聊聊避稅與中國人買房。

01-29

我的第二篇文章，寫給我那個只會拿錢買房或者存銀行的老媽。也想寫給對於有房子問題困擾的朋友。

引子：

Leona Helmsley, "Queen of Mean", ever said "we dont pay taxes. Only the little people pay taxes."

美國房地產業和酒店業女大亨Leona Helmsley曾經不屑一顧的說過：我們不交稅，只有小人物才交稅。

正文：

當今環境下，富人不交稅已經成為一個不爭的事實。並且這種情形已經愈演愈烈了。富豪們利用私人銀行，離岸金融中心和家族信託享受著各種優惠：財富高度保密，合理的避開稅收，沒有外匯限制等。馬太效應告訴我們：富人會越來越富。

在私人銀行的幫助下，全球至少有21萬億美元，甚至高達32萬億美元，從多個國家流向像瑞士和開曼群島這樣的秘密轄區——避稅港。所有的國際大銀行都承認離岸公司，並願意為其設立銀行賬號及財務運作提供方便，因而富豪群體通過離岸公司轉移個人資產十分便捷。

作為全球最大的私人銀行，全球最大的外匯交易商，全球最大的資產管理商，瑞銀集團早在 n1713年就已在日內瓦會議上制定了「禁止將客戶的信息透露給其他人」的銀行法，為瑞銀集團最終成為「世界金融的避難所」和逃稅者天堂的堅實基礎。

家族信託最受歐美國家和香港富人歡迎的就是它合理避稅的功能。通過家族信託，委託人將財產所有權轉移給受託人，在法律上，納入信託的財產已不歸屬委託人所有，因此不屬遺產範疇，所以不用繳納遺產稅。

眾所周知的華人首富李嘉誠，年賺67億港元，卻合理避稅繳納零元所得稅，其避稅的其中一種方法就是設立家族信託。據了解，李嘉誠至少設立了4個信託基金，分別持有旗下公司的股份，並指定了其妻子及子女為受益人。

有些富豪為了要避稅，索性入籍低稅甚至是無稅的國家，如瑞士，列支敦斯登，安道爾，摩納哥等。

2011年高達1780名美國人放棄國籍，「稅收支出」是「脫美」重要原因，放棄國籍成了美 n國人避稅的重要方式。其中包括F1賽車冠軍舒馬赫、瑞典宜家傢具創辦人坎普拉、美國黑人歌手蒂娜-特納。

在Facebook即將進行首次公開募股（IPO）的時候，該公司聯合創始人愛德華多?薩維林（EduardonSaverin）在獲得屬於自己的數十億美元之前，放棄了美國國籍，以此使其大大減少了納稅額。因為依據美國現行稅制，一旦公司上市，就不能在股票價值上弄虛作假。

目前的中國：

我國目前尚不用繳納遺產稅，但現在看起來，是一個件在未來發生概率很高的事件。2016年6月24日，國土資源部證實了2016年不動產統一登記制度要在基層全面落地實施。這意味著房地產稅基本已經是板上定釘的事情了, 在全球徵稅這個大環境下，為未來徵收的遺產稅埋好了伏筆。

接下來我們聊一聊房子的問題。

首先請記住：房子，股權，它們只是財富的一種表現形式，不可能成為財富傳承的工具。

舉個例子：一個富豪有一棟2000萬的房子，他有兩個兒子。

第一，繼承流程複雜：

凡領取《房地產權證》的房屋，當房屋的權屬人死亡後，其合法繼承人就可以申請辦理該房屋繼承登記。大致步驟n如下 :

1、房屋評估：首先必須通過評估公司對房屋進行市值評估。評估公司會根據房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡等重要因素，作出專業的價格分析和樓價評估，定出準確的物業市值價格。

2、繼承公證：申請人應當到房屋所在地的公證處辦理繼承公證，領取繼承公證書。在辦理公證時，必須提供房屋權屬人的死亡證明書、合法機關出具的合法繼承人名單證明，以及原房屋權屬人立有的遺囑(如有遺囑)，亦應提交遺囑原件。若部分合法繼承人自願放棄繼承權，必須出具放棄財產承諾證明。

3、房屋測繪：申請人須到房地產測繪部門申請辦理房屋面積測繪或轉繪手續，領取測繪成果或者附圖，以便辦理產權登記手續。

4、繼承登記：申請人持房地產權證、繼承公證書、房屋測繪等證明到房地產交易中心申請繼承登記手續。填寫《房地產產權登記申請書》，並遞交上述資料後，辦案人員將收件立案受理，並核發回執。待一切資料審核後，即發放已更改權屬人的房產證明。

5、規定需遞交的其它資料：如涉及該房屋權屬等事項是法院判決、裁定或調解的，必須繳交法院判決書、裁定書或調解書等。如該房屋經實地測繪，發現已經改建或存在違法建設的，必須提交規劃部門的報建審核書或處理決定書。

在繼承公證裡面，

1.富豪的遺產，是所有繼承人的共同財產。

2.繼承人對共有的財產的分割協議，只要每個繼承人同意並簽字，即可產生效力，任何繼承人都不得違約。

3.如果每個繼承人對繼承的共有財產分割，無異議，可以憑此協議辦理過戶手續。

可以想像一下：如果哥哥或者弟弟人在國外，或者有矛盾，根本不想回國，富豪的房子是沒辦過戶的。

第二，繼承過程涉及的稅費：

1.繼承權公證費用：繼承權公證費按照繼承人所繼承的房地產的評估價的2%來收取。

2.房地產價值評估費用：不一致，一般0.5%

3.房地產繼承過戶稅費：由房屋評估價0.05%的合同

印花稅、100元的登記費、5元的權證印花稅組成。

4.契稅：法定繼承人繼承房地產，免契稅，對非法定繼承人根據遺囑承受土地、房屋權屬的，需要繳納契稅3%。

「2016年，溫州部分市民發現正常買賣二手房後無法完成交易。原因是土地到期了。而國土資源部要求繳納三分之一到一半左右的房價的土地出讓金才能續期，重新辦理土地證。」

5.土地出讓金。

第三：難於隱蔽、易被凍結

這是房產的物理屬性決定的。不管你到哪裡，房產就在那裡，不悲不喜。在財富傳承過程中，家庭關係的複雜，資產歸屬的複雜容易帶來糾紛。一旦出現糾紛，房產將作為爭議資產被凍結。

第四：無法避債

繼承中債稅優先。如果欠了外債2000萬，有房產2000萬，怎麼繼承呢？就不用繼承了，先還債。

第五：無法避稅（遺產稅）

按照《遺產稅草案》，最高遺產稅率50%。假設房產2000萬，現金1000萬，遺凈額為3000n萬，則需要繳納的遺產稅為1034萬。本例還可以，現金1000萬留著正好交遺產稅。

120*20%-5=19萬

300*30%-25=65萬

n500*40%-75=125萬

n2000*50%-175=825萬

合計19+65+125+825=1034萬

最新的遺產稅法案裡面規定，繼承人要在規定時間內繳納遺產稅。

總結：

房產、股權，只能是財富的一種表現形式，不可能成為財富傳承的工具。中國人喜歡購置房產，甚至近年來不少人去海外購置房產，從投資的角度無可厚非，但其中帶來遺產稅等各種新的風險應當採取財富管理工具加以防範。應當認真分析財富的特點，明確財富傳承需求後，運用遺囑、保險、家族信託等各類工具的長處，避免短處，才能做好財富傳承規劃。

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