13億吹成200億 揭開錢寶江北智慧城的真相
上周，老南一篇《錢寶，後續影響超乎想像》，一不小心成了網路熱文，還上了知乎熱搜前三。
自然錢寶粉絲的謾罵也不少，還有下圖這樣，打著「城鄉規劃博士」的名頭，不知哪裡來的蜜汁自信，還要老南「正面回答」。
好吧，既然你問了，那今天老南就如你所願。
作為一個天天幫客人看各種金融產品能不能買的獨立理財師，分分鐘扒皮給你看。
讓你看看，看看你們的大善人，到底是商業奇才，還是忽悠天才。
考慮到這會還不死心的「寶粉」，都會提到，錢寶在南京江北核心區域，10億收購的江北智慧新城，當前值200億。那就從這裡扒起。
今天 老南想說
一、「江北智慧新城」到底在哪？
在百度地圖裡，搜索「江北智慧新城」，結果是：
老南問了下16年底，在江北精準高位賣出投資房的暗夜兄弟，江北有個「江北智慧新城」？估值200億？他也是一臉懵逼。
考慮到錢寶的官方宣傳，這個項目，是從「福中」買來，那搜索下「福中智慧城」：
好了，有結果了，但這個「福中智慧城」，到底是不是錢寶的「江北智慧新城」？
我們去「福中」官網看看項目描述，2013年的：
再看看錢寶的宣傳：
一模一樣，「佔地215畝，總建築面積45萬平方米」，就是這裡了，目標鎖定。
這個位置，老南承認，的確是江北核心區域，那為何「福中」16年8月，十幾億就賣了？錢寶買了沒兩天，就宣稱值200億？此處必有妖孽。
二、神奇的規劃
天朝有句俗話，「只有錯買，沒有錯賣」。我們先去南京規劃局官網查查，不查不要緊，一查就查出幺蛾子來了：
http://www.njghj.gov.cn/NGWeb/Project/ProjectDetailMap.aspx?ajlsh=2011991626
注意，用地性質：生產研發用地！
這裡普及一個知識，用於房地產開發的土地性質，分為：住宅、公寓、商業、辦公等，不同土地性質，上開發出來的房屋性質、用途均有不同。
所謂「生產研發用地」，是國家鼓勵扶持科技事業，遠低於正常土地價格出售。
但有非常多的限制，如只能科技企業辦公入駐，產權50年，產權不能分割銷售（最新政策交納土地出讓補償金後可銷售50%）。即使銷售，只能以公司名義購買，而且還不是什麼公司都能買，必須要科創型公司，而且不允許空殼，要有納稅記錄的。
正是因為土地性質原因，「生產研發用地」上的辦公房的價值，別說和住宅比，就是和辦公樓比，也便宜很多。
如同樣是「生產研發用地」，南京河西（全市房價之巔）康緣智匯港，銷售均價17500左右。同區域住宅均價妥妥35000以上，辦公樓也25000以上。
說白了，這塊土地，不是一般的不值錢，是非常不值錢，周邊房價再怎麼漲，和他沒任何關係。
這裡補充下，南京規劃局官網只能查到這個項目的一期。老南了解了下，當時南京浦口有個規劃辦，這個項目的工程許可，是規劃辦辦的，沒有走規劃局的管理系統，所以規劃局系統查不到，要查以前的紙質檔案。
2009年的規劃條件是143497平米，差不多就是21畝。當時建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，都只在規劃局辦了一期；其他都在浦口區規劃辦辦的。
但很明確，整個「江北智慧城」的土地性質，全部是「生產研發用地」。這塊地，不值錢。
三、到底值多少
寫到這裡，很寶粉可能還是不死心，我們再繼續。看圖：
「江北智慧城」東側，是「正榮潤錦城」，住宅，西側是「中科創新廣場」，土地性質和「江北智慧城」一樣，也是「生產研發用地」。
我們看看價格如何：
住宅，30000左右。
圖片來源：鏈家網
「中科創新廣場」，官網首頁的銷售價格，9700，僅幾百米之遙住宅價格的30%。
下面我們來嘗試給這個牛叉項目估值下，老南請教了位老銀行，也是我們「石榴詢財」的資深顧問：
生產研發用地，土地單價可以比照工業一級基準的420元/畝，上浮20%，不會超過500元/畝，高層土建成本2500元/平，配套500元/平。這是當前的價格，基本上每隔三年土建成本就要往下調整150。
215畝總地價，按照500元/平，約7000萬。
總建築面積45萬平方米，建築價值450000*（2500+500*0.3），約11.95億元。
也就是大概粗算下，按照當前的成本，整個項目的價值，13億封頂！
算的準不準呢？很巧，就這塊地，在福中手中的時候，有一場官司，
判決書里，有這麼兩句話：
由啟東公司承建福中公司開發建設的」福中IT產業升級研發生產基地一期工程」，約定工程價款7586萬元。評估面積33039.4㎡，總地價1209.24萬元。
算下來每平方2298，我們測算的（2500+500*0.3）的2650，考慮每提前三年建築成本要往下降150左右，2250幾乎一致！
所以，福中十幾億賣出這個項目，完全沒毛病。而且據老南了解，這個項目因為土地性質的原因，已爛尾多年，沒人接盤。
根據百度街景的圖片，14年、16年，主體工程沒有任何變化，一直爛尾狀態。
結果錢寶居然不但接盤多年沒人碰的爛尾樓，還把十幾億的東西，沒任何評估報告，到手後沒多久，靠幾篇新聞稿，就吹到200億的估值。
關鍵還有人相信。
要知道，前陣子，富力從萬達手中，含北京萬達嘉華等77個酒店全部拿下，才199.06億元。
再提一句，錢寶反覆提的這個項目，被評為南京「新型工業化50個重點大項目之一」是在2010年，江北新區被國務院批准設立為國家高新區，是在2015年6月27日，均在錢寶17年8月接手項目之前。
四、項目現狀
今天上午，老南安排石榴叔去跑了趟，作為曾經拿過記者證的石榴叔，現場拍的照片：
就中間這塊空地，以及兩側兩棟高樓。土建均是福中做的，大樓的外立面，據現場了解，是錢寶買下後做的，原因你懂的。
細心的石榴叔還有個發現，現場大量遺留的各種品牌的礦泉水瓶等，時間均是17年9月，而10月之後的都看不到。說明這裡17年9月之後，全部停滯。
而且，規劃中的部分土地（7棟獨棟辦公房），福中已經賣給其他公司了（上面判決可查），並沒有賣給錢寶，所以，13億的東西，也是縮水的。關鍵，這個爛尾，後期處置都很難。
今天這篇廢話 老南想說
所以，寶粉們，看到這些，就別執迷不悟了，抓緊報案吧。
任何東西的價值，僅看網路上的宣傳，會害死人的。
首發公眾號：石榴詢財
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