【房市風向標】北京剛需遭受一萬點暴擊

導讀：

上周北京二手房市場十分火爆，尤其是學區房出現了跳漲現象，一些樓盤的開盤現場也出現了人山人海一號難求的局面，甚至有群里的小夥伴表示所在地區房價這兩個月出現了15-25%不等的漲幅。可以說前期調控措施並不像大家期待的那樣理想。

但北京樓市的火爆場面在主流媒體鮮見報道，倒是低調的杭州出台了加強版的調控措施。個人認為杭州的調控措施可能是新一輪調控升級的開端。北京在3月內升級調控措施，推出認貸在內組合政策的概率在70%以上，否則房價的瘋狂上漲仍將繼續，對相關部門的公信力造成很大打擊。不過政策的事誰能說得准呢？

下面還是帶大家看看北京本周（2.25-3.3）房價的數據變化吧。

一、北京的二手房源主要分布在哪裡，放盤數量有啥變化？

截至3月3日，全市在售二手房源為朝陽區最多，共7814套，佔全市26.12%。

各片區放盤數量變化如下：

各區房源數量進一步減少。

二、全市範圍內，有多少業主上調了報價，多少業主下調了報價？

根據鼴鼠監測到的數據，2月25日至3月3日期間，全市共有2595套房源上調了掛牌價格(約佔總二手房源放盤量的8.68%)，共有849套房源下調了掛牌價格(約佔總二手房源放盤量的2.84%)。

一周時間啊，同志們，一周時間就有8.68%的業主上調房價，這是什麼概念！

三、各個片區有多少業主上調了報價，多少業主下調了報價？

鼴鼠分區域統計了各個片區上調/下調報價的數目。為便於直觀比較，我們根據上調和下調數量計算出 「業主信心指數」。其中密雲、平谷、懷柔、延慶放盤較少，未計入統計。

沒有更多話可說了，一個字：強！

*業主信心指數=(上調掛盤價房源數量*1.8 -下調掛盤價房源數量) /（上調房源數+下調房源數）

業主信心指數反映了二手房業主信心狀態，數字越小說明業主缺乏信心易降價，數字越大說明業主充滿信心易漲價，對短線走勢有較好的說服力。數字為負數說明房價短期存在下行壓力。

具體每個小片區調漲/調跌的房源數量是這樣的如下表所示。特別值得注意的是，前期走勢較弱的昌平天通苑、回龍觀等典型的價格較低的上車大盤繼續出現大量業主上調價格。朝陽區的望京、雙井等片區也是大幾十套的房源上調，十分強勢。

四、本周各個小區同戶型的報價比上期有哪些變化？

鼴鼠對比了5130個小區每個戶型本周和上周最低報價的變化，得到了這樣一張表：

上表共有13952條記錄，不在此逐一展示。

經過統計，和上周相對比這短短一周時間共有2293個小區戶型的最低價抬升了（意味著你要去買該小區的某個戶型，需要付出更多的銀子），870個小區戶型最低價下降了。總體表現繼續維持在超強的範圍內。丰台、朝陽區表現突出。各個片區最低價抬升/下降數如下表*：

*該數據的統計不區分具體不同戶型，如同樣3室2廳可能上周賣的最低價那套是90平米，而本周是120平米的。每一期分析總有一些「下降」並不是真的降價，而是上期分析的三室兩廳是120平米而是90平米，同時也有一些「抬升」並不是真的漲價，而是上期數據里最低價那套三室兩廳是90平米，本期是120平米。從統計角度上看，這種誤差會相互抵消。

五、全市各區房價現在在什麼水平？

截至3月3日，各區在售二手房平均單價為西城區最高（掛牌均價為110948元），平谷區最低（掛牌均價為27705元/㎡）。因密雲、平谷、懷柔、延慶放盤較少，未放入下表：

這個叫「提琴圖」。解讀方法如下：

白點：該區域房價中位數位置。

黑色粗線覆蓋範圍：該區域按均價排序25%-75%位房子覆蓋的範圍，可以反映該區域的大多數房子均價在什麼範圍。

黑色細線：該區域房價最高有xx萬一平米的房子。

藍色色塊：本期該區域房價均價的密度分布形狀。

綠色色塊：上期該區域房價均價的密度分布形狀。

總結：

1、 本周北京房市依舊超強。

2、 因為房市慣性很強，不出強力的調控政策預計強勢將延續，甚至還有30%+空間。

3、 但是10月調控後這麼快出現跳漲對相關部門公信力負面影響太大，加上杭州日前推出加強限購，可能是新一輪調控開啟的標誌。預計3月內出強力政策的概率有70%。

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