樓市大地震

1月15日，土地資源部部長姜大明發聲。

力哥定睛一看，嚇死寶寶（巨嬰）了，樓市要地震了。

姜部長說——

「

我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權「三權分置」，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。

但城裡人到農村買宅基地口子不開，嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館。

我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

政府將不再是居住用地唯一提供者。

」

上面這四句話翻譯成人話，意思是說農村宅基地的所有權（名義上的權利）是集體的，這個未來也不會變，資格權和使用權都是農民的，其中資格權（實質上的權利）依然是農民的，要堅決保障，決不能讓無知又貪婪的農民稀里糊塗失去土地，變成失地流民，影響城市穩定。

但使用權要進一步放開了。

過去農民的宅基地資格權和使用權是綁死的，目的是把農民拴在土地上，不要亂跑，便於統治。

改革開放後，種地不賺錢，大量農民進城打工，家裡的地就荒廢了。這是資源的巨大浪費，所以你家的地如果不種，就可以轉包給隔壁村的王二麻子，他種地賺到的錢每年分你點，這樣他也有的賺，你也有的賺。

農業有很強的規模效應，一畝三分地搞不好，要搞就一大片地一起搞，這樣農產品在市場上才有競爭力，棒棒噠~

但即使如此，同樣是農民，土地包給別人種地分到的錢，和過去15年城市房價飛漲帶來的近郊農民拆遷分到的補償款相比，一個天一個地……

但政府不願把農村土地的使用權完全放開，也就是宅基地的上市全流通，這麼一來會出現致命問題。

過去政府是城市建設用地的唯一供應方，政府想房價漲，或不想今後流入這座城市的人口再大幅增加了，就收縮土地供應；政府想平抑房價，或希望大量蓋房子吸納外來人口，就加大土地供應。

如果農民的土地可以隨意買賣，不管是賣給開發商大規模開發，還是自己建一個別墅小樓賣給買不起房的城裡人（小產權房），都會導致市場供應一夜間爆髮式增長，結果只能是城市房價暴跌，無數購房者斷供，銀行壞賬飆升，政府手裡的高價土地再也賣不出去。

往小里說，地方政府會餓死，往大里說，中國經濟會崩盤。

這兩個問題，政府無論如何也無法接受。

所以那些呼籲給小產權房正名的農民或者專家學者，都可以歇歇了，別做白日夢了。只要H旗不倒，你這輩子絕不會看到小產權房轉正的一天。你沒給衙門交過保護費（土地出讓金），就想自己獨吞？做夢！

那些因為買不起商品房而只能買小產權房的悲催一族，你們也要永遠清醒認識到：你們買的房子並不受國家法律保護和認可，你手上那張所謂的產權證並不是真正合法有效的產權證，你所有簽署的合同、購房款的銀行流水證明等等都是無效的。

今天你之所以還能繼續住在這套你「買」的房子里，只是因為運氣好。

首先，是把這個房子下面土地的使用權「賣」給你的農民，良心好，沒有出爾反爾，故意訛你，如果他現在要你滾蛋，你就得滾蛋。打官司也沒用，法院不支持，因為土地的資格權還是這個農民的，國家也不承認他私下把土地轉「賣」給你的行為。

第二，是你這房子還沒到政府征地拆遷的時候。一旦城市發展到需要徵收你所住房子的土地時，對有資格權的農民來說，那叫拆遷戶，意味著一夜暴富，比如深圳那邊，政府的征地補償款可能有八位數，但對你來說，那叫拆家戶，政府有權把你房子強拆，你給我滾蛋，一分錢不補償。

對那些買了小產權房的小夥伴，我只能說祝你好運。

大家一旦理解了這個本質問題，就能理解「城裡人到農村買宅基地口子不開」的含義了——不僅這次改革不會開，下次改革也不會開。

什麼時候有可能開？

中國經濟什麼時候脫離房地產捆綁了就可以開。

但在可預見的未來，我還看不到這個可能性……

宅基地不許隨意買賣蓋房子賣給城裡人，但可以自己蓋房子租給買不起房的城裡人。

姜部長說了這麼長一段話，核心就這意思。

但有個前提，這麼搞的主體，可以是農民自己，也可以農民合起伙來搞，也可以是村委會牽頭搞，還可以是農村的企事業單位來搞，可就是不許開發商參合，也就是別搞到最後又是開發商賺大頭，農民賺小頭。而要讓農民在蓋房子租給城裡人這件事上真正賺到錢，得到實惠，把錢留在農村，帶動農村發展。

三農問題年年都是政府一號文件，讓相對貧窮的農民借著房地產行業的飛速發展和城市化的東風致富，本就是十九大報告提出的解決新時代中國社會主要矛盾的應有之意。

另一方面，「房子是用來住的，不是用來炒的」，這句話說了快兩年，但很多城市房價還在拚命漲。歸根到底，大家還是不願長期租房住，還是拼著命想買房，所以政府這兩年才會越來越強調租售同權，租購併舉。

說是說同權並舉，但政府希望大家最好都去租房——只要還想買房，15年的慣性了，哪怕是所謂的「剛需」，骨子裡多少還有點「炒房」的意思，想借著買房實現資產增值。只有租房，才能徹底和「炒房」的念頭絕緣。

今後宅基地可以上市，但是只租不賣。這麼一來，在不衝擊城市地方政府既得利益（土地出讓金），也不會把房價沖崩盤的前提下，能大量增加租賃方市場的供給，房租將有進一步下滑的空間，就會吸引更多買不起房的城裡人選擇租房。

一石二鳥，妙哉。

但最終，這個政策還是會衝擊到現有的商品房市場。

因為今後更多的人會選擇租房而非買房，房屋買賣市場的需求就會減少，從而造成房價下跌壓力。

但是能入市的土地都在農村，真正的機會還是大城市近郊的農村，距離一二線城市太遠的土地也不見得能分到多少制度紅利。

而這些大城市近郊農村土地的大規模入市，衝擊的也是城鄉結合部的商品房，距離15公里以外的城市市中心的房子，依然很難受到影響。尤其是北京上海這種超一線城市市中心的房子，可以說沒有任何影響，因為周邊早就沒什麼土地可以開發了。

力哥多次說過，買房就是要買中心，中心，還是中心。

未來一二線市中心的房子依然可以閉著眼睛買，但周邊郊區新城的房子就要謹慎了，因為周邊不差地。

但如果你早已買不起市中心高價房，只能勉強買得起郊區新城的話，該怎麼辦呢？

力哥不知道。

我只能告訴你，這些房子的租售比未來會進一步降低，買房的性價比會越來越不如租房。

那麼問題來了，你還會堅持要買房嗎？