這類房子最近特別火，但可能並不適合你去買

看看你屬於哪一類。

最近，大家都在關心樓市調控的效果，就連國家統計局竟也破例發布10 月上半月一二線熱點城市的房價漲幅，表明房價已經控制住了，真是不容易啊。

價格不再猛漲的同時，旺財發現了一個有趣的現象：曾被我們說過是個「大坑」的商住兩用房在異軍突起。比如杭州，9月19日外地戶籍限購出台之後，酒店式公寓的成交量出現了大幅增長。

這不是個例。今年3月25日，上海把外地戶籍的購房門檻提高到連續5年以上的社保或個稅繳納後，不限購、總價低的「商住酒店式公寓」火了起來，成為滬漂們最後的上車機會——他們已經不敢再等又一個五年了。

加上現在新房供應少之又少，剛需者們也只能被擠壓到二手房和商住房的市場里。根據上海官方數據，上周的上海市新建商品住宅完全是零供應！

截圖自「網上房地產」，這種全零狀態已經延續多時

旺財可以理解買房人焦躁的心情，但買商住房，基本只能出於過渡性的考慮，是個下策。

除了貸款門檻高（首付至少50%、貸款利率1.1倍、貸款期限不超過10年）、產權期太短（40年或50年）、水電物業費用高、二手轉賣稅費高、沒法落戶更沒學區等等千萬人踩過的坑之外，更重要的是，它的漲幅也遠不如住宅。

商住房惟一值得投資的點在於：租售比高於住宅。一方面，商住房一般單價低，面積小，所以總價較低；另一方面，往往緊臨商圈，交通便利、商業配套齊全，租金較高。

根據鏈家研究院的數據，2016年1-7月，上海的商住租售比為1：346，遠高於住宅的1：695，且租金能覆蓋月供的90.6%。這就是說，不考慮房租和房價本身的上漲，投資商住房29年就能回本，投資住房呢？得58年。

旺財一個朋友，在2013年時以2.8萬元/平方米購入一套上海楊浦區的商住房，3年後，周邊的商住房仍在3.2萬左右徘徊，而同區當時價格相近的二手住宅，幾乎就是翻倍的漲！但她心態好，反正這套40平方米的小房子，每個月能為她帶來5800元租金，一算每年的收益率，將近5.4%。

這個收益率怎麼樣，取決於你自己的想法。確實，它跑贏了一般的銀行理財，但低於多數固收產品，同時將長期佔用大量資金。這像是你買了個銀行股，可能在差價上賺不了錢，但每年拿分紅。當然，流動性上房子和股票是沒有可比性的。

可見，商住房的投資邏輯只在於租金收益，而住宅的投資邏輯更多在房價本身的上漲。所以，商住值不值得買，因人而異。

首先，有買房資格、使把勁還湊得齊首付款的，就沒必要買商住了。

商住房可能只適合兩類人：

第一，在一線城市手裡有些錢卻被限購的人，不能眼睜睜看著房價嗖嗖往上漲，不得已先買套商住房，也算權宜之計。畢竟一線城市接盤者數量巨大，容得下更多樣的住房形態，也有一定的投資收益。

第二，手上有閑錢但還不夠買住房，又缺乏其他投資渠道的投資者。你打定主意只享受租金收益，也能接受房價上漲低於周邊同等住宅。

當然，除了一線城市和少數二線城市之外，其他城市連住宅的價值都不高，更何況商住房了，千萬別碰！否則可真就是為國去庫存，讓胸前的紅領巾更鮮艷了……