北京的房價還會漲多久？

伴著方叔《最近有點為北京難過》被頻頻刷屏，北京房價又成了網路熱點話題，北大清華碩士離京讓這個話題爆出高潮，透過問題看本質，這個話題背後人們真正關心的其實是北京的房價還會漲多久，或者北京的房價何時才會不漲。

北京的房價為什麼會漲？

儘管北京樓市上戴著很多政策的緊箍咒，但市場規律卻從未在這裡失靈。經濟學中最基本的需求定理一直都在決定著北京樓價的走勢。

從2006年到2016年，北京純商品住宅價格從7877元/㎡漲到35218元/㎡，房價足足增加到4倍多！十年一晃而過，有人因為自己多少次徘徊在「買」、「不買」的當口，而房價蹭蹭向上追悔莫及；有人慶幸自己當年果敢出手，如今資產翻番笑看潮起潮落。

回顧10年北京房價，便宜永遠是昨天。

政府公布的統計數據顯示，最近5年，北京+天津=流入684萬人，以這個速度，2020年左右，北京將突破2500萬人口，天津將擁有1800萬人口。

迅猛的人口流入必將導致對住房的需求，再加上2017年北京市公布的建設用地供應計劃里，住宅用地供應量由2016年的1200公頃，銳減至今年的610公頃，幾乎縮減了高達50%。我想，稍懂經濟學的人，對於北京春節以來，這一波兇猛的房價增長，應該早有預判了。

人為什麼會流入北京？

資源、機會和人性讓北京越來越擠。

北京的房價之所以那麼高，是因為它們集合了中國最優秀的所有資源和福利，具體包括政治資源，商業資源，教育資源，醫療資源，人力資源，智力資源，政策優惠，生活福利。

資源和機會像一台高速運轉的抽水機，把全國各地四面八方的人吸到北京。

現代社會的標誌是分工和交換。在現代社會，我們不需要自己生產食品，也不需要自己生產衣服，更不需要自己生產娛樂、醫療和交通等服務。我們所有的生活必需品和服務幾乎都可以外包：有餐館給我們生產食品，有服裝廠生產服裝，有明星給大家娛樂，有醫院給我們看病，有計程車替我們走路。我們只需要做好一件事，那就是我們的主業就可以了，其他的東西都可以交換得來。

現代人為什麼需要住在城市裡？為了交換方便。例如北京市區中心地帶，人口密度達到3萬至4萬人每平方公里。這就意味著，假設人口平均分布，任何一個人的一公里半徑（即3.14平方公里）之內，就會有10萬個人存在。

人多意味著方便和效率。京東的最後一公里配送成本就會變得很低。同樣是10單貨物，在上海內環，一個京東配送員可能只需要騎車5公里，平均每單500米。但是如果在農村，這個配送員就有可能要騎車50公里。哪個成本高，一目了然。所以人口密度高會節約成本，實現高效率。

人多意味著機會。

例如，傳統的工業就需要很高的人口密度，因為工業需要多人協作。例如一個稍具規模的工廠，就會有幾萬人在裡面工作。在這個廠區周邊，還會形成一個供應商（包括零部件、住房、維修、物流、餐飲、旅館、醫療、教育）的產業集群。以這幾萬人為核心的工廠能帶動幾十萬人的就業。而這幾十萬人必須居住得非常緊密，才能最大限度地減少交通和溝通成本。

機會意味著財富。

逐利乃人之本性，也是人口不斷地流入北京的根本原因。

北京的房價還會漲多久？

80年代的北京對於倒爺是有情的，去一趟廣州販回來幾麻包牛仔褲和蛤蟆鏡，就可以看到個人財富在不斷翻倍；90年代的北京對於面的司機是有情的，在那個年代很多麵包月入過萬。但也就在轉瞬之間，倒爺和面的司機就已經成為了歷史名詞。

今天的北京倒爺就是電商，橫衝直撞的不再是面的，而是滿街亂竄的快遞電動車。滴滴、神州、易道就像當年的面的……，北京一度張開雙臂歡迎它們帶來的新鮮變化，但也許就在明天，北京又會重新變得冷酷無情。

北京易變，這也是這個城市無窮無盡活力的由來。

北京易變，讓這個城市有無數的機會和無限的希望。

北京易變，讓北京一直有著創新的源泉和動力。

我們不妨這樣思考一下，這些年來，北京是不是中國創新最好的城市，中關村、上地一代算不算中國的矽谷？

把時間往前倒推幾年，你會發現這幾年中國投資界的熱錢主要是砸向了北京的中關村、上地、望京，這幾個地方。這兩年能說得出名字的創新公司基本上在北京。

這麼多熱錢在這裡，這麼多有活力而且會賺錢的新公司在這裡，北京的房價有什麼理由不漲？

知道了北京的房價為什麼會漲就可以明白北京的房價怎樣才有可能不漲。

當資源、機會開始停滯的時候北京的房價便會凝滯。

等北京趨於穩定不再變化的時候北京的房價也會趨穩。

那這個拐點究竟會在何時出現？很難預測，這也就是為什麼那些唱衰北京房價的專家被啪啪打臉的原因所在。

但我們不妨逆向思維這個問題。

在未來15到20年的時間，中國經濟規模超越美國，是我們看得到的現象。

在這樣的大趨勢下，看看北京未來在中國和世界中的位置，你不難發現，在二戰之前，倫敦是世界的中心，二戰之後，紐約成了世界的中心，再過一二十年北京將是未來的世界中心。

大勢之下，北京房價下跌論、北京房價泡沫論，簡直不值一曬。

我無法給出北京房價何時停止上漲，但我可以大膽預測北京房價10年內不會出現長期下跌現象。