中國樓市房價是否會崩潰？何時崩潰？

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很多人喜歡拿中國的房地產和國外比，然後給中國房地產開各種藥方。可中國的房地產富有中國特色，可以說或在全世界上獨一無二的，根本不是照抄外國經驗可以救治的。說中國房地產獨一無二，是因為它有兩大特點。

第一，在其他國家，房地產是一個產業；但在中國，房產和地產是兩個分離的產業。所以在中國，土地由國土資源部門管理，房子由住房與城鄉建設部門管理。中國老百姓買一套房子會有兩個證：一個叫房產證，上面明明白白告訴你，這個房子是你的私有財產；然後還有一個國有土地使用權證，告訴你這塊地是國家的，臨時讓你待在這裡。這是中國所特有的。

大家天天這樣買房，很難察覺這個制度背後的荒唐之處，舉個簡單的例子你就明白了。且不說你買的房子70之後到期了到底屬於誰，在中國，不到期Zhengfu要拆你的房子也是常有的事。那既然房子是你的，只有土地是Zhengfu的，那你可不可以跟Zhengfu說，《憲法》規定「要保護公民的合法私有財產」，你要征地你把你的地拿走，但把我的房子保護好。這在法和理上說得通的事情，在現實中能做到嗎？根本做不到，因為房子和土地是綁在一起的，根本無法分離，可在中國的法規里，他們就這樣被硬生生地分離了。Zhengfu做這麼荒唐的事情，是因為他們蠢嗎？這就要說到中國房、地產的第二個特點了。

第二，在國外，房地產商又叫開發商，負責地產和房產的綜合市場運營，Zhengfu不參與其中，只負責依法監管和收稅。可在中國，我們常常說的房地產開發商，其實僅僅是房產商。中國的地產商是誰呢？其實是Zhengfu。作為地產商，他們要實現收益的最大化，對自己最有利的方案就是把土地價格炒高，這樣才能賣個好價錢。要實現這個目的，或者說實現這個目的最輕鬆的手段，自然是與房產商合謀。

所以你發現沒有，在中國的房地產行業，有兩個身份：一個身份是地產商，另一個身份是百姓的父母官。作為地產商，他一定要把土地賣得高價，地價越高，自然房價越高；可如果人民Zhengfu真的為人民的話，要讓人民安居樂業，他應該要讓房價越低越好。這就是一個矛盾，在這一矛盾里，最後的結果是什麼不用我告訴你了吧？

其實到這裡就可以回答題主提出的問題了，「房子價格太高」和「我們工資太低？」其實都只是我們買不起房的表象，背後真正的原因在於，在這個產業里，本該通過制定規則為人民謀福利的Zhengfu，充當了利用規則掏空百姓口袋的商人。這個規則不改變，你工資再高，Zhengfu也可以把房價弄得高到足夠耗盡你一生積蓄。

要控制過高的房價，zhengfu並不是沒有辦法，比如最直接有效的方式，就是zhengfu不再通過賣地賺錢，與此同時對房地產開發商進行梯度徵稅，比如每平米房價5000以內稅率3%，5000-10000稅率10%，……，10萬以上稅率75%。這樣一味做高房價對開發商而言就不是一件有利可圖的事情，房價自然會下降。zhengfu那麼多聰明人，不可能想不到這一層，只是這樣通過稅收控制，zhengfu的收入會大幅減少，在GDP為王的發展思路下，沒有哪個zhengfu會放著賣地賺錢的捷徑不走。

經濟學家總結過發展經濟的三大手段，消費、投資、出口。對中國來說，投資和出口是改革開放30年來最常用的兩個手段。但出口這個，很多省市不靠海、不臨邊，又不在交通要道上，哪裡有機會和出口對接？至於投資，有數據表明，中國的投資有三分之一直接與房地產有關，三分之一間接與房地產有關，就是說，中國投資對經濟的拉動大約有三分之二來自於房地產。正所謂成也蕭何敗也蕭何，房地產佔了那麼大比重，一方面說明房地產功不可沒；另外也說明，如果房地產立馬崩盤，依靠出口和投資兩足鼎立的中國經濟便成了岌岌可危的獨立金雞。

如果你能看懂前面我所說的內容，我相信你的下一個問題會是，Zhengfu為什麼要倚重房地產到這種程度？是因為他們沒有腦子嗎？——當然不是了。要想明白這個問題，不如來回顧下這些年各地Zhengfu快速拉動當地GDP的常用手法

和規划行業的人接觸過就知道，中國大部分地方Zhengfu的規劃都是「規劃規劃，牆上掛掛」，其實Zhengfu通過規劃想做的，就是把老城區的房子拆了建新房子，拆舊房子有GDP，

造新房子也有GDP。

可如果你上任的時候，老城區已經重建了，任內不可能重建；或者拆了重建成本太高怎麼辦？那就在老城區旁邊的荒郊野嶺規劃塊地出來，修橋鋪路造房子，所做的一切都是GDP。國家發改委的數據表明，目前為止，中國有600多個城市，興建了1000多個開發區。

如果你上任之後開發區也沒你的份了，接下來怎麼辦呢？那就再規劃，把Zhengfu大樓從老城區搬到新城區。Zhengfu為毛喜歡到荒郊野嶺辦公？因為Zhengfu一旦搬過去，荒郊野嶺就可以修路修橋造房子了。這叫一點帶動一片，還能帶動一個走廊——把新城區和老城區的一條走廊都帶動起來了。

可Zhengfu辦公大樓也不能老搬，上一任剛搬過，輪不到你搬了又怎麼辦？搬學生啊，大學城你聽說過吧？一旦把學生搬到荒郊野嶺了，就需要生活設施、商業設施，然後就可以開發房地產了。很多城市建大學生城到了瘋狂的程度，比如河南鄭州，在東南西北各建了一個大學城。

要是你上任的時候很不幸，大學城也建滿了，輪不到你建了，還有什麼招數呢？——現在有個東西叫新農村建設，叫城鎮化，就是把農民的舊房子扒了，建農民新城。

你有沒有發現，這十幾年，我們Zhengfu做的這些事情，其實骨子裡有個共同的東西：拆房子、建房子，修路修橋賣房子。這麼說你應該明白，房地產對地方經濟發展扮演了多重要的角色。

今天我們看到，中國的城市面貌煥然一新，道路廣場金碧輝煌，綠樹成蔭。然而，房地產業在光鮮亮麗的外表背後，也藏著很深的隱憂。因為你仔細一想就會疑惑，地方Zhengfu哪來那麼多錢拆房子、建房子，修路修橋賣房子？是靠企業納稅嗎？當然不是，其實是靠賣地。這樣做的危害，你只要思考兩個問題就明白了：

一是地方Zhengfu債務雪球越滾越大。「賣地」的官方說法叫「國有土地使用權的有償轉讓」，在經濟學上叫「租地」，土地出讓金其實是這個土地70年的租金。問題是我們把70年的租金一次性收上來了，一次性把它花掉了，未來70年花什麼錢？所以這是寅吃卯糧，把兒子孫子的錢全部花完了。其實很多地方Zhengfu不僅把未來70年的土地租金花掉了，還把沒有賣的土地也抵押到銀行，借錢出來繼續花。

中國是一個有法律制度的國家，但不是一個依法治理的國家。法律制度是放在那裡看的，哪天領導想用了就用，不想用就一紙空文。比如我們國家有個法律叫《預演算法》，明文規定地方Zhengfu一律不能搞赤字財政、一律不能借債。可今天哪個地方Zhengfu不借債？那麼多地方Zhengfu借債，哪個受到懲罰了？

如果我們今天哪個銀行行長不識趣，拿出預演算法說Zhengfu不能借債。Zhengfu就問那你告訴我誰能借錢，行長說企業才能借，Zhengfu說這還不簡單，我們Zhengfu自己做個企業，專門借錢的企業，叫融資平台，聽說過嗎？

你覺得Zhengfu的融資平台借了錢會還嗎？根本就不會還，他不僅不想還，而且根本就還不清。因為你借了錢幹什麼了？本來Zhengfu應該收無償的稅，去修路修橋的，但現在不僅把稅花完了，還借了錢去修路修橋，你覺得他們拿什麼還。

再者你就換位思考下，如果你當了領導，你招商引資有了稅收，你會去替前任還錢嗎？還是把這個錢自己花了做更多政績出來？如果你不確定，那你再想一個問題，如果你不還錢有風險嗎？銀行敢上你們的逼債嗎？他敢上門，你就問他，我欠你錢嗎？是我借的嗎？是融資平台借的，融資平台是什麼？有限責任公司，懂嗎？什麼叫有限責任公司？你再敢逼債我讓它破產倒閉。不信你試試看。所以，銀行根本就不敢竭力催Zhengfu還債，只能和Zhengfu坐上同一條船，同生共死。

那問題就來了，Zhengfu花了那麼多錢不打算還，這個窟窿總要有人補，那到底誰是這個遊戲里的買單者？

銀行的錢是哪裡來的？銀行的錢是全體國民節衣縮食把自己錢存出來的。你把錢存進銀行的目的是什麼？你希望錢保值增值，等你想買東西的時候取出來花。可是銀行把這些錢貸出去了，而且這些錢有去無回了。中國老百姓很淡定，居然不著急，你要知道，這個錢放到銀行里就沒了。你為什麼不擔心，因為你居然相信，銀行是國有的，他們背後有個大老闆叫中國人民銀行。可是這個大老闆有什麼本事掙錢嗎？他們根本就沒有，只有印鈔機在那裡。實在不行就印錢還給你，可他印出來的錢和你存進去的錢一樣嗎？不一樣啊，這件事情不是未來才會發生的事情，而是已經在發生了。請問十年前10萬塊錢可以買什麼樣的房子？現在10萬塊錢又能買什麼樣的房子？

這個遊戲玩好了，房價飆升，你耗盡一輩子心血只夠買房；這個遊戲玩崩盤了，通貨膨脹，你存在銀行沒買房的錢同樣會莫名其妙地沒了。所以並不是你以為的，房價崩潰了你就能買得起房。

所以有人說房地產對中國經濟造成了極大的傷害，今天有人說，房地產綁架了銀行、綁架了Zhengfu、綁架了老百姓。可真的有這個綁匪嗎？如果真的有這個綁匪，我們聯合起來把它趕盡殺絕不就的解放了。可綁匪有嗎？綁匪在哪裡？綁匪在我們每個人的心裡。Zhengfu官員要陞官、開發商要掙錢、老百姓一根筋地想買房，我們齊心協力，用自己的貪慾，養活了這樣一個綁匪。

十多年前就有人預言中國房產要崩潰了，預測了十幾年了，但房地產價格還是一路飆升。為什麼？你只要想一個問題——如果房地產崩潰，第一個完蛋是誰？是開發商嗎？是老百姓嗎？是誰？其實是Zhengfu和銀行。所以，沒有一個Zhengfu和銀行希望自己完蛋。很多人說市場經濟規律不可抗拒，但我可以明確告訴你，只要中國Zhengfu不想讓房地產完蛋，中國的房地產就一定不會完蛋。你知道為什麼嗎？因為在中國，Zhengfu不僅是房地產的監管者，自己就是地主。

如果今天房價不斷下跌，眼看就要崩盤了，你知道Zhengfu有個絕招是什麼？非常簡單，Zhengfu宣布不再賣地。不再賣地的結果怎樣？供給就固定了，Zhengfu要刺激需求的方式太多了，比如舊城改造、棚戶區改造，比如說改善人民生活，把舊房子一拆，老百姓是不是就要買新房子？Zhengfu作為規則制定者，只要稍微動動手腳，改動下規則，結果就還是對他們有利。

所以，從整體上來就講，房地產還有得好日子呢。不是你說它完蛋，它就完蛋的。

答疑：

1、不知道城市在擴張么，怎麼會賣完了土地子孫沒有土地賣？

城市化深入之後，人口會慢慢減少，這是中國未來二三十年就會發生的事情，沒有人了，城市擴張了幹嘛？到時候賣地生財這條路就被堵死了。而現在把未來70年的土地租金都收回來了，理論上子孫只能做別的替你還債。但實際上，子孫zhengfu也未必是善茬，如文中所說，玩個通貨膨脹的遊戲，欠的債就變相減少了。

2、那到底還要不要買房？

正文提到「有人說房地產對中國經濟造成了極大的傷害，今天有人說，房地產綁架了銀行、綁架了Zhengfu、綁架了老百姓。可真的有這個綁匪嗎？如果真的有這個綁匪，我們聯合起來把它趕盡殺絕不就的解放了。可綁匪有嗎？綁匪在哪裡？綁匪在我們每個人的心裡。Zhengfu官員要陞官、開發商要掙錢、老百姓一根筋地想買房，我們齊心協力，用自己的貪慾，養活了這樣一個綁匪。」

作為普通老百姓，正是你一根筋買房的慾望讓這個人為刀俎你為魚肉的遊戲能玩得下去，也沒辦法，即使全國人民觀念都變了不願意買房，zhegnfu也有辦法通過別的方式掏空你的口袋。所以在這個遊戲里，你只能選擇參與之後被掏空，和不參與同樣被掏空，根本沒有中間道路。

3、那如果決定買房，應該在哪裡買房？

投資性買房第一要考慮的是位置，第二要考慮的也是位置，第三要考慮的還是位置。

文中分析的時候，沒有區分城市，只是在闡述基本原理。但其實中國的眾多城市，一個城市和另外一個城市差別極大。比如我們的鄂爾多斯，是玩房地產遊戲玩得崩盤的地方，連接盤俠都找不到了，你再作為投資買房的選擇，當然是不值當的。未來北上廣深隨著人口的繼續湧入，房價還會繼續漲價，作為投資性購買是可以考慮的。但如果小打小鬧地投資二線城市就得慎之又慎，一不小心就玩得沒有接盤俠了。小城市投資買房，得考慮城市的產業發展情況，因為產業發展好了，才會有人口繼續湧入，有了人口，房價才有上漲的可能性。那些產業萎縮，人口減少的城市砸錢打造出來的住宅，作為投資性購買，恐怕不是一個好的選擇。

4、那我一輩子租房不可以嗎？

先給你看一組城市買房和租房的對比數據：

光看數據，似乎只是因為中國人太保守了，很多人會跑出來嘲諷中國老百姓一根筋地要買房。但其實很多國家租房率之所以那麼高，不僅僅是文化的問題，而且還離不開強大的社會支持。舉個簡單的例子，在中國租房，最讓人擔心的就是兩件事，一是你不知道明年房東會不會漲漲得自己接受不了；二是你不知道房東會不會突然把房子賣了不再租給你。但在國外一些城市，都會規定房子租出去多少年不得收回，每年房租上漲不能超過多少比率，從而讓租房和買房的居住體驗差別不是很大。而zhengfu之所以能出台這樣的限制政策，是因為即使這樣限制，也不至於損害房屋出租房的利益。但在中國，既沒有這樣的政策，也沒有支撐這政策實行的底層支撐。

很多人覺得買房好，是因為房地產的遊戲還在運轉，還有接盤俠，所以資產能增值；等到你買了房的城市這個遊戲玩不下去了，或者不再玩了，你的房子也就沒有增值空間了，等待你的只有沒有還完的房貸。

也有人覺得買房愚蠢，租房才是王道，說這話的時候，先掂量下自己是因為付不起首付才這麼說，還是真的有錢也不買房才這麼說吧。

所以我的建議，有點錢就去一線城市買房；沒有錢，就到二線城市居住；錢很多想保值，可以考慮到經濟正在騰飛的鄉鎮做房產開發，在未來城鎮化的道路上，城鎮房地產是一塊肥肉。

5、你說的太黑暗了，抹黑zhengfu，很多城市努力發展產業的功績都被你故意遮蓋了！

這是一篇講房地產的文章，我當然只講房地產了！文中說只要zhengfu不想讓房地產崩盤，它就不會崩盤——這麼說的前提，就是城市人口眾多，房子還沒法滿足所有人需求，也就是需求大於供給。要是像鄂爾多斯那樣明顯供大於求的城市，這個遊戲自然玩不下去。

而且，說房地產是zhengfu喜歡玩的遊戲，並不是說他們沒有做的別的事情。很多城市在積極布局發展產業，當這些產業發展壯大到其稅收佔了zhengfu財政收入的大頭，房地產所佔份額被稀釋到很小的比例時，zhengfu自然不會再玩房地產的遊戲了。

6、你寫這文章，不怕被請去喝茶嗎？如果你真的不怕，幹嘛要把不敢寫漢字，要寫「zhegnfu」？

我敢斷定這樣的文章不會被請去喝茶，原因在於，我並沒有指責任何一個地方zhegnfu，應該沒有人會把我當做需要請喝茶的對象。而在房地產要不要繼續玩這件事情上，guowuyuan和地方政府是有分歧的，guowuyuan希望各地不要把房地產作為經濟發展的主要推手，去搞中國製造和創新創業，只是很多地方zhengfu缺乏更好的經濟發展之道，所以還是死抱著房地產這個快速拉動GDP的稻草不放。我覺得zhengfu不會找我麻煩，但很怕知乎自我閹割式的審查機制通過檢測關鍵詞把文章刪了，所以用了拼音。

其實房地產發展的這種局面的形成，並不是一朝一夕的事情。猶記改革開放之前，中央和地方都窮，但改革開放之後，很多地方經濟迅速發展，一些經濟發達地區甚至有了叫板中央的能力。地方把餅做大了，卻不願意分給中央，大概在1992年的時候，中央很多機關窮得連單位工作人員的工資都發不出去。1994年，中央實行分稅制，就是在每個地方，除了有地稅，另外再設一個國稅，意思就是蛋糕做出來，國稅先把好的一塊切走，地方再來刮點渣。這樣一來，中央的財政危機立竿見影好轉了，但地方zhengfu又窮成狗，1997年前後很多地方學校老師遭殃了，鄉村教師成年累月發不出工錢。後來中央大手一揮，說分稅制我們是分定了，既然你們沒錢，就許給你們經營城市的權力吧，所謂經營城市，就是前面說的修橋鋪路拉高地價，然後賣地賺錢。

如果從1998年開始算起，各地搞城市經營已經16個年頭了，確實讓中國很多城市的面貌煥然一新，但不管是低端製造業產品大量過剩，還是城市建設資源大量閑置，都是很大的問題。中國大部分地方的城市建設水平，其實都遠遠超過了經濟發展對硬體基礎的需求，這樣做不是說不好，只是造城市需要錢和資源，造了放著，就說明資源沒有得到高效利用。比如某地造了機場，沒有客人，於是不得不出台「公職人員出差必須坐飛機才能報銷」的荒唐規定。道出這些真相併不是指責城市建設和經濟發展要不得，而是想說地方大量舉債搞城市經營賺錢的方式毒副作用太大。這個道理其實中央也明白，所以習zhengfu上台後搞了個地方zhengfu債務清查，意思就是告訴全天下，你們看，這些錢不是我們任內欠下的，陳年舊疾了，這個鍋我不背。

原先靠大量消耗資源和土地的經濟增長方式可能是在之前的階段不得不走的道路，但大家應該明白尋找新的經濟增長方式是歷史發展至今的必然，也是不得不做的變革。中央對此很清醒，只是很多地方領導，更多考慮自己任內的政績，還在繼續飲鴆止渴。

7、這篇文章太感性，你需要數據支持，要不然不跟柴靜一樣。

我給這篇文章的定位是這樣的：這不是一篇無懈可擊的文章，只是想給對房地產發展完全沒有概念的知友一些概念，如果有人有興趣沿著其中的某條線索去深入學習並有所得，我就覺得自己做了一件有意義的事情。

至於你說的數據、論證過程——要是我有本事的弄得嚴絲合縫，我不去出書賺錢，還在這裡跟你顯擺？不要把我和柴靜比照，自認為這樣把柴靜黑得太慘了。