房價真的要降了嗎？監管層宣布：這些資金不能進入樓市

文/小白讀財經（ID：xiaobaiducaijing）

12月22日，股市樓市再傳大消息！或許因為太專業，沒有引起媒體足夠的報道，但實際上這個消息對股市樓市有很重要的影響。

12月22日，銀監會發布《關於規範銀信類業務的通知》，通知主要內容大概有下面3點：

1、商業銀行對於銀信通道業務，應還原其業務實質進行風險管控，不得利用信託通道掩蓋風險實質，規避資金投向、資產分類、撥備計提和資本佔用等監管規定，不得通過信託通道將表內資產虛假出表。

2、信託公司不得接受委託方銀行直接或間接提供的擔保，不得與委託方銀行簽訂抽屜協議，不得為委託方銀行規避監管規定或第三方機構違法違規提供通道服務。

3、不得將信託資金違規投向房地產、地方政府融資平台、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。

看了上面3段話，相信90%以上的人都懵逼了 ，第1、第2點太專業，看不懂沒關係，你只要知道第3點就夠了，只恰恰是第3點，對咋們以後的投資買房影響最直接。

新規最核心的要求就是限制信託資金違規投向房地產、股票市場等領域，側面反映了股市樓市中很多資金是通過信託通道進來的，大家普遍好奇，到底進來了多少錢？講真，目前還沒法進行確切的統計。

但是根據《中國理財產品市場發展與評價》一書得出的數據：截至2016年底，國內信託業規模達到20萬億，當中以資金信託佔主導地位，那麼資金信託投向主要有哪裡呢？

根據測算17.76萬億（截止2016年末）資金信託投向是工商企業4.33萬億，金融機構3.62萬億，債券1.92萬億，股市0.63萬億，基金0.28萬億，房地產1.43萬億，其他5.25萬億。可見房地產是資金信託主要投資對向。

那麼資金信託的錢來自哪裡呢？

銀行是信託資金的主要來源，根據測算，銀行資金直接或間接通過信託進行投資的資金在5萬億－10萬億不等。

這些錢主要通過兩種渠道進入樓市和股市，一是通道業務；二是委外業務。

什麼是通道業務？這份文件給出了明確答案：

銀信通道業務，是指在銀信類業務中，商業銀行作為委託人設立資金信託或財產權信託，信託公司僅作為通道，信託資金或信託資產的管理、運用和處分均由委託人決定，風險管理責任和因管理不當導致的風險損失全部由委託人承擔的行為。

說白了就是銀行是不能直接購買二級市場股市或者給開放商貸款用於拿地的，但信託可以，於是銀行和信託簽一份信託協議，通過信託將銀行理財資金投資股市、樓市，過程中名義是信託機構運用信託資金進行投資，實際上背後是銀行在操盤，信託只是作為一個通道而已。

關於通道業務，通知中明確表示「商業銀行對於銀信通道業務，應還原其業務實質進行風險管控，不得利用信託通道掩蓋風險實質，規避資金投向」，也就是說雖然直接購買股票的不是你銀行，但是繞來繞去，無論怎麼轉悠，實質上資金還是來自你那裡，這是不允許的。

另外，通知還明確表示信託公司「不得與委託方銀行簽訂抽屜協議」，什麼意思？

很簡單，銀行業務一般分為表內和表外，表內業務往往受到銀監會各項指標的約束，比如銀行表內貸款是有額度限制的，但是又想放貸多賺錢怎麼辦？其實也很好辦，銀行A找到了信託B，委託B設立信託計劃給企業C借錢，然後銀行A用理財資金購買了B的信託產品，最後錢還是銀行自己，達到了規避監管的目的。

但這當中可能會出現這樣一個問題，銀行A不可能平白無故給C借錢吧，肯定需要一點抵押吧，如果是明著抵押合同的話監管那肯定過不去，於是A和C私下籤了一個抵押協議，萬一哪天C還不上錢了，A有權把C的房子處理掉，這就是抽屜協議。

好了，銀監會這份文件明確規定「不得與委託方銀行簽訂抽屜協議」，就是告訴機構們這樣干是不行的。

所以銀監會的這份通知是金融監管強化的又一個信號，對於規範金融業秩序，遏制資金脫實向虛有很大的幫助。但短期來說，由於銀行違規資金被嚴堵進入市場，對股市樓市肯定是利空。關於股市未來行情，我在12月1日《2018年，到底要不要炒股？（資產配置篇）》一文有過具體分析（微信公眾號：小白讀財經，可查看）。

銀監會的這個文件再次告訴我們，2018年是金融強監管的一年，疊加了央行收緊貨幣政策，2018年的樓市不存在大漲的邏輯。但是在樓市「實行差別化調控」背景下，各主要城市也可能以引進人才為名，放寬特定人群的購房限制，從而對沖這一影響，所以樓市也不存在大跌的理由。

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