北京地王「爛尾」的背後：入市即虧？

作者 | 孫春芳

編輯 | 張伯玲

正午的陽光照在一片小樹林里，建築工人三三兩兩地從工棚里出來，走向工地。

這裡位於北京市南四環附近的新宮地鐵站西南一兩百米處。

這片鬧中取靜的地方，幾年之後，將變成兩個高檔的小區。

東西向的水泥路劃開了這兩個小區。路北是天悅壹號，由中糧天恆開發，目前已經開始預售。

路南的那個地塊，情況則要複雜得多。從2015年獲得開發權，幾經易主，仍面臨著開售的不確定性。這就是之前華僑城的新著東方，如今的泰禾·金府大院。

華僑城新著東方的幾經轉讓，只是近兩年來地王爛尾的一個縮影。

去年房地產實施最嚴調控，導致開發周期拉長，同時區域「限價」甚至直逼地王項目拿地樓麵價，開發商無利可圖，入市延緩。

此外，今年融資門檻提升、限購限貸等一系列調控政策的出台，使得房企資金回籠速度受到影響，資金不到也在一定程度上延緩了「地王」項目的入市。

克而瑞地產研究中心在調查2016年全國50個典型「地王」後發現，目前有14宗尚未開工，29個處於已開工未開售階段。

華僑城地王「爛尾」的故事

11月28日，在經過近30天的預披露之後，北京產權交易所正式披露了華僑城新著東方剩餘51%股權的轉讓條件和價格，掛牌底價為7.7億元，同時意向受讓方應代標的企業向華僑城支付47.583億元的貸款本金及15138.2025萬元的利息，且一次性付清。

北京僑禧公司項目方有關人員向騰訊財經《稜鏡》表示，目前還處於過渡階段，但最後肯定是泰禾集團接手這個項目，現在他們還在等華僑城總部方面的進一步通知。

不出意外，泰禾集團將以56.8億元的價格拿到剩餘的51%股權。

就此次轉讓和泰禾接下來的開發計劃，騰訊財經《稜鏡》致電泰禾集團董秘處，對方稱請隨時關註上市公司公告。

2015年11月，華僑城聯合華潤置地、招商地產以總價83.4億元、配建5.7萬平米公租房的代價奪該項目，這一價格成為當時丰台區的地王。

華潤置地、招商地產隨後退出，該地塊變成華僑城獨家開發，開發主體則是新成立的公司北京僑禧。

由於無法從金融機構融到開發貸款，華僑城只能以股東借款的形式撥給北京僑禧90億元錢，主要用於支付土地價款。根據披露，負債則由拍賣時的90億上升至約98.32億元。

泰禾集團如100%拿下該項目股權，需要支付108.63億元。比當初華僑城拿地時的83.4億元增加了25.23億元。

「當初華僑城以83.4億元的總價、5.8萬一平的樓麵價拿下這塊地的時候，可能沒想到北京樓市這兩年的情況會是這樣。」某房企投資部副總李彤向騰訊財經《稜鏡》表示，按照一般的開發周期，拿地到開賣快則6到8個月，慢則一年半到兩年。而在北京，一般開發周期都得在一年以上。

自從去年房地產實施最嚴調控以來，房企在北京的開發周期變得更慢。以和華僑城同在2015年11月拿地的中糧天恆為例，其樓盤天悅壹號2017年11月才正式預售，開發周期是兩年。

華僑城新著東方旁邊的天悅壹號已開始預售，樓盤正在建設之中

李彤表示，來自深圳的央企華僑城在北京有點水土不服，拿到丰台新宮地塊後一直遲遲沒有開發。

天悅壹號工地的相關人員表示，在8月泰禾接盤之前，華僑城的樓盤才開始進入緩慢的建設過程。「此前對面的工地一直很安靜。」

「接盤俠」泰禾

一方面建設進程緩慢，另一方面華僑城也在急尋買家。

李彤表示，他聽說當時華僑城找京城的開發商到處詢問：有沒有人願意接手這個盤的？但大多數開發商都沒有多大興趣。

理由很簡單：華僑城出售這個項目有溢價，且要求在很短的時間內付款。對資金本來就不寬裕的開發商而言這不是一件小事。未來這個樓盤如何開發售賣也是個很大的問題。

「北京市場的新樓盤都被限價，這是個不成文的規定，此前，8萬一平米是默認的天花板，開發商定價如單價超過8萬，肯定拿不到政府的預售證。」李彤說。

這一「禁令」在8月份有所鬆動，但8月以後新樓盤的價格並沒有出現太大的飆升。

「實際上中國璽那幾個樓盤在調控之前的市場價是能夠達到單價11、12萬元左右的。但當時政府就給定在9萬元多。」李彤說。

在這個大背景下，天悅壹號開盤的價格被定在單價8萬元左右。

這讓華僑城很被動。因為天悅壹號拿地的樓麵價是5萬元一平米，比華僑城5.8萬元一平米的要低。同時，天悅壹號開盤早，且當時華僑城的設計方案幾乎跟天悅壹號雷同。

「同樣的地段，類似的戶型，它單價賣8萬元，你肯定也只能賣8萬元一平米，甚至賣得更低，因為它賣得早。而你的成本又比它高。換做是我，也很苦惱。」李彤說。

泰禾接手之後，就推翻了原來的設計方案。

新著東方已改名泰禾?金府大院，目前還未開始預售

在金府大院的售樓處，一位工作人員指著大廳里的沙盤模型向騰訊財經《稜鏡》說:「這些戶型和設計都要進行全面改動，沒法作為參考，樓盤最快也要明年才能開售。」

負責泰禾北京地區銷售的一位人士也向騰訊財經《稜鏡》表示，泰禾已經全面接管了金府大院的設計、建設和銷售工作。

李彤說，很有可能，泰禾會按照它的「院子」模式把這個樓盤開發成豪宅。

在此之前，泰禾已經在北京開發了一個院子——位於丰台區西局附近的西府大院。

而正是這個大院讓一向以周轉快著稱的泰禾陷入了泥潭。

2014年2月，泰禾以49.58億元、配建5萬平方米限價商品房的代價拿到西局地塊。按亞豪機構市場研究部總監郭毅的測算，但是的樓麵價是6.8萬一平。

近4年過去了，這個樓盤還沒拿到預售證。

據一位知情人士表示，此前泰禾在跟北京建委的博弈過程中，曾經有過以12萬元一平的價格拿到預售證的機會，但泰禾當時比較猶豫，隨後樓市調控開始，泰禾也就錯過了那次機會。

地王爛尾將成常態？

華僑城轉讓股權給泰禾的案例，只是近兩年來地王爛尾的一個縮影。

克而瑞地產研究中心在調查2016年全國50個典型「地王」後發現，目前有14宗尚未開工，29個處於已開工未開售階段。

克而瑞分析師楊科偉認為，爛尾的地王項目一般都處於房價較高的一、二線城市，這些城市往往也是2017年政府「控房價」的重點區域，區域「限價」甚至直逼地王項目拿地樓麵價，當前入市必然虧本。

此外，由於「地王」項目開發需要高成本投入，但今年融資門檻提升、限購限貸等一系列調控政策的出台，使得房企資金回籠速度受到影響，資金不到位所造成的工期拖延，也在一定程度上延緩了「地王」項目的入市。

克而瑞地產研究中心統計發現，2015年、2016年，北京土地市場拍出了12宗總價、單價「地王」及區域單價「地王」，主要分布在丰台和朝陽區。

但截至目前，12宗「地王」項目仍有半數未入市。包括2015年龍湖保利首開聯合以樓板價6萬元/平方米拿下的朝陽東壩單價「地王」項目，保利、首開聯合體以6.7萬元/平方米拿下的朝陽常營單價「地王」項目，位於丰台區花鄉樊家村的「地王」項目、華僑城丰台「地王」項目，以及2016年位於昌平南邵的「地王」項目和位於朝陽將台的「地王」項目。

然而，這些「地王」不可能永遠處於爛尾狀態，因為政府將給它們設立「大限」。

11月底，各地國土資源部門將把當地地塊的閑置情況向國土資源部會彙報，國土資源部將對閑置地塊的房企做出一定的懲戒，包括罰款，限期開發等。

李彤說，這等於是兩塊夾板把房企夾住了。「一方面，土地閑置不開發，開發了不賣，政府要懲戒，另一方面，開發商要開盤售賣，政府給限定了價格。」

(應受訪者要求，李彤為化名）