上海調控驟然升級，房價還要漲，買房窗口期到了！

過去兩周，除了事先錄好的視頻節目，力哥沒在微信上推送其他任何長篇理財乾貨，因為在深圳線下活動舉辦之前的定期體檢中，我發現身體有些小問題，原因在於長期超負荷工作過度勞累。在深圳線下講座的下半場，力哥一度咳嗽不止也是這個原因，所以我當即決定給自己放兩周小假，如今假期即將結束，今天算是復出前的安利。

再次提醒，身體不但是革命（賺錢）的本錢，更是我們一生最寶貴的財富，任何以犧牲健康為代價的賺錢手段都是不可取的，希望大家在年輕時就養成每年一次定期體檢的好習慣。

以下是正文。

話說政府的宏觀調控手法越來越狠了。

以前最讓財經報刊編輯記者不爽的政府部門是央行，為避免對金融市場造成即時衝擊，多2天時間給市場消化政策，央行習慣周五晚上出台加息降息等大力度宏觀調控新政，導致原本準備和家人團圓的編輯記者不得不連夜加班……

如今各地方政府的樓市調控新政同樣如此……

此前國慶期間各地集中出台調控新政已讓許多編輯的國慶長假過得很不爽，如今已入初冬，全國樓市也已大幅降溫，再不復8、9月時的瘋狂景象，但11月28日晚上9點上海市政府學習央媽半夜雞叫的樓市調控新政等於向全世界宣告了一件事——就在這個月，看似大幅降溫後的上海房價實際上還在暗搓搓地漲！

國家統計局公布的10月上海二手房住宅成交均價環比上漲0.6%，也就是和瘋狂的9月相比，10月上海房價整體還在上漲，可以預想到，到12月18日公布的11月上海房價官方數據肯定會顯示11月上海房價環比10月漲幅擴大了。

在一些地方政府看來，房價「環比漲幅回落」就已是調控有成效了，房價「環比持平」就已是大有成效了，房價「環比下跌0.1%」就已是調控成功，可以開慶功會了……

而上海市政府此次半夜雞叫，而且第二天馬上實施的做法，足以證明：在中央再度強調的地方政府的樓市調控問責制度中，房價「環比漲幅回落」或「環比持平」等同於「調控失敗」，唯有讓房價出現小幅下跌，才真正符合中央意圖。

力哥在深圳線下活動時說過，北京、上海、深圳這三座城市過去6年中一直在接力「中國樓市調控最嚴城市」的桂冠，時而北京登頂，時而深圳奪冠，風水輪流轉，今天又輪到上海帶上這頂帽子了。

8月底上海突擊假離婚買房的風潮大家還記得吧？一度出現離婚限號的奇葩景象，也醞釀了《鏈家又出大事：客戶在簽約室追著中介一路猛打！》這樣的人間悲喜劇。

而一批微信大號當時因炮製上海樓市調控升級的謠言，導致市場恐慌性購房而被嚴厲處罰甚至永久封號。

當時的謠言主要是兩點。

一是9月1日起，上海全面叫停接力貸、合力貸政策——這條謠言如果推遲到11月4日放送就成了新聞。

二是9月1日起，上海首套房首付比例將提高到35%，二套房普通住宅首付比例50%，非普通住宅首付比例70%，二套房認定標準從此前的「認房不認貸」升級為「認房又認貸」——這條謠言如果推遲到昨天晚上放送也成了新聞。

這次出台的調控新政連同11月初的新政合在一起，我的解讀是——

一、對名下已有一套房的上海本地人的置換型購房需求來說，在未來5年內需求將被強制凍結，因為換房難度和成本都太高昂了。

二、對眼下還在上海打拚但背後沒爹可拼的外來屌絲來說，想在上海安家的夢想在未來5年內基本破滅了。

8月在上海假離婚瘋狂買房的人們，恭喜，你們賭對了……不僅是因為過去3個月房價又漲了，更因為如果你們當時不出手，現在就算房價不漲，你的買房成本也將大幅提高。

經過連續長達近6年不斷升級的樓市調控，今天上海的購房需求中已幾乎看不到土豪的身影（貪官的各種隱名房產除外），因為本地人最多買2套，夫妻假離婚也最多買4套，不差錢的土豪房子該買的早就買了，要移民的房子也早就賣了。

今天上海樓市中的購房需求據我觀察是80%的上海土著改善性需求+20%新上海人的首次購房需求。

土著改善性需求很好理解，孩子大了要結婚或孩子結婚後生孫子了，原來老房子不夠住就要買新房；工作從嘉定換到浦東，上班要2-3個小時，不得不跟著換房子，老人想和子女一起住幫著帶孫子，就要賣小房換大房一起住；孩子要讀書想換學區房；老人年紀大了爬不動樓梯，就要換電梯房或低樓層房屋……

而改善型需求往往是買一套小的再貸款貼錢買一套大的或者是賣兩套小的換一套大的，這個半夜雞叫的新政導致許多買家無法按原計劃從銀行貸足7成，而他又拿不出那麼多現金補足差額，導致很可能會違約，而賣家往往拿著買家給的錢也要去買房，現在他拿不到買家的錢，勢必房子要重新掛牌，而他看中房子的賣家則等不及，他也急著拿到錢去買房，導致他也會跟著違約……

為什麼昨天半夜雞叫的新政導致許多正在進行房屋買賣流程中的買家和賣家都徹夜難眠，因為這意味著自己要不選擇違約並損失5萬、10萬甚至20萬定金，並且可能今後5年都再也無力換房，要不硬著頭皮承受二套房的1.1倍懲罰性利率，使房貸利息大幅增長數十萬，並且想方設法用更高的資金成本補足那部分貸款缺口。

一環套一環……剛需老百姓被玩死……

而新上海人首次購房需求更好理解，就是要結婚了，因為如果沒有結婚證又沒有在上海連續繳納5年社保就沒有資格在上海買房。

正所謂上有政策，下有對策。但下有對策後，上面還會有新政策。

比如過去新上海人沒在上海工作那麼久，中介能幫忙突擊交社保，相當於額外增加買房成本。但後來不允許突擊交社保，你必須真在上海連續工作5年才有買房資格。

又比如必須已婚才能買房這事過去也可以通過假結婚破解，雖然你要冒一定法律風險，同時還需要給蛇頭以及和你假結婚的上海土著大媽或二流子男青年幾萬元勞務費，也相當於額外增加買房成本。

可現在婚姻關係中沒有購房資格的一方不能單獨在房產證上署名。這意味著假結婚買房的法律風險被大幅放大了——雖然產證下來後，夫妻之間產證更名無需額外支付交易稅費，但還有貸款未還清的房子不能做更名，所以要不你全款買房，要不你就要等上20甚至30年後才能更名，可天曉得那時對方還願不願意配合你。

這意味著今天在上海有購房資格的新上海人，一定是長期（至少5年）在上海打拚工作夢想在上海安家，並且也已經真結婚的年輕人。

但是對不起，根據新政，你的首付款比例也將從30%提高到35%，並且今後這個比例還很有可能會進一步提高到40%，而貸款利率也很有可能從現在的9折提高到9.5折甚至基準利率。這些都意味著你的買房成本進一步提高。

而這次上海新政最具殺傷力的是二套房認定標準的「認房又認貸」的範圍，從過去只看你在上海境內有無貸款買房，變成了通過央行徵信系統查找你在全國各地過去是否有貸款買過房，只要有過貸款記錄，不管是商業貸款還是公積金貸款，也不管是在南京、杭州、合肥這些二線城市還是上海周邊的崑山、太倉、嘉興或者更小的三四線城市，如果今後還想在上海貸款買房，對不起，一律視為二套房貸——普通住宅首付比例50%，非普通住宅首付比例70%，貸款利率上浮到1.1倍。

這個政策太殘酷了。

因為上海房價過高，過去許多上海土著窮人選擇先在周邊崑山、太倉貸款買房，避免被一路高漲的房價拋得太遠，今後經濟條件改善了，再把周邊的房子賣了當首付，重新貸款在上海買房。這個新政意味著他們今後5年想重新在上海貸款買房的夢想基本破滅了。

而對新上海人來說這個政策更殘酷，因為有些人已經在自己的老家貸款買房，但依然在上海工作打拚，還夢想今後有可能的話把老家的房子賣了，重新在上海貸款買房，如今這個夢想基本也破滅了。

上海市政府的意思很明顯：親，你既然已經在老家買了房，那就回老家奮鬥吧。上海人口真的太多了，謝謝，再見，不送……

為什麼這次調控著眼點都在限貸而非限購政策上？

因為限購政策已接近極限，新上海人在滿足極為苛刻的條件下才能勉強有買一套房的資格，再升級，就是一套房都不許買，如此赤裸裸的徹底排外和地域歧視，老百姓會炸了。

而限貸政策則有四兩撥千斤的效果。一是因為房價太貴，普通老百姓不貸款真買不起房，二是因為就算買得起房，也應該儘可能多貸款，多負債，這才是會理財。

而一旦大幅收緊二套房認定標準，以上海現在內環內450萬，內外環間310萬和外環外230萬的普通住宅認定標準看，外環外還有不少偏遠地段能買到總價230萬以內的房子，但外環內絕大多數房子的市場價今天都高於310萬，只有貼近外環線一房一廳50平米左右的老公房今天還能找到低於310萬的。

而內環內低於450萬的房子就更少了，因為內環內各個板塊的單價今天普遍在8萬以上，均價超過10萬的也比比皆是——力哥3年前預言上海內環內房屋均價10年內必超10萬，而現在看來，只要稍微再努力一下，上海內環內均價10萬就妥妥的了。

8萬一平米的房子，450萬隻夠買56平米，10萬一平米只購買45平米，這麼小的房子，你真的夠住嗎？

所以今天上海外環內的房子大部分都是非普通住宅，再怎麼做低房價也不可能做到普通住宅，尤其是改善型住房，幾乎全是非普通住宅，更別說學區房了。

二套房非普通住宅意味著7成首付，動輒三四百萬甚至六七百萬的的首付款，背後沒爹可拼，有幾個年輕人拿得出？哪怕你在魔都從事金融或互聯網等高薪工作，月薪2、3萬也沒屁用。

非普通住宅還意味著3%的契稅一點優惠也沒有，5.55%的差額或全額營業稅一點逃不掉（交易滿2年繳差額，不滿2年繳全額），如果賣家手上還有其他房子，還需要繳納2%的個人所得稅，再加上1%-2%的中介費。

光是買房稅費就超過了房價的10%，這意味著一套500萬的房子，光交稅就要50多萬……

根據最新的政策指示，這樣的調控政策至少會持續到2019年，因為事實證明，在調控一路不斷加碼的情況下，上海房價還能常年陰漲，時而暴漲，如果調控放鬆，則必然意味著房價立刻暴漲。

我在深圳線下活動時說過：調控政策越嚴格的城市，越是不斷升級加碼的城市，越是死活不給你買房的城市，房價就越是被人為抑制，市場被強行扭曲，這就是典型的價值窪地，就像我們買了折價的基金一樣，是潛在風險相對較低而潛在收益相對較高的最優投資品種。

所以結論是——

長期看，由於買房難度越來越大，在一線和部分限購的優質二線城市名下有房這件事本身就會成為越來越稀缺的資源，在這些城市有房還是無房將會成為階層分化和固化最重要的標誌。

短期看，由於佔市場80%的改善性需求幾乎被全面抑制（老百姓換不動房索性不賣也不買了），20%的新上海人首次購房需求也被一定程度遏制，這意味著短期內上海樓市成交量會大幅萎縮。

但有一類房屋價格可能會出現明顯鬆動，就是看不懂這個瘋狂遊戲，決定把上海一套老破小換成一兩百萬美金，並移民美加澳的賣家。他們急著出國移民，不那麼在乎降一點房價出手，如果能找到這種肯降價5%甚至10%以謀求快速出手的房子，而這套房子又符合普通住宅標準，更重要的是你依然符合首套房的貸款標準，在未來幾個月內，千萬不要猶豫了。

或許上海房價在這麼強力的打壓下未來幾個月真的會跌，但越往後，你買房的難度就會越大。

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