在給公司估值時，有時採用營運現金流 OCF 這個值來估（注意，不是用 DCF 估值法）。它的邏輯在哪裡？

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折現率該怎麼選擇？要用這個值來估值有哪些假設前提？

DCF是現金流折現法，所以無論你用什麼現金流來折現，它都是DCF~ 所以你的問題應該是什麼時候使用營運現金流OCF來折現，而不是「自由現金流FCF」。

你說的營運現金流OCF實際是來源於現金流量表裡，基於「收付實現制」原則計算出來的「來自於經營活動的現金流」。按照傳統的DCF方法，一般不會採用基於「收付實現制」原則的現金流。一般情況下，計算自由現金流採用的是基於權責發生制的數據，調整利潤表再減去再投資得出。和OCF最大的不同在於：1、FCF假設全部的收入及成本、費用，都是「現金流」，直接計算。2、FCF是滿足企業再投資之後的現金流。

而OCF是嚴格意義上的現金流，建立於收付實現制上，而且它沒有考慮「再投資」的支出。

之前我在別的答案中回答，OCF不太可能用於DCF模型，因為太「保守」了，而且又沒有考慮再投資這一塊，和FCF是沒有兩毛錢關係。但是最近在實務中還真給我遇到用OCF折現的~

其實只要知道原理，什麼時候能用就好解釋多了。要用OCF作為現金流折現要有兩個條件：1、要精確考量嚴格意義上的現金流；2、基本沒有什麼「再投資」。

房地產項目公司還真的是符合以上的兩點。房地產項目公司不是一個「持續經營」的假設主體，他未來產生的現金流實質上是「存貨」不斷變現的過程。那麼真正的變現就很重要！所以用嚴格意義上的現金流去計算迴流的現金更加符合現實情況。第二，確實沒有什麼「再投資」。

所以像房地產項目公司這種，東西賣完也就散了的主題，他實際上就是資產的一個變現過程。像這類型的企業估值，用OCF也就顯得合情合理了。

所謂「估」就是在儘可能合理的情況下用一些普遍接受的邏輯計算，但是實際上在實務中，經驗感覺比數據更重要。如果大家都規規矩矩的按某方法計算判斷是否投資，也就不會有各種給人驚喜的創業公司了

折現率一般按照社會資本回報率來定，實際操作中看具體環境，比如境內估值有用5%的。

對於評價一家公司來說，現金流是一個很重要的價值指標，比如貝索斯的Amazon雖然公司淨利潤率並不高但是公司估值很高，很大一部分原因就是巨大營運現金流可以讓Amazon做很多投資擴張項目。

內地比如國美等零售業現金奶牛，黃光裕拿錢去做地產的事兒大家都很清楚吧，當然這是玩兒脫了。

不玩兒脫的比如巴菲特老爺子，他之所以能成為股神，是因為大都會人壽等保險公司提供了負利率的資金啊。