為什麼說青年公寓已到轉折點？

導讀

站在公寓的角度看公寓是沒有機會的，從資產管理的角度看公寓，從金融的角度看公寓才會柳暗花明。互聯網與不動產資產管理的結合是最大的戰場，中國存在足夠的需求和資金來支撐不動產資產管理領域，這將是「獨角獸」誕生的地方，而未來能夠勝出的企業，或者是規模化的大企業、或者是小而美的社區房屋資產服務商。

1

2016、2017年是公寓行業急劇發展膨脹的時期，之後會慢慢進入洗牌和調整的時期。公寓創業一哄而上的時段已過去，青年公寓是資產管理前期的形態和階段，未來它們將走向不動產資產管理，這代表著真正的藍海。今天房地產資產目前的價值保守估計200萬億，其中150萬億為住宅，這是更大的市場。站在公寓看公寓是沒有機會的，從資產管理的角度看公寓、從金融的角度看公寓才能柳暗花明。

2為什麼看好不動產資產管理的發展？

首先，租房的市場潛力足夠大。從數據測算來講，新房的成交總額大概7.5萬億，二手房3.5萬億，租金1.5萬億。住宅中，60%是業主自有自用，40%是用於出租。

其次，住宅資產管理比例會更高。以北京為例，北京大概120多萬套的房屋屬於租賃狀態。在日本房屋租賃只有不到4%是C2C狀態，11%是僅委託中介招攬房客和簽約，14%部分管理，65%完全委託機構管理。

再次，貨幣化率差異。新房領域0.8%的代理費率下降趨勢明顯，二手房也難以再有一個鏈家，這些領域已不太會有新的機會，自如才是真正的未來。

在美國和日本資產管理行業的龍頭企業市值遠超新房和二手房。

中國存在足夠的需求和資金來支撐不動產資產管理領域，

理由如下：

第一，中國戶均住房套數大於1，房屋管理的需求開始出現較大增長。

美國1976年之後進入二手房主導的市場，金融和房地產政策關係更加緊密。從住宅存量角度看，中國未來五年處於由增量市場向存量市場過度的階段。

第二， 住房的所有者與租賃家庭之間的聯通器被打開。

傳統的連接方式是二房東、房管、普通租賃，未來會有更多包括青年公寓在內的專業機構參與，從用戶的角度租房與買房間的替代性會越來越強，這將是一個更大的市場。

第三，從流動人口的城市化帶來需求。

中國流動人口2.7億，61%的外來人口產生租房需求，其中16-40歲的佔比56%，其中服務業從業人員43％，服務業從業可以獲得穩固的收入來支撐真正的租房需求：月支付租金475元。最後，一線城市人口佔比30%。流動人口的住房需求大約是650億。

第四，白領人群的消費升級。

每年大學畢業生數量為750萬，其中大約30%會每年固定流向一線城市，假定月租金2300元，則市場規模為1500億。

兩者相加市場規模約2000億，最大的企業自如租金收入不到50億，在這個市場里仍然很小。

第五，資本瓶頸的逐步解除。體現在

（1）一二級市場的聯動能力很強，企業融資渠道多元化

（2）公募向私募化趨勢明顯，放大了標的融資能力

（3）產業資本競相進入。

從美國來看，最大的商業地產運營商西蒙房地產集團是市值最大的房地產開發商近6倍。從日本來看，估值千億以上的三井、三菱和住友，都是綜合性房地產企業。做資產管理為主的Leopalace21也有100億估值。日本資產管理行業完成了三個閉環才走到今天：一是服務的閉環，二是金融的閉環，三是開發的供應鏈閉環。

中國未來會有三類企業能夠存活下去

1. 第一類企業是在資金端、品牌端、在很多層面有綜合優勢的開發商，像三井不動產這樣的企業，這是我們新的對手。

2. 第二是是自如這樣具備原有的經紀優勢和經驗積累。

3. 第三類是保險公司這樣具有廉價的資金，有長期的資金匹配需求，對租賃的現金流和資產負債表能夠匹配在一起的。

這三類未來真正意義上能走到最後的企業，要麼特別大、要麼特別小。類似業態在銀行業、中介行業都廣泛存在，美國金融機構剩下兩類，第一是大型綜合的服務機構，另一類是小的社區銀行，能夠深耕社區、深耕用戶，能提供個性化服務。因此住宅資產管理行業未來要麼是規模化的大企業，要麼就是定製化、小而美的企業。給大家建議也非常清晰：如果你沒有萬科那樣的能力，也沒有自如那麼好的條件，那麼就踏踏實實做一個讓自己良心過得去的二房東就好。

【來源：小二書友會】

（我們致力於保護作者版權,部分作品來自互聯網.無法核實真實出處,如涉及侵權,請直接聯繫小編刪除.謝謝!）

短租房東孵化群

　　短租房源到底怎麼找才合適？房間如何改造得更受房客歡迎？上架了卻沒訂單怎麼提升入住率？短租房瑣碎事情很多該怎麼經營？短租群太多，信息雜亂，經營安全問題人云亦云不知該聽誰的？

淘BNB短租房東孵化群：只孵化最落地的短租房東！

　　加入孵化群請搜索添加群主個人微信號（taobnb）發送：我要孵化

　　按月計費：50元/月，按年計費：450元/年（點擊閱讀原文查看詳細介紹）

服務有價，商機無價，快速上手成優質房東，開啟短租孵化器模式

微信開通置頂功能啦！

你把淘BNB置頂了嗎？

▼在微信號主頁打開置頂功能即可