現在買房相當於6000點買股票？
力哥最喜歡讀歷史，因為讀史使人明智。
90年代：
中國的商品房市場肇始於90年代前期，但那會兒國人壓根沒有投資理財的意識。僅有的一些投資市場，比如股市也只是流行技術面分析和小道消息，完全就是個賭場，根本不知道巴菲特價值投資是何物。而剛剛出現的期貨和外匯市場更是鬧出過許多悲劇和鬧劇，亂象叢生。
當時中國經歷了幾十年的福利分房制度，城市裡的居民雖然居住條件整體上還非常糟糕，但老百姓觀念中認為房子就該是國家或單位分配的，根本沒有買房的意識，更沒有貸款買房做投資的意識，所以商品房普遍賣不動。（90年代初曾搞出過海南房產泡沫，但很快就破滅了，百度「潘石屹+5斤桔子」你就懂了）而當時農村裡的年輕人也不像2000年以後的年輕人爭先恐後擠進大城市，所以也沒有那麼多的增量需求。尤其到了亞洲金融危機以後，中國面臨嚴重的通縮風險，產業結構轉型和經濟下行壓力都非常大，國家也出台了許多政策鼓勵老百姓買房。與此同時，朱鐵板時代也正式結束了中國的福利分房制度。
本世紀初：
進入本世紀以後，中國總算開始出現了一批敢於嘗鮮的老百姓踏出了貸款買房的步伐。雖然回頭看，當時買房可能只需要出幾萬或十幾萬，但對比當時中國老百姓的收入，這點錢也不是一筆小數目。而那兩年，隨著中國城市建設的日新月異，尤其是房屋建造水平和小區規劃觀念的更新，中國的房價已開始進入了漫長的牛市通道中，逐漸上漲。
2003年：
而從慢牛第一次進入瘋牛，是在2003年。那是國內老百姓第一次集體意識到原來買房也是一種能賺錢的投資，而且在那個股市低迷的時代，買房在短期內帶來的回報率讓人感到非常驚艷！尤其是那些敢於貸款加槓桿買房的人，賺得更爽。在那個時代：那段時間中國房價的上漲，其實是一種基於價值發現的理性回歸。然而突如其來的猛烈上漲還是引起了社會輿論巨大的爭議，因為房子畢竟不同於其他投資品，它是所有老百姓都逃不開的衣食住行中的基本需求，只要房價一漲，就一定會有許多買不起房的老百姓感覺不爽而叫罵。2004年：
沒想到2004年，房價繼續上漲，終於引發了民間激烈的爭議：中國房價是不是泡沫太嚴重了？房價是不是很快就要崩盤了？
被譽為中國房地產市場「空軍司令」的經濟學家謝國忠也是在那個時候就開始鼓吹「中國樓市崩盤論」。就是這麼自信~此後10多年，他一以貫之的堅定看空中國樓市，十多年如一日被打臉而從不修正自己的觀點。
結果從最開始被對高房價不滿的老百姓視為良心經濟學家。到後來被當年聽信了謝國忠的分析而堅決不買房，後來就再也買不起房的老百姓痛罵「愛國賊」。再到後來，大家也都看開了，把謝國忠當成李大霄一樣的娛樂人物，覺得他真的挺逗比挺可愛的。可見謝國忠的內心真的很強大。
2005年：
2005年，民意沸騰，政府終於坐不住了，擲出了史上第一次的樓市調控政策！因為90年代以來，中國股市的暴漲暴跌已經歷過多次，中國股市不規範像賭場，七虧二平一賺，這些大家都知道，你知道虧錢概率大還要在這個「賭場」里玩，那虧錢也活該。但樓市不一樣，2003年以來的這一波上漲是史上第一次瘋牛，而政府的調控政策也是史上第一次，大家都不知道啥情況。結果那一次政府調控還真嚇住了不少購房者，許多城市房價也的確出現了下跌。如果說2003年以前買房是第一個黃金坑，那2005年就是第二個買房黃金坑了。
2006年-2007年：
但2006年以後，樓市重新恢復元氣，繼續上漲，到了2007年，股市登頂6000點，群情激奮，劇烈的財富效應使得那一年最熱門的財經話題就是到底應該「賣房炒股」還是「拋股買房」，因為炒股和買房這兩件事在2007年同時展示出了極為驚人的賺錢效應！仔細分析的話，樓市的賺錢效應整體上晚於股市，也就是有不少人是在股市裡賺到了錢，才開始轉手在樓市裡買買買的。總之，2007年成為2003年之後中國房價又一個瘋狂上漲的大年。而關於中國房價泡沫太嚴重了，房價馬上就要崩盤的論調再次甚囂塵上，媒體開始大幅報道日本1990年房價崩盤的前車之鑒，很多理性的人也深信房價崩盤就在眼前，於是都等著房價崩盤後自己再抄底。
事實上，從2003年開始，「樓市崩盤論」年年都有市場，只不過每次房價快速暴漲的時候，老百姓的敏感神經就會被嚴重刺激一下，這個聲音就會突然強烈起來，2007年如此，眼下也是如此。
2008年-2009年：
隨後到來的2008年，是過去十多年來唯一一次讓許多人相信房價真的要崩盤的時候！那一年，滬指從6124點一路跌到1664點，那一年，史無前例的全球金融危機爆發，中國經濟出現負增長……寶寶做了一組很無辜很受傷的表情包，在電視機里對全國老百姓語重心長的說：「2009年，將會是中國經濟最困難的一年……」2008年年底，2009年年初那會兒，此前一兩年拚命在大城市裡加槓桿買房豪賭的投機客距離跳樓真的只差一步之遙！
因為那時，中國各大城市的房價普遍下跌10%-20%，嚴重的地方，比如深圳，房價從此前最高位直接下跌超過30%！而當時中國還有首付二成的房貸，跌成這幅狗樣，房子就成了負資產。比如說一套100萬買的房子，首付20萬貸款80萬，現在這房子跌到只能賣70萬了，我房貸才還了2萬，還有78萬沒還，而我現在就算把這個房子賣了也還是欠銀行8萬。得了，老子索性不還了， 房子你銀行收回去吧，上徵信黑名單也無所謂。所以當年以深圳為代表，出現了一波規模不小的斷供潮，當時力哥還寫過文章分析斷供潮的來龍去脈，以及從政治正確的角度，呼籲購房者理性面對房價下跌，不要輕易斷供。話說風雲激蕩的2008年，不但遇到了百年一遇的大雪、百年一遇的北京奧運、百年一遇的全球金融危機，史上最慘烈的熊市，還有一場著名的樓市 賭局。
2007年7月，著名經濟學家、北京大學中國經濟研究中心教授徐滇慶公開表示：「深圳房價肯定要漲，如果一年後深圳房價不漲的話，我向深圳人民道歉！」
話音剛落，知名財經評論員牛刀就跑出來說：「2008年深圳房價肯定不會漲！」一個碗不響，兩個碗叮噹，於是這兩人就很有默契的一唱一和，吸引眼球，把賭局弄得國人皆知。結果2008年7月，深圳房價的確同比出現了大幅下跌！徐滇慶也登報向深圳市民道歉。自己拉的屎總得擦乾淨那些年，不管是牛刀還是時寒冰、曹建海、易憲容等有理有據鼓吹「中國房價崩盤論」，「中國經濟危機論」的大V都很有市場，只要房價一漲，民怨四起，就會振臂一呼，痛罵開發商和地方政府，一副義憤填膺，眾人皆醉我獨醒的憂國憂民狀……隨後名氣躥升，賺得盆滿缽滿。
那些年，一直說房價還要漲漲漲的任志強成了中國千萬鍵盤俠「網上通緝」，「人人得而誅之」的第二號人物——頭號「通緝犯」是小泉純一郎。因為力哥自己就是媒體人，對媒體的套路門兒清，加上工作關係，自己也一直在學習各種經濟金融投資方面的知識，所以我對於那些標題聳人聽聞的時髦暢銷財經書就不怎麼感冒，因為發現裡面有好多偽裝成真誠的套路，就像今天的川普一樣——滿臉的真誠，背後全是套路~後來我反而越來越喜歡任志強了。我發現老百姓其實愛聽的不是真話，而是符合他利益和想法的話，只要你把他心裡想說的話說出來，你為他代言，並且還說得讓他心服口服，他就倍兒高興，如果你說了他不愛聽的話，哪怕是真話，他也一樣罵你。就像有家孩子出生了，街坊四鄰來道喜，個個都誇孩子長得俊俏聰明，有人說這娃長大了肯定是科學家，有人說肯定是電影明星，有人說肯定能當大官……這時一個不識趣的老頭突然說：這孩子長大了肯定得死！從此以后街坊四鄰沒人再搭理他了。但只有老頭說的是真話。話說兩頭，就在深圳那些投機客即將跳樓的關鍵時候，苦瓜臉的寶寶祭出了一把名叫「4萬億」的尚方寶劍，通過史無前例的寬鬆貨幣政策和極為激進的財政政策，試圖刺激經濟復甦。經濟刺激計劃不但給中國經濟打了一劑強心針，也拯救了無數樓市投機者的性命。銀行還沒來得及打官司收回房子再拍賣變現，到2009年6月，房價再次啟動暴漲模式，其他城市我記不清了，但上海房價肯定在兩個月里漲了不下40%！而2008年的那一次大危機，則是歷史上第三次買房黃金坑。這也是最棒的一個坑——這個坑裡不但房價跌幅最大，而且購房者還能享受到空前絕後的7折房貸優惠利率！
2010年：
到2010年，經濟似乎走出了低谷，但副作用也非常明顯——房價與物價齊飛、高鐵共志軍一色！社會上再次民怨四起，像大姨媽一樣的房價崩盤論又起來了！於是繼2005年、2007年樓市調控政策時推出的一系列「國N條」之後，2010年又推出了幾個「國N條」來阻擊房價上漲，寶寶更是多次語重心長的說房價真TM太高了，老百姓日子不好過，寶寶懂你，寶寶心裡也苦，我一定想辦法幫你們把房價降下去！而政府給出的降房價的主要手段不是大幅增加土地供給，降低開發商拿地和開發成本，把「麵粉」的價格降下來，而是大幅遏制購房需求，其中真正有威力的乾貨是限購限貸政策。當然，那時政府也開始意識到，商品房既然是商品，就應該遵循市場規律，「限購」這種神奇的行政命令其實並不符合市場經濟精神，但房價太貴老百姓不滿意又怎麼破呢？所以必須要商品房和保障房兩條腿走路。於是又開始大肆建設保障性住房，什麼廉租房、經適房、公租房、兩限房，一時好不熱鬧。結果很快就出現了許多經適房「N連號」事件。因為經適房是一種政府和個人共同持有產權的有油水可以撈的房子，有油水的地方又沒有法律制度規範，自然就會有腐敗，當時由於經適房僧多粥少，就和現在北京車牌一樣要搖號，結果發現許多概率億萬分之一才會出現一次的N個連號中獎，最奇葩的我記得是14連號都中獎了。說回來，2010年4月，北京率先出台限購政策，規定「每戶家庭只能新購一套商品房」，隨後上海、深圳、廣州先後跟進。可這個規定不就是在鼓勵大家快去買房而且要買就買大房子嗎？因為所有人都還有且僅有一次購房機會！
2011-2012年：
到2011年春節前，政府終於下定決心，不準備讓大家好好過年了——限購令全面升級為本地戶籍居民以家庭為單位，最多名下只能有2套房，外地居民只能有1套房，前提還得在當地繳社保或交稅滿1年。這個政策執行之後，房價總算從瘋漲回到了陰漲——由於2009年以來一年多時間裡房價持續上漲的慣性作用，在2011年上半年 ，房價其實還在小幅上漲。直到2011年年底，我們終於迎來了第四個買房黃金坑！那段時間樓市最大的新聞不再是斷供潮，因為房價不像2008年跌得那麼狠，而是「業主怒砸售樓處」。因為與2008年相比，此時的房價已經漲到了「人神共憤」的地步（當然和現在比還是小兒科），許多家庭為了買一套房已經是傾盡全力還背上一屁股債，結果有些在2011年7、8月簽約買下的二手房，由於市場快速變冷，開發商到了11月不得不降價促銷，導致同一個樓盤，第二批開放預售的價格比第一批降低了10%-20%！當時在上海，力哥去許多新建樓盤做過實地調研，發現許多開發商真的降價了。其中降價重災區是當時地鐵11號線剛剛通車一年多，除了一條地鐵，周邊還都是鳥不拉稀啥都沒有的嘉定新城板塊。有些新建樓盤的售價直接從此前的15000/平方米降到了12000/平方米，一平米降價3000，如果買了100平米的房子，前期買房者瞬間就多付了30萬！於是就出現了各種鬧事，各種集會，各種罵開發商無良黑心，各種打砸售樓處的亂象。當時力哥和主流輿論的觀點都是：房價漲了開發商也不會要你分給錢他點，房價跌了你憑什麼要開發商賠錢呢？早上菜場里的魚賣20元一斤，晚上臨近收攤便宜賣15元一斤，難道你會拿著早上買的魚要求老闆退你5塊錢嗎？
但在巨大的利益面前，連假結婚假離婚都不當回事，契約精神算個屁！不過像嘉定新城跌這麼厲害的終究是個案（此前漲得太凶而周邊配套設施又沒來得及跟上）。總體來看，2011年年底、2012年年初那一波下跌幅度遠無法和2008年年底、2009年年初相比。這一跤跌好以後，房價君已經是老司機了，起身拍一拍腿上的灰塵，繼續像少年啦飛馳~2012年到2013年，房價整體上還在上漲，但漲幅沒有2007年或2010年那麼大。
2013年：
而2013年，我認為是中國樓市最重要的一個轉折點！此前中國房價上漲屬於普漲行情，北上廣深漲，二線城市也漲，更小的三線城市也漲，哪怕鬼城也漲——雖然各地房價上漲速度不同，但大家都在漲！用力哥的分析觀點來看，那是因為價值規律、供求規律和貨幣規律共同在起作用。但經過連番上漲，到2013年的時候，中國的房價和老百姓的收入之間已經差得太過懸殊，就算你通了地鐵蓋了公園，在土地里沉澱了更多的投資，但價值規律也不足以支撐那麼高的房價。更重要的是，2013年中國不同城市的房價走勢出現了明顯分化，人口持續流出型的城市房價明顯失去了繼續上漲的動力，一路下跌，直到今天。而人口持續流入型的城市房價則繼續保持堅挺，或小幅上漲。此時距離2003年中國房價啟動暴漲模式，恰巧10年。當時力哥還作了一副對聯——上聯：股市十年上浮零（證監會主席尚福林）
下聯：樓市十載放衛星（住建部部長姜偉新）橫批：天上人間當時政府、業界和民間的普遍觀點是：中國房地產市場的黃金時代已經謝幕，接下去將迎來白銀時代——對開發商來說，不再是隨便開發個樓盤就能賺大錢，而要精挑細選拿好地；對購房者來說，也不是隨便買套房子就能躺著賺錢，也要仔細挑選好房子才能賺錢。當然，此時市場上自然也少不了「房價崩盤論」的大姨媽。
2014-2015年：
2014年，房價整體趨於平穩，6月，呼和浩特成為中國首個取消限購令的大中型城市，隨後其他省會城市也陸續取消限購令，貸款政策也逐漸放鬆，到2015年年底，已經被熱情的東北土豪佔領的三亞也取消了限購令。但在這兩年中，北上廣深，尤其是北上深這三座城市由於持續吸引大量外來人口，房價一直處於不斷上漲的過程中，所以這幾座一線城市的限購令從來沒有放鬆過，反而不斷升級。比如北京把非本地戶籍居民買房條件從繳納1年社保逐漸提高到了連續繳納5年社保，上海則在此基礎上還要求購房者必須已婚。
2016年：
再然後就是大家眼下正在經歷的瘋狂的2016年。今年房價的大幅上漲，即使用供求規律來解釋也很難說通了。因為不只是一線城市，全國幾乎所有70個大中城市房價都在上漲！而且鄭州、廈門、合肥、南京、杭州、天津、武漢等不少二線城市近期房價漲幅甚至超過了一線城市！連佛山、東莞等三線城市也漲瘋了！唯一合理的解釋，就是貨幣規律在起作用。了解中國房價過去10多年的走勢，你就不會輕易說「中國房價只會漲不會跌」，因為哪怕是一線城市，歷史上也曾下跌過好幾次。了解中國房價過去10多年的走勢，你就更不會輕易說「中國房價已是6000點的股市，馬上就要崩盤了，」因為這樣的預言，早就成大姨媽一樣的「狼來了」——儘管太陽底下無新事，有泡沫就早晚會破，「狼」總有一天要來，但你怎麼敢保證就是這一次呢？然而已徹底失去了價值規律的依託，供求規律起到的作用也已越來越小（只有長期限購依然上漲的北上深還比較明顯受供求規律影響），就剩下貨幣規律一枝獨秀支撐房價飛漲，那也就意味著判斷房價什麼時候會止漲或者崩盤的指標非常簡單——就看貨幣發行增速，更準確的說是信貸投放增速，哪天央媽把貨幣的口子紮緊了，房價就真到6000點了。那麼問題來了：央媽什麼時候才會把口袋紮緊呢？
力哥先賣個關子。過幾天請看本文的姐妹篇：《假如房價崩盤，我們會有多慘？》和《就算全國崩盤，這裡的房價還會漲！》
最後說句題外話——歷史學得好真的很有用，因為可以裝逼的時候當談資忽悠小姑娘。但歷史學得好也沒啥大用，因為如果你不敢鼓起勇氣買房就一個勁瞎BB，也就是個會BB的窮人。版權聲明：
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