2016年第三季度中國商業地產指數報告
2016年第三季度，整個中國房地產市場可謂「幾家歡樂幾家愁」：在宏觀層面上，住宅市場持續高熱，熱錢流入，剛需爆發，價格急漲，百城價格累計上漲6.78%，漲幅進一步擴大，直至引發調控政策收緊。而商業地產卻在這一高熱浪潮中顯得不溫不火，「去庫存」基調貫穿始終，但與此同時也是暗流涌動，一線城市優勢擴大的同時，二線城市呈現出分化局面，三四線城市則在結構優化的過程中探索出路。
在微觀層面上，市場分化則表現得更為嚴重，各品牌房企收購、舉牌事件頻發，企業競爭格局加速演化。在業態演進上，藉助結構性改革的推進，服務業正在新的增長極，收入提升引發的消費升級需求，一方面使大量依託原有商業生態建立的商業項目迅速被淘汰，另一方面也使新的業態不斷湧現。「新消費」、「新零售」的衝擊已經不可忽視。
據RET睿意德調查統計結果顯示，在土地成交方面，今年第三季度商用土地指數較今年上半年有所回升，環比上漲15%，不過仍低於去年同期，二線城市仍是土地成交主力，但已開始分化；在商業項目方面，第三季度商用物業指數環比下跌0.3%，同比下跌0.5%，投資總體較去年同期持平，新增供應仍然集中於華東、華南等經濟較發達地區；寫字樓物業指數環比上漲0.1%，較去年同期略有上升，逐步回歸穩定，深圳、成都以及部分華東二線城市的新增供應增長較快；與此同時，第三季度中國零售商信心指數環比上漲2.6%，同比下降1.2%，自2014年四季度達到峰值後，到目前仍未恢復，但今年已呈現震蕩上升趨勢。
整體而言，中國商業地產正處在一個由高速成長到穩健前行的「變奏」時期，未來分化將進一步顯現。
概述
2016年第三季度，中國商業地產指數（CCI）118.5，上升2.4點，環比上漲2.1%，同比上漲1.2%，整體平穩上升。
從本季度各二級指數表現來看，宏觀經濟指數平穩增長，商用土地指數有所回升，寫字樓物業指數熱度逐步回暖，商用物業指數略微下降。
宏觀經濟平穩增長
2016年第三季度，中國宏觀經濟指數140.7，上升6.5點，環比上漲4.9%，同比上漲3.6%，宏觀經濟平穩增長。
前三季度，我國國內生產總值（GDP）實現53.0萬億元，同比增長6.7%，經濟運行總體平穩，結構調整呈現積極變化。各季度同比增速均為6.7%，其中第三季度GDP環比增長1.8%。
分產業來看，在當前經濟整體放緩的背景下，第三產業正在持續成為推動經濟增長的主導性力量。在適度擴大總需求和供給側結構性改革政策措施、引導良好發展預期的綜合作用下，前三季度國民經濟運行總體平穩、好於預期。
增速放緩的背後，我們更應該看到中間結構性的變化，來自收入提升的消費升級需求，已深入地改變了商業地產的生態，一方面是大量原有商業生態建立的購物中心迅速被淘汰，另一方面滿足消費升級的項目和品牌在有限的經濟增速中擴大佔比，進一步擠壓原有業態和項目的生存空間。
商用土地市場成交保持高位
中國商用土地指數較今年上半年有所回升
2016年第三季度，中國商用土地指數（CLI）為99.3，上升13.2點，環比上漲15%；第三季度指數較今年上半年有所回升，不過仍低於去年同期。
主要原因在於，今年「去庫存」基調貫穿始終，相較去年同期而言，我國各類城市土地供應面積均有不同程度的縮減。今年前三季度，我國房地產用地供應7.10萬公頃，同比減少7.8%。其中商辦用地供應2.32萬公頃，同比減少6.6%。住宅用地供應4.79萬公頃，減少8.4%。其中值得注意的是，三四線城市土地供應同比驟降63%，成交量也持續走低，由此表明三四線城市已在土地供應端著力，大幅降低供地指標，已達到去庫存目的；而一線城市受制於城市規模逼近上限，預計未來土地供應量將持續走低。
二線城市仍是土地成交主力
相比較而言，二線城市仍是土地成交主力，全國土地成交量前十的城市全部來自二線城市，鄭州、武漢、成都、濟南、天津位列前五名。而今年前三季度誕生的246宗「地王」主要也都集中於二線城市及部分一線城市，合肥、南京、和杭州土地市場異常火熱，地王數量都在20宗以上。根據睿意德商業地產研究中心監測發現，地王平均溢價率超過100%，其中合肥尤為明顯，溢價率超過200%；反觀瀋陽、重慶、西安等城市，由於樓市高庫存風險，企業拿地態度普遍謹慎，基本為底價成交。
由此表明，二線城市未來受限於各城市宏觀經濟走勢、居民收入、樓市供求現狀等因素，預計其土地市場將繼續分化。熱點城市土地市場會持續高溫，而房產商的投資方向也將聚焦此類城市；一線城市土地供給難以大幅增加，直接導致新盤供應減少，土地價格很難下降；相對而言，三、四線城市預計未來土地成交及價格將持續走低。
商業市場新開業項目激增
2016年第三季度，中國商用物業指數（CRI）為109.6，環比下跌0.3%，同比下跌0.5%。第三季度商業營業用房投資佔比達15.5%，較去年同期持平。
本季度全國新增零售面積約在170萬平方米，前三季度累計供應量較去年同期減少約17%。新增購物中心多位於新興商圈或社區商業中心，一線城市中不少此類項目的開業率達到90%以上，新興商圈逐漸成熟。全國市場平均空置率較上季略有下降0.1%。
據睿意德商業地產研究中心統計，今年三季度共開業141個項目，尤其是9月以及「十一」前，商業項目集中開業；從五大區域分布看，新增供應仍然集中於華東、華南等經濟較發達地區，其中華東區51個，華南區23個、華中區21個。
以城市能級來分：一線城市由於市場逐步飽和，土地成本高企，開發商進入門檻高，導致新增商業供應量有限，基本上分布於郊區；今年新開業項目，非省會城市已佔絕對主導地位，如廣東的佛山、東莞、江浙的寧波、青島、蘇州等，此類城市GDP增長較強，人均收入水平較高，商業進入全面開發期，供應量充足，品牌資源也相對豐富，後市發展較為看好。預計未來有更多開發商選擇進入經濟能力較強的非省會城市，挖掘市場機會。
今年第四季度即將開業的上海南翔太茂、周浦綠地繽紛城，重慶愛琴海購物公園、西城天街，成都青羊萬達廣場、雙流萬達廣場、新城吾悅廣場，西安鑫苑大都匯、益田假日世界、長沙運達中央廣場國際名品購物中心、華創國際廣場等項目均值得關注。
未來，由於一線城市中心城區土地供應量有限，且寸土寸金，新入市項目更多將在城市遠郊及新興商圈出現，且以小體量項目為主；而三四線城市，由於人口數量相對較少，經濟能力相對偏弱，更多是因地制宜選擇小型商業項目，更適合所輻射範圍消費力。省會城市郊區以及非省會城市，因為地價便宜，有一定旅遊文化資源，更容易產生大體量商業項目，如南昌萬達文化旅遊城等。
寫字樓市場穩定
2016年第三季度，中國寫字樓物業指數（COI）110.8上升0.1點，環比上漲0.1%。第三季度辦公樓投資佔比為6.2%，較去年同期略有上升，寫字樓市場逐步回歸穩定。
第三季度，全國寫字樓市場新增供應環比上升6.5%至183萬平方米，深圳、成都以及部分華東二線城市的新增供應增長較快，並帶動吸納量的同步上漲。三季度全國寫字樓吸納量逾120萬平方米，環比增漲36%。從整體空置率情況來看，一線城市明顯好於二線城市，重慶，瀋陽，成都及天津仍面臨巨大的去庫存壓力。
中國零售商信心指數
中國零售商信心指數
2016年第三季度，中國零售商信心指數（RCI）133.9，上升3.4點，環比上漲2.6%，同比下降1.2%。零售商信心自2014年四季度達到峰值後，到目前仍未恢復，但整體而言，今年已呈現震蕩上升趨勢。
一方面得益於我國消費品市場總體運行平穩，增速有所加快。第三季度，社會消費品零售總額突破8.2萬億元，同比名義增長10.5%，扣除價格因素後，實際增長9.9%，創年內新高。另一方面，居民消費消費對經濟增長的貢獻率不斷提高，消費繼續領跑我國經濟增長。前三季度，消費支出對經濟增長的貢獻率為71.0%，同比增長13.3%。
根據國家統計局數據，傳統零售業態整體增速回升，今年前三季度，超市、百貨以及各類專業店等銷售額同比增長7%，增速比上年同期提高2%。其中，限額以上單位中的專業店和專賣店增速分別比上年同期提高3.9%和3.1%，超市和百貨店增速分別同比回落0.2和2.1個百分點。
睿意德商業地產研究中心統計發現，今年前三季度，各大國際快時尚品牌，如優衣庫、ZARA、H&M等，在華有集體放緩的趨勢。究其原因，一方面歸結於目前整體零售市場大環境疲軟，在各快時尚品牌相繼公布的財報中，除了ZARA繼續保持增長勢頭外，包括優衣庫、H&M、MUJI等品牌均表現出了增長乏力。其中優衣庫今年上半年凈利潤同比大幅下跌16.9％，尤其是大中華地區，下滑更甚於日本。另一方面，我國一二線城市的快時尚市場已經趨於飽和。我們認為，快時尚品牌集體放緩開店，是對中國未來零售環境繼續低迷的一個預判。而在這些國際品牌選擇放緩開店速度的同時，卻加快了對線上網店的投入，優衣庫、Zara、GAP、C&A、Forever21、MANGO等品牌先後在天貓和京東開店。此外，快時尚品牌還嘗試多品牌戰略，以滿足中國消費者日益差異化、細分化的購買需求。如Zara旗下Zaran nHome家居和Oysho女士內衣品牌，首個運動系列Gymwear的正式上市、H&M進軍婚紗市場、優衣庫姐妹品牌GU等。總而來看，對於知名度已經足夠高、並且有著成熟線上網店的快時尚品牌而言，放緩開店速度不會產生太大影響，相反卻能讓集團規避激進開店可能帶來的風險。
大賣場、超市及便利店在經歷了第一季度0.5%的輕微下跌之後，迎來了略有回升的第二季度，銷售額較去年同期上升1.4%。主要歸功於三，四線城市的突出表現，銷售增長率分別達到2.0%和3.9%。
餐飲行業今年前三季度總收入25614億元，同比增長11.0%，增速高於社會零售消費品總額；2015年下半年，一線城市餐飲增速較快，北上廣深半年時間激增5萬+家。而今年前三季度，北京新增不足5000家，上海新增18000家，廣州新增28000家，深圳新增23000家。從增長趨勢分析，北京和上海已到瓶頸，未來市場機會在廣州、深圳等華南城市。
整體而言，餐飲呈現兩級市場，高端餐飲依舊疲軟，而小眾化需求旺盛。因此，未來餐飲將開啟「主題特色化、精緻化」時代，逐漸由「價格」敏感型轉向「生活方式」體驗型；此外，餐飲行業與互聯網結合越來越普遍，單品類外賣、垂直細分外賣、餐飲企業服務三個細分領域受資本青睞，外賣O2O得以快速發展。15年餐飲O2O市場規模為1615.5億元，占餐飲行業總體的比重為5.0%，同比增長45%；今年前三季度，市場規模已達到1537億元；預計2018年餐飲O2O市場將達到2897.9億元。
相信，隨著「十三五」經濟和社會發展目標的逐步實現，人們的消費與投資需求將進一步釋放，中國商業地產的未來發展前景仍然可期。
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