買房交定金，你該怎麼退？

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先說觀點，不管是定金還是訂金，開發商都不想退給你，所以不用擔心支付的是哪個「ding」金，只要辦法多，什麼錢都能退。

很多人買房的時候，會糾結支付的是「訂金」還是「定金」，認為前一個能退，後一個不能退，它們是有一些區別，但如果前者具備後者的一些要素，比如作為成立合同、簽訂合同的擔保，即使寫的是訂金，在法律上依然會被視為定金。

而對開發商而言，不會因為寫的是訂金就會退給你，也不因為是定金就不會不退給你。

退定金分為三種，主動退，協商退，被動退。

第一種，主動退。

當你和開發商說你不想要房子的時候，開發商直接退給你。這種情況幾乎不存在，除非本來就是關係戶，或者說關係已經很硬了，想不退給你都不行，一般不會出現這種情況，所以想要退定金或者退首付從而達到無成本退房的朋友們，千萬不要有這種幻想，不管是不是「訂金」，都不要直接跟開發商說你錢不夠或者你看中了別的房子之類的話，這樣也就給了對方不退你錢的證據，所以，不是關係特別硬，你就不要主動提退定金。

第二種，協商退。

一般都是你跟售樓小姐姐說你要退房子，小姐姐說我跟領導彙報一下，如果沒有一口回絕，就可能還有機會，比如剛好他們房子都定出去了，還有人要買，剛好把你的換成她的，這樣她賣房的工作量也完成了，也不影響你們的交易。這時候售樓小姐會給你提供一個可以操作的方案，這種協商退往往會要購房人承擔一定的成本，也許是開發商，也許是售樓小姐，比起不退，購房業主也賺到了。

第三種，被動退。

開發商迫於壓力不得不退，根據交付定金的階段有不同的操作，比如，交了定金，合同還沒有簽訂，那如果有不歸屬於雙方的原因導致合同不能訂立的，定金是要退個我們的，2003年就已經出現了明確的規定：「因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」

又比如，定金交了，合同也簽訂了，定金能不能退？也有機會，如果這時候開發商還沒有取得《商品房預售許可證》呢？所以讓開發商被動退的關鍵在於能夠找到開發商的問題所在。什麼，找不到問題？真想退的話，找個房產律師好了。

沒錯，我就是房產律師。

參考法條：

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

《合同法》

第一百一十五條　當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

第一百一十六條　當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

《商品房預售管理辦法》

第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。