲特可以贏40幾年，而大部分人只能贏幾天，最後一定是8成人賠錢的遊戲。

而房子是不是投資呢，當年是！當年房子你可以貸款買，3成首付，之後7成貸款，然後把房子租出去，可以用租金來養房貸，所以3折買了一個資產，一旦貸款還完了，這個房子就會產生源源不斷的現金流，這肯定是賺錢的。所以是投資，我的很多投資圈的朋友，他們就在那個年代大量的買入了房產。一線城市大概是在07年之前，而二線城市在13年之前，都還有投資機會，指的就是這個！但在2013年以後，專業的投資人就不怎麼在買房子了，因為風向變了，房租已經不能夠覆蓋房貸了。租售比也就是房租比上房價的比例，竟然跌倒了2%以下，還不如一年定期存款。也就是說現在買一套房，每年要貼進去3%的房價，這筆錢是替房客付給銀行的。而這樣的日子要過上20-30年（還貸期），最後貼進去的錢，足夠再買一套房子了，所以相當於你用了1.5倍的錢，買了一個資產，而靠房租的現金流收回這筆投資，至少需要50年，這簡直就不能接受。要知道在股票市場有50倍市盈率的一般都對應的是中小創，都至少要有每年40-50%的增長，才會給這樣的估值。所以專業投資人一般都會算，50倍市盈率買一個沒有增長的股票，你是猴子請來的逗逼嗎？你說北上廣深的房子稀缺，他還能比茅台酒的赤水河裡的水稀缺？還能比中國平安的牌照稀缺？

房租的增長可以看成是房子的業績，過去10幾年只跟居民收入水平增長有關，跟房價無關，所以當房價暴漲10幾倍甚至20倍的時候，你發現房租漲幅也就5倍不到每年漲幅也就8%，跟當年當地的居民收入增長基本吻合，所以不是房東仁慈不想提價，而是根本就漲不動。那麼在投資市場上8%的增速，對應的應該是10倍以內的市盈率才合理，也就是說一年租金佔到房價的比例應該是10%以上，要麼瞬間漲3-5倍租金，要麼就是房價被高估了3-5倍。很明顯，提高3-5倍租金是完全不可能被市場接受的，所以必然是房價高估了許多。

其實你買房跟買車是一樣一樣的，你的物業費，你的供暖費，甚至以後的房產稅，對你來說都是負的現金流。也就是你買來後不但不能從他身上每月拿到錢，還要往外貼錢。而你希望的就是零存整取，以後找到一個更傻的人，以更高的價格賣出去。從而大賺一筆。但確實是想的太多了。第一從你自身來說，房價上漲你一定捨不得賣，所以今天漲這麼瘋了，你都不捨得出手，以後也一定不會，現在大家得到的意識強化就是，賣出了就虧了。所以不但不賣，還要繼續投錢進去買，買到就賺到，在大家的印象里，傻子有的是像牛糞一樣多。第二，一旦房價拐頭向下了，你想賣嗎？恐怕一開始不會，房價10萬我都沒賣，跌到9萬了，我無形中虧了100多萬啊，怎麼可能賣，再等等，再回到10萬一平米我就賣了。但結果就是跌到8萬，你就更不賣了。直到跌倒了5萬，你想賣了。想止損了，發現傻子都哪去了？